何某某、邹某某等与湖北新泰实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：何某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，户籍地宜昌市夷陵区，住秭归县。
原告：邹某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，户籍地宜昌市夷陵区，住秭归县。
二原告委托诉讼代理人：王必华，湖北楚天剑律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被告：湖北新泰实业有限责任公司，住所地秭归县茅坪镇建东大道121号，统一社会信用代码91420527741750669F。
法定代表人：傅莉雅，系该公司总经理，
委托诉讼代理人：杜成蓉，湖北林华安律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

原告何某某、邹某某与被告湖北新泰实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王迎春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何某某、邹某某及二原告委托诉讼代理人王必华、被告湖北新泰实业有限责任公司委托诉讼代理人杜成蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何某某、邹某某向本院提出诉讼请求：请求被告向二原告支付自2016年11月1日至2017年4月12日计163天延期交付预售房屋的违约金11658.98元。事实及理由：被告从事商品房开发。2016年6月9日，二原告与被告签订了商品房买卖合同，被告将其开发的位于秭归县茅坪镇建东大道121号新泰·尚源A座1单元16层011602号建筑面积为95.37平方米的商品房出售给原告，售价238425元。合同约定，出卖人应当在2016年10月31日前将商品房交给买受人使用，如逾期超过60日后，出卖人应每日按买受人实际交付房款的万分之三支付逾期违约金。原告按约定交付了全部房款，履行了合同义务，但被告逾期交房163天，已构成违约，致使二原告多租住他人房屋一年，被告应当承担逾期交付的违约责任，请求法院判如所请。
经审理查明，二原告是夫妻关系，长期在秭归县××村租农房居住。被告从事商品房开发。2016年6月9日，二原告与被告签订了《宜昌市商品房买卖合同》，被告将其在建的坐落于秭归县茅坪镇建东大道121号新泰·尚苑A座1单元16层011602号建筑面积为95.37平方米的商品房出售给二原告，售价238425元。合同附件六之二关于付款方式及期限的补充约定，签订本合同时，买受人支付首期房款88425元，签订本合同5个工作日内买受人支付房款150000元，该150000元购房款以银行按揭方式付清；合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，逾期超过30日的，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；合同第九条交付期限约定，出卖人应当在2016年10月31日前将商品房交给买受人使用；合同第十条出卖人逾期交房的违约责任约定，如逾期超过60日后，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付实际交付房款万分之三的违约金；附件六之五关于延期交房的补充约定载明，因政府行为或因规划调整等其他不可抗力等原因造成的延期交房不属于出卖人的责任,买受人无权追究。合同签订后，二原告于当日交付首付款38425元，2016年8月11日，二原告向被告补交50000元首付款。
关于被告因政府行为或因规划调整致使工期拖延的情形：1、2016年9月28日，秭归县住房保障中心发布《2016公租房以租代购代建项目招标公告》，向秭归县城规划区内符合条件的房地产开发商公开招标，采购140套现房作为公共租赁住房房源。被告积极投标并中标，并自2016年10月6日按县房管局的统一要求，对中标房屋即A栋3至13楼进行改造，工期至2017年3月26日止，计168天。2、2016年8月16日，因当阳市马店矸石发电有限公司发生安全事故，被告工地按秭归县住建局根据市安委会要求做出的指示，建筑施工工地紧急停工自查整改7日。3、根据秭归县环保局出台《关于加强中高考期间环境噪声监督管理的通知》精神，被告在2016年6月20日至22日中考期间停工三日。
同时查明：1、二原告2016年5月至2017年4月在秭归县××村租农房居住，2017年5月续租，年租金为4500元。2、二原告在被告交付房屋后，以被告延期交房为由向被告主张违约金，被告承诺可以免去原告前两年的物业管理费1907.4元（953.7元x2），但二原告仍向本院提起诉讼。
上述事实，有原、被告当庭陈述、商品房买卖合同及附件、被告出具房款收据、湖北省政府采购招标文件、改造告知函、完工验收申请、县住建局关于全县房间、市政工程紧急停工自查整改告知书、工程暂停令、短信记录等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证和本院审查，予以认定。

本院认为，二原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议均合法有效，当事人均应全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况支付一定的违约金，但应对自己的主张提供证据。一、关于原告诉请违约金数额的确认。根据合同法及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，当事人约定的违约金，过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少，即约定的违约金以超过造成损失的30%标准为限，其超出部分，对方当事人主张减少的，人民法院应予以支持。二原告一年的房租为4500元，被告延期交付房屋的时间为161天（2016年10月31日至2017年4月12日），其因被告延期交房造成的房租损失为1985元（161天×4500元÷365天），原告主张的违约金应在该损失的基础上不超过30%，其超出的部分，当事人主张减少的，人民法院应予支持。二、被告延期交房是否构成违约的问题：双方签订的商品房买卖合同附件六之五关于延期交房的补充约定载明，“因政府行为或因规划调整等其他不可抗力等原因造成的延期交房不属于出卖人的责任,买受人无权追究迟延交房的责任。”被告因投标政府公租房后，按政府对采购廉租房的统一要求进行房屋改造，或因政府要求工地停工整改等原因导致工地施工延误，致使向二原告交房延期，均属双方约定的“政府行为或因规划调整”范畴内的免责事由，二原告要求被告支付违约金的诉讼请求，违反双方的合同约定。三、二原告逾期交付首付款客观上构成了付款违约。四、被告既是新泰·尚源商品房的开发商，同时负责该销售房屋的前期物业管理服务，被告承诺免去二原告两年的物业服务费1907.4元，基本与二原告多交付的五个多月的租房相当，被告已履行了自己的社会责任。综上，二原告请求判令被告给付延期交房违约金的诉讼请求，与约定不符，与法无据，本院不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条第一项、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

驳回何某某、邹某某的诉讼请求。
本案受理费100元，减半收取50元，由何某某、邹某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判员　　王迎春

书记员：周士棋