何某与罗某、刘某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：何某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住潜江市，
委托诉讼代理人：何建林，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：罗某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住秭归县，
被告：刘某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住秭归县，
被告：龚晓毛，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住秭归县，
第三人：王刚，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住秭归县茅坪镇屈原东路13号，公民身份号码：xxxx。
第三人：佘刚，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住秭归县，
第三人：姚舜德，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住秭归县，
第三人共同委托诉讼代理人：王刚，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住秭归县，代理权限：特别授权代理。

原告何某、何爱平诉被告罗某、刘某、龚晓毛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月25日立案受理后，依被告龚晓毛的申请依法追加本案租赁房屋的次承租人王刚、佘刚、姚舜德为本案第三人参加诉讼，并于2016年12月7日由审判员周秭民适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员周秭民担任审判长、与人民陪审员陈世明、杜雷林组成合议庭，于2017年4月18日公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人何建林和被告罗某、刘某、龚晓毛及第三人佘刚、姚舜德的委托诉讼代理人即第三人王刚到庭参加诉讼，在诉讼的过程中，原告何爱平以非本案适格主体为由撤回了起诉。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告何某向本院提出诉讼请求:1、判令三被告根据《房屋租赁合同》的约定按日租金489元（178500元÷365天）支付从2016年5月1日起至房屋返还之日止的租金，并按法律规定支付逾期利息；2、解除双方签订的《房屋租赁合同》，由三被告返还出租房屋；3、三被告承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金30万元；4、三被告承担本案诉讼费用。
事实与理由:原告何某系秭归县茅坪镇君临天下2号楼四层401号房屋的所有权人。2011年11月9日，原告何某委托父亲何爱平以自己的名义与三被告签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给三被告用于经营。合同约定租期为9年，自2012年2月1日起至2021年5月1日止（含三个月装修期）；租金每满3年一定，即前3年每年租金17万元；中间3年每年租金以17万元为基数按最低不低于5%最高不超过10%的幅度上涨，具体金额由双方协商确定；最后3年每年租金按同楼租金价格低壹万元支付。租金遵循先交纳后经营的原则，每年度交纳一次，由三被告将租金汇至何爱平62×××18的农业银行潜江支行账户中，第一次租金支付后合同即生效，以后每年度的租金于当年的5月1日前支付。同时合同约定，租赁房屋未经原告书面同意，被告不得转租或者转包，否则原告有权提前解除合同。合同履行至2015年度，三被告开始拖欠原告房屋租金，经原告多次催要，三被告才通过他人汇款向原告支付了2015年度的租金，2016年度的租金本应在2016年5月1日前交纳，但三被告经原告多次催要后仍没有交纳，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。诉讼过程中，三被告提供了2014年12月21日与王刚、佘刚、姚舜德签订的《秭归县足生堂养生馆转让协议》，并要求追加王刚、佘刚、姚舜德为本案第三人参加诉讼。基于被告对出租房屋已经转让的事实及《房屋租赁合同》的约定，原告依法将诉讼请求变更为上述的四项请求，请求法院依法判处。
