何某某与随州市世景房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：随州市世景房地产开发有限公司。
法定代表人：胡文明，董事长。
委托代理人：王艳（代理权限：一般代理），湖北盈谦律师事务所律师。

上诉人何某某为与被上诉人随州市世景房地产开发有限公司（以下简称“世景房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第01226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月19日受理后，依法由代理审判员张欢担任审判长，与代理审判员周鑫、李超组成合议庭，于2015年6月23日公开开庭进行了审理。上诉人何某某、被上诉人世景房地产公司的委托代理人王艳，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告何某某诉称，2012年3月7日，我与被告世景房地产公司签订购房合同，购买了被告开发的位于随州市迎宾大道汽车东站旁香山怡景第10号楼1单元503号房。房屋面积为90.76平方米，每平方米3623.40元，购房款共计328860元已全额交付。按照《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2012年8月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给我使用。《商品房买卖合同》第十一条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”《商品房买卖合同》第九条规定：“商品房逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。截至起诉日，被告仍未按照合同约定将上述预售的商品房交付于我，要求被告继续履行双方签订的合同，尽快依法依合同约定交付房产。被告逾期24个月，按照合同约定，被告应支付违约金。为维护我的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告按照合同约定履行交房义务；2、被告赔偿给我因逾期交房违约金118389元（暂计至2014年8月31日，全部迟延履行违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。
原审被告世景房地产公司辩称，我公司认为原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当驳回。《商品房买卖合同》第八条“交付条件”中，双方明确约定“如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的外，出卖人可以据实予以延期：3.因政府或公共事业部门行为影响。”在本案中，我公司开发的房屋逾期交付原告，是因为政府延期交地及电力部门迟迟未迁移高压线，造成我公司工程延误。根据上述约定，政府延期交地及电力部门迟迟未迁移高压线是政府和公共事业部门行为影响，我公司可据实予以延期，并不承担违约责任。即使我公司存在违约行为，原告请求的违约金过高，应予以核减。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”第十七条规定：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”根据上述规定，在本案中，延期交房的损失为原告不能入住而产生的房租费用，原告所购房屋面积为90平方米，一年的房租约为8000元，而原告请求违约金为11万余元，超过实际损失的30%，应予核减。若原告想退房，我公司同意与其解除合同，退还购房款。
原审查明，2012年3月7日，原告何某某与被告世景房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：何某某购买世景房地产公司开发的位于随州市文峰塔居委会香山怡景小区的商品房第10幢1单元503号房，建筑面积90.76平方米，房屋单价为每平方米3623.40元，总价款328860元。付款方式为买受人签合同时首付138860元，余款190000元办理银行按揭。第七条约定：“（1）逾期在60日以内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金，合同继续履行。”第八条约定：“出卖人应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同的外，出卖人可以据实予以延期：3、因政府或公共事业部门行为影响。”第九条约定：“（2）、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”何某某认为世景房地产公司未达到交房要求，遂诉至法院。
原审另查明，2011年8月30日，何某某向世景房地产公司支付10000元房款，当年9月6日签认购书时，何某某又交款40000元。2012年3月1日，何某某通过刷卡方式再次向世景房地产公司支付88860元。合同签订后，何某某于2012年3月27日办理了银行按揭贷款190000元。何某某交付房款合计328860元。
原审还查明，2010年1月8日，随州市土地收购储备中心代表政府土地管理机构与世景房地产公司的法定代表人胡文明签订《成交确认书》。该确认书第3条规定：成交价即为该块土地的地价款，包括出让土地的征地成本和地上附属物拆迁费用。由此说明地上附属物的拆迁工作由政府职能部门负责。本案争议房屋位于的土地应于2010年7月19日前交付被告世景房地产公司，但因拆迁移坟、厂房搬迁、拆除高压线等原因，一直延期交地，直到2012年9月高压线拆迁后世景房地产公司才得以全面施工，客观上造成世景房地产公司不能按期交房。2013年8月28日，世景房地产公司在《随州日报》刊登交房通告，于同年8月31日起开始交房，何某某未收房。
原审法院认为，原告何某某与被告世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法成立并有效。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。世景房产公司在房屋建成后发出交房通告，已尽到告知义务，现原告要求被告交房，双方的意思表示一致，应当予以支持。关于原告何某某要求被告支付违约金的诉讼请求，逾期交房是因政府地上附属物拆迁延误交地所致，符合合同约定的出卖人可以据实予以延期的条件之一，故被告不应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决：一、被告随州市世景房地产开发有限公司于判决生效之日起5日内向原告何某某交付其购买的香山怡景小区商品房第10幢1单元503号房；二、驳回原告何某某的其他诉讼请求。案件受理费2670元，由何某某负担。
经审理查明，2011年7月10日，发包方（甲方）世景房地产公司与承包方（乙方）祁运然签订《建筑工程承包合同》，承包工程为香山怡景小区第10栋，工期为2011年7月10日至2012年5月10日。香山怡景居住小区10#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位对工程竣工验收合格，验收时间为2013年7月17日。甲方世景房地产公司的法定代表人胡文明签字并加盖公司印章，乙方祁运然签字及随州市沿河建筑工程有限公司盖章确认。香山怡景小区10#楼的《建设工程施工许可证》的编号为xxxx，发证单位为随州市住房和城乡建设委员会，发证日期为2011年5月30日。蒋洛35千伏输电线路影响了香山怡景小区10#楼的工程建设，导致建房最多只能建两层，该线路实际于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除。
另查明，何某某与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》的补充协议第五条约定：“本合同项下相关事宜的通知送达方式如无特别约定为挂号信、特快专递、公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后。”
还查明，随州市国土资源局于2009年12月下发的出让文件中的《国有建设用地使用权竞买须知随州市G（2009）26号》，其中“三、出让宗地的基本情况”第4项内容为“该宗地范围内的地上附属物拆迁由随州市政府组织专班负责在2010年5月31日前拆迁完毕后将净地交付竞得人。”
原审认定其他事实属实。

