何某某与冯某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：阚建军，江苏濠滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小平，江苏濠滨律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：冯丽（系冯某某女儿），住江苏省南通市崇川区。

上诉人何某某因与被上诉人冯某某房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2017）苏0602民初6077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何某某上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判冯某某向何某某返还物业费1500元。事实和理由：2017年4月，案涉店面外水管破裂导致上诉人损失，而根据双方合同约定，被上诉人应保证上诉人正常安全营业使用，否则造成损失，概由被上诉人负责，故该损失应由被上诉人承担。2017年6月5日前，因被上诉人明确表示2万元押金不退，上诉人未按期交房系行使不安抗辩权。2017年5月22日后上诉人已不再经营，并于2017年6月5日通过手机短信告知被上诉人办理房屋交接，但被上诉人置之不理，造成的损失应由其自行负担。另被上诉人于2017年6月15日更换了门锁，一审法院认定房屋占用至2017年6月24日没有事实和法律依据。上诉人未能按期交房系因被上诉人怠于配合、上诉人行使不安抗辩权所致，上诉人不存在违约行为，无需承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》第二十八条规定，同一事实不能同时主张违约金和损失赔偿，一审法院支持房屋占用使用费的同时又支持违约金，违反法律规定。关于物业费，双方租赁合同至2017年6月3日期满，上诉人物业费缴至2017年12月底，被上诉人作为业主和房屋的实际控制人应当对多缴的物业费予以退还。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院支持上诉请求。冯某某辩称，上诉人主张被上诉人不退押金没有任何依据。上诉人未按时交房是因为要求被上诉人赔偿其因店外水管爆裂造成的损失，但该损失已经由自来水公司予以赔偿，且上诉人擅自将房屋地面挖陷，导致积水无法及时排除，其本身存在过错，被上诉人不应当承担任何赔偿责任。租赁期满后，上诉人既未交付房屋，亦未将房屋内物品搬走，被上诉人为了减少损失，换锁并将其物品搬到别处，上诉人至今也未能将其物品搬走，仍由被上诉人代为保管，一审判决逾期占用房屋21天符合法律规定。双方之间纠纷经物业、公安等多次调解未果。上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。冯某某向一审法院起诉请求：1.判令何某某给付侵占房屋租金16800元、违约赔偿金16800元；因租期届满后不交房使冯某某赔付新承租人的违约金20000元；给付搬运等费用12130元，合计65730元；2.本案诉讼费用及因何某某违约造成后果的一切费用由何某某承担。何某某提出反诉请求：1.判令冯某某返还租房押金20000元；2.判令冯某某赔偿营业损失39000元；3.判令冯某某返还物业费1500元；4.反诉费用由冯某某承担。一审法院认定事实：2016年6月30日，冯某某作为甲方（出租房）与何某某作为乙方（承租方）签订《租房协议》一份，冯某某将其所有的八仙城4123号店面出租给何某某用于经营做头、化妆生意。协议约定店面年租金202000元，每半年缴纳一次，先缴后住，每次房租提前30天支付。甲方保证房产无纠纷，并及时负责房屋正常维修并承担费用，保证乙方正常安全营业使用，否则造成乙方的损失，由甲方负责。乙方向甲方支付各项费用押金20000元，待乙方不租后，甲方认可无遗留问题，即将押金返还给乙方。协议同时约定，任一方违约的，违约方需给对方一个月租金作为赔偿。合同签订后，双方均按约履行了合同。2017年4月16日，何某某以店外自来水管爆裂店铺进水为由向冯某某提出维修及赔偿要求，未果。当月27日，冯某某向何某某店内送达了收房通知，告知其合同期满后不再续租，要求尽早安排交房事宜。合同期满后，双方因赔偿店外水管破裂导致的损失及先行退还押金问题产生争执，双方多次协商，亦经物业管理公司从中调停，均未能达成一致，何某某未在合同履行期限届满之日即2017年6月3日将案涉房屋交还冯某某。2017年6月15日，冯某某对案涉店面门锁进行了更换，24日，将店内物品进行了腾空，收回了店面。2017年7月4日，双方就案涉矛盾经崇川区和平桥街道社会矛盾纠纷调处中心组织调解，未达成调解协议。双方就租房协议本身及协议履行过程并无争议，主要争议集中在房屋未能交接系哪一方过错所致及相应的赔偿问题。