三被告辩称：2011年11月9日与原告签订《房屋租赁合同》及关于租期、租金的约定均属实，被告在承租的前三年均按时向原告交纳了租金。关于转租问题：一、被告转租房屋给第三人已经得到了原告的同意。2014年12月份，被告通知原告，表示想将以承租房屋经营的“秭归县足生堂养生馆”转让给第三人，原告口头同意被告转租，且当月第三人王刚、佘刚、姚舜德与原告的父亲何爱平、委托代理人何建林及三被告的代表罗某一起在“世纪星大酒店”吃饭，饭后到“圣玛丽中西餐厅”喝茶，由原告与第三人共同商讨房屋转租事宜，当时达成了转租的口头协议。二、现已知在被告将房屋转租给第三人后，原告于2015年5月份按第四年涨价后的租金直接收取了第三人2015年度的租金178000元，另外减免了租金500元，原告与第三人之间已经形成了事实上的承租关系。若原告当时不同意转让给第三人，按照房屋租赁合同的规定原告可以解除合同，既然原告收取了第三人的租金，且在长达一年的时间内没有解除合同就视为已经认可了转让事宜。三、2016年4月，第三人经营的“秭归县足生堂养生馆”停业后，原告的委托代理人何建林与第三人王刚、佘刚在“足生堂”大厅商量了解除房屋租赁及交接事宜，因为原告与第三人对租金和投资损失有分歧而没有达成一致意见，事后就不知道他们是怎么处理的了。
综上所述，被告在转让“秭归县足生堂养生馆”时通知了原告，与第三人签订转让协议后，被告便退出了一切经营活动，而且原告也收取了第三人交纳的租金，目前房屋也由第三人实际占有使用。同时，根据被告与第三人签订的《秭归县足生堂养生馆转让协议》第六条约定，转让后的所有债权债务由第三人负责。故拖欠的房屋租金应该由第三人承担，请求法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。
第三人共同述称：一、第三人与三被告签订的转让协议是无效协议，因为办理转租没有取得房屋产权人同意。二、原告与三被告、三被告与第三人之间的法律关系属两个独立的法律关系。三、付给原告租金是被告罗某指定的交租账户，但第三人并不知道账户是原告的，当时第三人也不知道何爱平这个人，第三人的理解是钱付给罗某的。四、2016年4月26日，原告代理人何建林与被告罗某到“足生堂”找第三人时，王刚已当面通知罗某和原告代理人何建林解除合同，协议终止并保留要求三被告赔偿的权利。故本案的诉讼与第三人没有关系。
经审理查明：原告何某系秭归县茅坪镇君临天下2号楼四层401号房屋的所有权人。2011年11月9日，原告何某委托父亲何爱平以自己的名义与三被告签订《房屋租赁合同》，将上述房屋租赁给三被告用于经营。合同约定租期为9年，自2012年2月1日起至2021年5月1日止（含三个月装修期）；租金从2012年5月1日开始计算，每满3年一定，即2012年5月1日至2015年4月30日每年租金17万元；2015年5月1日至2018年4月30日每年租金以17万元为基数按最低不低于5%最高不超过10%的幅度上涨，具体金额由双方协商确定；2018年5月1日至2021年5月1日每年租金按同楼租金价格低壹万元支付。租金遵循先交纳后经营的原则，每年度交纳一次，由三被告将租金汇至何爱平62×××18的农业银行潜江支行账户中，第一次租金支付后合同即生效，以后每年度的租金于当年的5月1日前支付。同时合同约定，租赁房屋未经原告书面同意，被告不得转租或者转包，否则原告有权提前解除合同。另约定如果原、被告违反合同约定，违约方须向对方赔付违约金30万元及一切经济损失。
合同签订后，原告将房屋交付被告经营使用，被告依约交纳了2015年4月30日前的租金。在合同履行的过程中，被告曾于2014年12月向原告表达过想将以承租房屋经营的“秭归县足生堂养生馆”转让给第三人的想法，并且被告罗某、原告的代理人何爱平、何建林及第三人王刚、佘刚、龚晓毛曾一起到“世纪星大酒店”吃饭，随后一起到“圣玛丽中西餐厅”喝茶，就房屋转租事宜共同进行商讨，但最终未能形成书面的转租协议。
2014年12月21日，三被告与第三人王刚、佘刚、姚舜德签订了《秭归县足生堂养生馆转让协议》，协议约定被告将“秭归县足生堂养生馆”全部转让给第三人，转让范围包括被告承租的房屋、养生馆内的所有设备、设施、技术转让合同等一切有形和无形资产。转让款为人民币63万元，其中包括被告已经支付至2015年4月30日的房屋租金。第三人接手秭归县足生堂养生馆后，分别于2015年5月16日给原告父亲何爱平的62×××21建行账户转款5万元、2015年5月19日转款128000元，共计转款178000元，用于支付2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金。
2016年4月26日，原告代理人何建林与被告罗某一起到“足生堂”找到第三人王刚，催交2016年度的房屋租金，王刚当时表示要解除合同终止协议，同时就退还房屋与经营设备的拆除问题未能与原告达成一致协议。原告认为自己与第三人没有关系，关于房屋租金只找被告，遂于2016年10月25日向本院提起诉讼，请求：1、判令三被告根据《房屋租赁合同》的约定按日租金489元（178500元÷365天）支付从2016年5月1日起至房屋返还之日止的租金，并按法律规定支付逾期利息；2、解除双方签订的《房屋租赁合同》，三被告返还出租房屋；3、三被告承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金30万元；4、三被告承担本案诉讼费用。