本院认为，本案争议的焦点为世景房地产公司是否存在逾期交房的违约行为？如存在违约行为，世景房地产公司应如何承担违约责任？
上诉人何某某与被上诉人世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。何某某作为购房人按合同约定向世景房地产公司付清购房款，已履行了自己的义务，世景房地产公司应当依约定按时交付房屋。世景房地产公司在《商品房买卖合同》第八条亦约定了商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”。《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”本案中，世景房地产公司在二审提交了香山怡景小区10#楼的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明本案争议的房屋已于2013年7月17日经建设、施工、设计、勘察单位验收合格。因上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定本案争议的房屋应当“经验收合格”而非“经综合验收合格”，法律法规也没有明确规定商品房必须以在建设行政主管部门办理竣工验收备案手续作为交付条件，故本案争议的房屋在2013年7月17日经建设、施工、设计、勘察单位验收合格而符合双方约定的交付条件，上诉人何某某上诉称本案争议的商品房至今没有通过验收合格，不符合交付条件的上诉理由不能成立，本院不予支持。世景房地产公司于2013年8月28日在《随州日报》刊登交房通告，即世景房地产公司按照《商品房买卖合同》补充协议第五条约定的通知送达方式向何某某履行了通知交房的义务。且世景房地产公司还提供了商品房的《随州市新建商品住宅使用说明书》和《随州市新建商品住宅质量保证书》，符合《商品房买卖合同》第十一条的约定。以上事实能够证明本案争议的房屋具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，虽然上诉人何某某至今未办理收房的交接手续，但何某某拒绝收房的行为不影响对本案争议房屋的交房时间的认定，即世景房地产公司对该房屋的交付时间应为2013年8月31日，世景房地产公司已履行通知义务，何某某可随时办理收房手续。故对何某某要求世景房地产公司履行交房义务的主张，本院不予支持。
本案中，世景房地产公司二审提交的《建筑工程承包合同》、《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》载明，香山怡景小区10#楼的开工日期为2011年7月10日。根据上诉人何某某与被上诉人世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，本案争议的商品房应于2012年8月31日前交付给何某某。世景房地产公司在原审提交的曾都区东城办事处文峰塔社区居民委员会出具的《关于香山怡景小区建设情况说明》、原曾都区供电公司副总程正庭书写的《拆除蒋洛35千伏线路的承诺》，以及本院对程正庭本人的调查笔录，均能够证明香山怡景小区10#楼因随州市G（2009）26号地块上的附属物和蒋洛35千伏输电线路未拆除而导致世景房地产公司无法正常施工和按照合同约定的期限交付房屋。因上诉人何某某与被上诉人世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定了延期交房的免责事由，即“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可据实予以延期”，其中第3项为“因政府或公共事业部门行为影响”。本案中，根据随州市土地收购储备中心与世景房地产公司法定代表人胡文明签订的《成交确认书》第3条约定的“成交价即为该块土地的地价款，包括出让土地的征地成本和地上附属物拆迁费用”以及随州市国土资源局下发的《国有建设用地使用权竞买须知随州市G（2009）26号》文件载明的“该宗地范围内的地上附属物拆迁由随州市政府组织专班负责在2010年5月31日前拆迁完毕后将净地交付竞得人”之内容可见，随州市G（2009）26号地块范围内的地上附属物的拆迁属于政府部门的职责范围。因蒋洛35千伏输电线路最终于2012年6月26日至2012年7月8日前完全拆除，香山怡景小区10#楼于蒋洛35千伏输电线路拆除后才恢复工程建设。故世景房地产公司因随州市G（2009）26号地块上的附属物和蒋洛35千伏输电线路未拆除导致无法按期交付房屋系政府或公共事业部门行为影响所致，属于《商品房买卖合同》约定的免责事由。
根据何某某与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》的约定，世景房地产公司在免责事由影响的合理期限内不构成违约，但对于超出合理期限的延期交房行为仍应承担相应的违约责任。根据世景房地产公司二审提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》显示，香山怡景小区10#楼验收合格的时间为2013年7月17日，即2012年7月至2013年7月17日为香山怡景小区10#楼的实际建设周期，属于世景房地产公司因政府或公共事业部门行为影响的延期交房的合理期限。因香山怡景小区10#楼在2013年7月17日后已具备交付条件，但该10#楼最终的交付时间为2013年8月31日，即世景房地产公司违约延期交房的时间为45天。故应按照何某某与世景房地产公司签订的《商品房买卖合同》第九条的约定计算世景房地产公司延期交房45天的违约金，即世景房地产公司应赔偿何某某的违约金为2959.74元（328860×45×2?）。综上，世景房地产公司对于香山怡景小区10#楼的延期交房的法律后果存在一定的违约行为，其应按照《商品房买卖合同》的约定赔偿何某某违约金2959.74元。
综上所述，原审判决认定事实部分不清，实体处理不当，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销随州市曾都区人民法院（2014）鄂曾都民初字第01226号民事判决；
二、随州市世景房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付何某某违约金2959.74元；
三、驳回何某某的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2670元，由何某某负担；二审案件受理费2660元，由何某某负担2128元，随州市世景房地产开发有限公司负担532元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　张欢 代理审判员　　周鑫 代理审判员　　李超

书记员：王凌