冯某某主张何某某在租赁期满后无故占用而不腾房构成违约，其无奈只得自行清空物品收回店面，何某某除支付占有使用费、赔偿违约金之外，还应对冯某某为此产生相应的费用予以赔偿，具体为：开锁250元、换卷闸门锁50元、空调拆除费300元、寄存费4800元、卷闸门线路、开关维修费150元、水电费160元、物业费200元、店面恢复费4420元、新租户违约金20000元。何某某则认为冯某某拒不退还租房押金才致使其不能按期退房。另外，何某某租赁店面经营期间，因水管爆裂导致店内积水无法正常营业，产生了营业损失39000元，该部分损失根据双方租房协议的约定，应当由冯某某赔偿。除此之外，经营期间的物业管理费用一直交至2017年12月，实际上双方的租赁关系至2017年6月3日即终结，对于多交的部分物业费1500元也应当由冯某某予以退还。为证明各自的主张，冯某某提交了：一、通话录音，证明其多次催促退房事宜，何某某拒绝；二、收条、票据及物业收费通知单，证明其主张的损失明细的费用凭证。何某某对通话录音的真实性不持异议，但认为通话内容仅能证明双方就退房事宜进行了协商；对收条、票据等的真实性皆未认可，也否认何某某应当承担相应费用的赔偿责任。何某某提交了：一、金鹰物业收费单，证明物业费已经交至2017年12月31日，合同期满至2017年12月31日期间剩余的物业费用冯某某应退还；二、施工照片，证明房屋租赁期间因门外自来水管爆裂、维修影响了何某某正常营业，应由冯某某赔偿营业损失。冯某某对何某某提交的证据真实性未提出质疑，但认为物业费系何某某直接交于物业公司，退还事宜与其无关，工程施工、营业受损系屋外自来水管爆裂所致，且相关损失已由自来水公司向何某某进行了赔偿，与冯某某无涉。庭审中，何某某对其主张的营业损失系由门外市政施工所致予以了确认。一审法院认为，双方签订的租房协议系双方真实意思表示，未违反相关法律、法规的禁止性规定，应合法有效。依法成立的合同对双方均产生约束力，双方应按约履行。本案本诉和反诉的争议皆围绕究竟哪一方系违约方所展开。根据双方合同约定，房屋租赁期限至2017年6月3日，之后，双方未续订合同，冯某某亦明确提出收房要求，案涉租赁合同的租赁期限至2017年6月3日届满，何某某应当将租赁房屋返还冯某某。何某某以冯某某拒退租房押金为由进行抗辩，经审查双方合同约定“待乙方不租后，甲方认可无遗留问题，即将押金返还给乙方”，据此约定，退还押金的前提条件是租赁关系结束，承租方交还房屋且双方确认无遗留纠纷，何某某要求冯某某先退还押金再交还房屋明显违反了合同约定，何某某所作的该项抗辩不成立，何某某未按约交还房屋的行为构成违约。就本诉请求：一、冯某某主张何某某支付超期占用店面的使用费并赔偿违约金，于法有据，依法予以支持。案涉租房协议确定的年租金系202000元，双方所签租房协议于2017年6月3日期限届满，冯某某于同年6月24日才收回店面，其间何某某逾期占用店面21天的费用折算为11621元（202000元/365天×21天）；双方租房协议约定了任一方违约应当承担违约责任，以一个月的租金作为违约金赔偿给相对方。冯某某据此主张何某某赔偿16800元系按合同约定主张违约金，依法照准。二、冯某某主张何某某就其违约行为造成的损失进行赔偿。关于冯某某主张的损失赔偿部分，其中：1.地面恢复费用4420元。因双方提供的租房协议中对此项内容未有涉及，冯某某未能举证证明店铺地面系由何某某擅自挖陷，故对其主张的地面修复费用碍难支持；2.赔偿新租户违约金20000元。首先，何某某对发生定金收条的真实性提出异议，因该定金的收取涉及案外人，该案外人未到庭作证，本案中对其真实性难以确认；其次，即便该定金确实由案外人向冯某某进行了支付，双方商定了租房事宜，那么因何某某逾期交房而产生的违约赔偿责任中，该2万元定金赔偿费用显然已经超出了何某某可预见的范围；其三，双方为腾退房屋已经产生了纠纷，在争议尚存的情况下，冯某某即另寻租户缔结合同收取定金，应当对案涉合同期限届满后房屋能否顺利交接进行合理的风险预估。本案冯某某于2017年5月30日就收取了该2万元定金，并约定同年6月8日即案涉租房协议到期后5日内即交房，还严格约定了双倍返还定金的违约责任，那么在此情况下，冯某某未能合理控制风险，产生的损失由何某某承担也缺乏合理性。综上，对冯某某要求何某某赔偿2万元损失的主张不予准许。3.至于其他部分的损失，鉴于已经支持了违约金16800元，根据现行合同法及司法解释的规定和理解，案涉何某某的违约行为造成的损失并未超过约定的违约金可以补偿的范围，故对冯某某另外主张何某某赔偿其损失的请求不再予以支持。就反诉请求：一、何某某要求冯某某退还租房押金20000元。根据双方合同约定，案涉租赁期满双方交接店面事毕无遗留问题后冯某某应当将押金予以返还，诉讼中，冯某某未能提出存在不退还押金的情形，何某某该主张应予支持。二、何某某主张冯某某赔偿租赁期内的营业损失39000元。双方在庭审中已经明确该损失系由屋外水管爆裂、市政施工造成，非因冯某某怠于履行房屋的维修管理义务使房屋本身功能受损而产生的对营业的妨碍，故何某某的该主张缺乏合同和法律依据，不予支持。