任某、赵某与秦某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）任某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市伍家岗区。
原告（反诉被告）赵某（系原告任某之妻），汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省宜昌市西陵区。
上列二原告共同委托代理人朱明杰，湖北前锋律师事务所律师。特别授权代理。
被告（反诉原告）秦某某，男，汉族，1969年11月18日，住湖北省宜昌市西陵区。

原告（反诉被告）任某、赵某与被告（反诉原告）秦某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月16日立案受理，依法组成由审判员何芹担任审判长，与审判员冯昊、人民陪审员刘传明参加的合议庭于2015年8月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）任某、赵某的委托代理人朱明杰，被告（反诉原告）秦某某均到庭参加了诉讼。庭审中双方均申请庭外和解，后和解未成。本案现已审理终结。
经审理查明，2012年6月6日，任某、赵某与宜昌东辰房地产开发有限公司订立了《宜昌市商品房买卖合同》，任某、赵某以56.9万元的价格购买位于宜昌市伍家岗区中南路37号东辰二号5#楼012703号房屋（建筑面积151.84平方米）。2014年3月4日，任某、赵某（甲方）与秦某某（乙方）签订了《房屋买卖合同书》，合同主要约定：“一、乙方以90万元的价格购买甲方位于中南路37号东辰二号5#楼012703号房屋。后期产权证、土地证由甲方名下过户至乙方名下所涉及的税费及行政服务费等所有费用均由乙方自行承担。二、付款方式：1、定金15万元在本协议签订生效后乙方一次性支付甲方，甲方须出具收据；2、乙方未拿到该房产权证之前支付甲方35万元（2014年3月31日前付清）；3、乙方在2014年6月30日前付清尾款40万元。三、交房事宜：房屋交接时甲方负责移交乙方房屋钥匙，购房合同原件及其他交款发票或者收据原件，水、电、气等相关资料原件。四、违约责任：1、若甲乙双方中的一方出现违约，造成交易无法实施的，甲方违约方则双倍返还乙方定金30万元；乙方违约则甲方不予退还定金。2、该房屋如果可以更名乙方名下，甲方应当在乙方约定的时间内无条件协助乙方办理更名相关手续，否则甲方承担本条第1项违约责任外，乙方还可以单方解约，甲方须返还乙方支付的全部款项，期间所产生的一切费用应当由甲方承担，并赔偿乙方全部损失。3、在本合同签订后，甲乙双方按相关部门的规定程序及时间要求积极办理产权过户，乙方新的土地使用权证办理及水电等一切相关过户手续。对于时间约定为乙方通知甲方的时间内，否则视同违约。”2014年3月5日，秦某某取得两把装修钥匙、《宜昌市商品房买卖合同》及相关付款单据复印件。2014年3月7日，秦某某向任某的账户存入了150000元的购房定金。2014年3月26日，任某、赵某将上述房屋交付给秦某某使用，秦某某向物业公司交纳了装修管理费及物业费3600元，对房屋开始进行装修。因秦某某资金周转困难，约定本应在2014年3月31日前支付第二笔350000元的购房款未能如期支付，双方经协商，秦某某于2014年4月1日向赵某出具了《欠条》，承诺于2014年4月30日前支付350000元购房款，并支付了补偿款3500元。2014年4月4日，任某、赵某出具书面《声明》：因第二期35万元未按约履行，从声明之日起停止一切对《房屋买卖合同书》项下房产的装修、改造和相关产权手续的办理，请在4月6日前将房屋装修钥匙和门禁卡返还至物业管理处。2014年5月2日，赵某再次出具《声明》：因秦某某多次未按既定时间将约定房款汇入账户已构成严重违约，特声明双方买卖交易中止，即日起未经我方允许不得进入该房屋，更不得对该房屋进行任何损毁或改造。并将该《声明》张贴在本案所涉房屋防盗门上。2014年5月4日，赵某将封条两份张贴在上述房门外。2014年8月31日，任某、赵某出具《停工通知》，要求上述房屋的装修施工单位及人员退出施工现场，停止一切装修作业，并将其张贴在防盗门上。同日，任某、赵某还向秦某某送达了《合同解除通知书》，认为因秦某某未完全履行支付购房款的义务，单方通知双方签订的买卖合同予以解除，并要求于2014年9月3日办理房屋交还等手续。期间，赵某更换过本案所涉房屋的防盗门门锁，秦某某通过重新更换门锁的方式并没有停止对房屋进行装修，现该房已经装修完毕。2015年4月20日，任某、赵某取得了本案所涉房屋的宜市房权证伍家区字第××号《房屋所有权证》。
上述事实，有《宜昌市商品房买卖合同》、预告登记证书、《房屋买卖合同书》、宜昌住房公积金柜台还款入账凭证、住房公积金贷款结清证明、湖北银行现金缴款单、证人代某的部分出庭证言、招商银行客户回单两张、欠条、声明两张、停工通知、合同解除通知书、照片五张、房产证以及本案庭审笔录等证据在卷佐证。