同时查明，秭归县足生堂养生馆自2016年4月30日起停止经营，因房屋内有第三人的资产，故房屋现由第三人锁住。
上述事实，有三方当事人在本案庭审中的陈述、《委托书》公证书复印件、《房屋租赁合同》、《秭归县足生堂养生馆转让协议》、转账凭证两份等证据在卷佐证，上述证据经当庭质证和本院审查，可以采信。

本院认为：一、关于王刚、佘刚、姚舜德的诉讼地位问题。因本案原告诉讼请求中要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，返还租赁房屋，而被告与王刚、佘刚、姚舜德签订的《秭归县足生堂养生馆转让协议》中关于房屋转租的部分又必须以原、被告的《房屋租赁合同》存在为基础，故虽然原告与被告、被告与王刚、佘刚、姚舜德分属于两个不同法律关系的当事人，但本案的处理结果可能与王刚、佘刚、姚舜德有法律上的利害关系，基于本案裁判结果生效后执行的考虑，本院根据被告龚晓毛的申请，依法追加王刚、佘刚、姚舜德为本案第三人参加诉讼并无不当。
二、关于合同是否具备解除的法定条件问题。被告与第三人的转租，虽然未经原告书面同意，但是在转租之前，三被告已经口头通知原告，并且被告的代表罗某与原告的委托代理人何爱平、何建林、第三人王刚、佘刚、龚晓毛就房屋转租事宜进行过商讨，同时收取了租金，以上事实足以认定原告知道或者应当知道被告转租的事实，且在长达一年多的时间里，原告对被告的转租行为并没有提出异议，原告在诉讼中以被告转租未经其书面同意为由请求解除合同，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款对出租人解除权的特别规定，原告不能以此为由行使合同解除权，但是被告拒绝向原告交纳2016年度的租金，第三人也不同意代为向原告支付租金，现原告坚持以此理由要求解除合同的请求本庭予以支持。
三、关于返还房屋的问题。《房屋租赁合同》解除后，被告应当将承租房屋返还给原告，虽然第三人因新的协议而实际占有房屋，但因原、被告房屋租赁合同的解除而失去了履行的基础，故被告与第三人共同负有将房屋返还给原告的义务。
四、关于租金的问题。根据《房屋租赁合同》约定，2016年度的房屋租金应为178500元，原告请求被告按日租金489元（178500元÷365天）支付从2016年5月1日至房屋返还之日止租金的请求本院予以支持。至于被告辩称应当由第三人向原告交纳房屋租金的意见，因原告与被告签订的《房屋租赁合同》和被告与第三人签订的《秭归县足生堂养生馆转让协议》是两份相对独立的合同，分属两个不同的法律关系。本院依据法律规定推定原告同意转租并不意味被告就退出了与原告的《房屋租赁合同》法律关系，相反，被告仍为《房屋租赁合同》的一方当事人，仍应当遵守合同约定，按期向原告交纳租金。且在本案审理过程中，第三人也不同意代为向原告支付租金，故被告方的上述辩解意见，本院不予采纳。至于被告与第三人在转让协议中关于交纳房屋租金的相关约定，与本案不属同一法律关系，不宜在本案中一并解决，双方可以自行协商或另行起诉处理。
五、关于利息与违约金的问题。原告在起诉时，既要求被告方按照法律规定支付逾期交付租金的利息损失，又要求被告方按照合同约定支付违约金，因支付利息和违约金均具有对原告损失的弥补作用，故二者不能同时得到支持。根据约定优先于法定的原则，同时考虑到违约金具有对不守约、不诚信当事人的惩罚作用，故本案优先适用违约金的约定。但原、被告在《房屋租赁合同》中约定违约方应当向对方支付违约金30万元，该约定的违约金高于造成的损失，应当予以减少，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，本院根据公平原则和诚实信用原则，同时考虑到当事人的过错程度、预期利益及当事人的负担能力等，以年租金178500元为基础，酌情认定被告支付原告违约金30000元。
本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致协议。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、最高人民法院《关于适用的解释》第八十一条第一款之规定，判决如下：

一、解除何某与罗某、刘某、龚晓毛于2011年11月9日签订的《房屋租赁合同》，罗某、刘某、龚晓毛、王刚、佘刚、姚舜德于本判决生效后10日内将秭归县茅坪镇君临天下2号楼四层401号房屋返还给何某。
二、罗某、刘某、龚晓毛于本判决生效后10日内按日租金489元（178500元÷365天）向何某支付从2016年5月1日起至房屋返还之日止的租金，并支付违约金30000元。
三、驳回何某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费3870元，由罗某、刘某、龚晓毛共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判长 周秭民
人民陪审员 陈世明
人民陪审员 杜雷林

书记员： 胡红霞