三、何某某主张冯某某向其返还多交的物业管理费用1500元，因该费用系何某某与案外人物业管理公司之间因物业管理服务而产生，案涉物业费用亦由何某某向物业管理公司交纳，冯某某并非该费用的返还主体，只有在冯某某实际占有使用案涉租赁房屋且物业公司不再向冯某某收取该占有使用期间的物业管理费用，以何某某所缴费用抵算的情况下，何某某才有权向冯某某主张。本案中，何某某未能对此予以举证证明，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，一审判决：一、何某某支付冯某某房屋占有使用费11621元、违约金16800元，合计28421元。二、冯某某向何某某返还租房押金20000元。一、二两项相抵，由何某某向冯某某支付8421元，上述义务由何某某在判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回冯某某的其他诉讼请求。四、驳回何某某的其他反诉请求。本诉案件受理费1443元，由冯某某负担1393元，由何某某负担50元，反诉案件受理费656.25元（已减半收取），由冯某某负担150元，由何某某负担506.25元。二审中,双方当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。

本院认为，依法成立生效的合同受法律保护，双方当事人应当按照合同约定和法律规定全面履行合同义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，双方约定合同租期至2017年6月3日止，上诉人作为承租人应当在合同期满后将房屋交付被上诉人。上诉人主张其未按期交房系因被上诉人明确不退还押金，其依法行使不安抗辩权。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。本案中，上诉人主张被上诉人明确不退还押金，但未能提供证据证明该主张，亦未提交证据证明被上诉人存在符合法律规定行使不安抗辩权的法定情形，故对其该点主张本院不予支持。合同期满后，在双方既未达成续租协议，又无其他法律规定中止履行交房义务的情况下，上诉人未按时交付房屋构成违约，应当承担相应违约责任。一审法院根据双方合同约定，认定一个月租金作为违约赔偿符合法律规定。案涉合同到期后上诉人既未及时交付房屋，亦未将屋内物品及时搬出，应当支付占有期间使用费。上诉人虽主张其于2017年6月5日发短信给被上诉人要求办理交房手续，但其提供的短信截图未显示接收方个人信息，亦未提供短信的原始载体，真实性无法核实；被上诉人虽于2017年6月15日进行了换锁，但上诉人物品仍存放案涉房屋内，被上诉人仍无法使用房屋。综上，一审法院确认合同期满后至被上诉人将上诉人物品搬出期间的房屋占有使用费由上诉人负担，符合法律规定。上诉人还主张根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十八条规定，违约金和损失赔偿不能同时主张，一审法院同时支持违约金和房屋占有使用费错误。本院认为，该司法解释系对当事人主张增加违约金以不超过实际损失为限进行规定，并未规定违约金和损失赔偿不能同时主张。本案中，房屋占有使用费系上诉人占用案涉房屋应当支付的费用，该费用与违约赔偿并不冲突，且上诉人亦未提交证据证明一审认定违约金数额超过被上诉人实际损失，故对其该点意见本院亦不予支持。关于上诉人主张店外水管破裂造成营业损失的问题。本案中，租房协议第四条约定：“甲方保证房产权无纠纷，并及时负责房屋正常维修（含房屋损漏）并承担费用，保证乙方正常安全营业使用，否则造成乙方的损失，概由甲方负责。”上诉人认为根据该条约定，店外水管破裂、维修造成营业损失应当由被上诉人负担。本院认为，对于合同条款的理解，应当按照合同中使用的词句、相关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于案涉条款的理解应结合条款全文、合同性质、目的综合认定。本案系房屋租赁合同关系，租赁标的物系房屋，被上诉人作为出租人应当提供符合使用条件的房屋，并承担相应修复责任，再结合该条款前段约定，出租人因就房屋本身质量问题以及本身质量给承租人造成的其他损失承担赔偿责任，对于第三方侵权导致的损失应由承租人基于侵权法律关系向侵权人主张。上诉人认为合同约定“概由甲方负责”即表示被上诉人应当对店外水管破裂、维修造成营业损失承担赔偿责任系其对合同条款以及法律条文的断章取义，与条款前后条文、合同目的、合同性质不符，不予支持。关于返还物业费的问题。物业费系基于物业公司提供物业服务而收取的费用，双方在租房协议明确约定各项税费均由上诉人缴纳，故上诉人应当按照合同约定缴纳物业费，事实上物业费亦由上诉人缴纳。如上诉人多缴纳了物业费，应当首先向物业公司主张返还，被上诉人作为业主应予以配合。因物业公司并非本案诉讼主体，上诉人主张在本案中返还物业费，本院不予支持。综上所述，何某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费548元，由何某某负担。本判决为终审判决。

审判长　　倪红晏
审判员　　杨　谦
审判员　　卢　丽

书记员：邱晴