本院认为，任某、赵某与秦某某通过签订的《房屋买卖合同书》约定了房屋价款为900000元，且约定了付款期数和时间，从双方履行来看，秦某某按期履行了第一期150000元的付款义务。双方通过协商变更第二期350000元的付款时间延迟至2014年4月30日前，秦某某为此还向任某、赵某支付了补偿款3500元，但随后任某、赵某反悔未按变更后的时间催款，在第二期付款义务到期前即4月4日就开始要求秦某某停止装修等，此后秦某某虽未终止装修但亦未再按约定履行支付房款的义务。任某、赵某曾明确要求解除双方合同，但从其起诉诉请以及实际情况（秦某某已经装修完毕房屋）来看，双方实则在继续履行合同。对于本诉，任某、赵某要求秦某某立即支付剩余购房款750000元，本院认为，结合双方的书面约定以及实际履行情况，仍然分期分批支付上述款项更为适宜。按照双方曾协商一致的变更时间，即第二笔350000元购房款应于2014年4月30日支付。虽然任某、赵某在4月30日前曾作出一次停止装修的反悔声明，但秦某某未举证其有实质性阻碍装修的行为，且秦某某一直未停止装修，有持续的购买意愿，则秦某某最迟应于2014年4月30日支付上述350000元。至于剩余的400000元购房款，本院酌情考虑，秦某某应立即支付其中的200000元购房款，剩余的200000元在任某、赵某协助秦某某办理完毕房产过户手续的当日支付较为适宜。因任某、赵某在合同履行中也存在一些不当行为，则对于其要求秦某某支付利息的诉请，本院不予支持。
对于反诉，既然双方均要求继续履行合同，协助办理房产过户手续作为房屋买卖合同中的一项附随义务，则秦某某有权要求任某、赵某履行这一义务。虽然双方在《房屋买卖合同书》中约定的协助办理时间为“乙方通知甲方的时间内”，但应考虑实际能够办理的具体时间，任某、赵某于2015年4月20日才取得上述房屋的所有权证，现已经具备办理房屋过户手续的前提条件；结合秦某某的部分先行付款义务，则任某、赵某应在秦某某对其支付剩余购房款550000元后协助其办理本案所涉房屋的过户手续。双方已经书面约定“后期产权证、土地证由甲方名下过户至乙方名下所涉及的税费及行政服务费等所有费用均由乙方自行承担”，则过户所产生的费用应由秦某某自行承担，故对于秦某某要求任某、赵某承担过户费用的反诉诉请，本院不予支持。因本案合同在继续履行，未实质造成“交易无法实施”，且秦某某并未举证证明本案房屋买卖合同没有更名是因任某、赵某所致，结合秦某某至今实际控制房屋但只支付150000元购房款的情况，对于秦某某主张任某、赵某支付其违约金150000元的反诉请求，本院不予支持。另外，秦某某还主张任某、赵某将本案房屋的防盗门原装锁芯、永久钥匙及《宜昌市商品房买卖合同》、相关付款单据原件对其交付，双方书面约定“房屋交接时甲方负责移交乙方房屋钥匙，购房合同原件及其他交款发票或者收据原件，水、电、气等相关资料原件”，本院认为按照交易惯例该处的“房屋交接”应理解为房款付清之时，即秦某某付清剩余750000元购房款时，任某、赵某应将本案房屋的防盗门原装锁芯、永久钥匙及《宜昌市商品房买卖合同》、相关付款单据原件对其交付。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）秦某某于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）任某、赵某购房款550000元，并于原告（反诉被告）任某、赵某为其协助办理完宜昌市伍家岗区中南路37号东辰二号5#楼012703号房屋（宜市房权证伍家区字第××号）过户手续的当日支付剩余购房款200000元，实际产生的房屋过户费用由被告（反诉原告）秦某某承担。
二、被告（反诉原告）秦某某向原告（支付被告）任某、赵某付清剩余750000元购房款时，原告（支付被告）任某、赵某将本案房屋的防盗门原装锁芯、永久钥匙及《宜昌市商品房买卖合同》、相关付款单据原件交付给被告（反诉原告）秦某某。
三、驳回原告（反诉被告）任某、赵某的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）秦某某的其他反诉请求。
如被告（反诉原告）秦某某未按判决书确定的时间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费11862元，反诉案件受理费3300元，共15162元，由原告（反诉被告）任某、赵某负担1500元；由被告（反诉原告）秦某某负担13662元。
如果不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审　判　长　　何　芹 审　判　员　　冯　昊 人民陪审员　　刘传明

书记员：夏梦蝶