任某与石家庄市四方农资连锁有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

石家庄市四方农资连锁有限公司
贾彦军（河北千山恒业律师事务所）
赵鹏波（河北千山恒业律师事务所）
任某
张敏卿（河北光县显律师事务所）
任长浩

上诉人（原审被告）石家庄市四方农资连锁有限公司，住所地石家庄市新华区学府路103号。
法定代表人赵文杰，该公司总经理。
委托代理人贾彦军、赵鹏波，河北千山恒业律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）任某。
委托代理人张敏卿，河北光县显律师事务所律师。
委托代理人任长浩。
上诉人四方农资连锁有限公司（以下简称四方公司）因租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2012）西民一初字第00480号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认定，2007年12月26日，四方公司租赁了河北省泰康医药公司座落在石家庄市西二环南路21号4层楼房的第4层及第1层库房，租期为11年，自2008年1月1日至2018年12月31日。租金为每年5万元，每年4月份支付下一年度租金；用途为办公室和货物中转，改变用途须经出租方书面同意；单方解除合同支付违约金20万元等内容。自此，该房屋由四方公司使用至今。对此事实，任某提交了《房屋租赁合同》，经质证，四方公司认可。2009年四方公司法人代表赵文杰以河北省泰康医药公司欠其款为由向桥西法院起诉，石家庄市桥西区法院作出了（2009）西民二初字第00045号判决，由于河北省泰康医药公司拒不执行该判决，赵文杰向石家庄市桥西区法院申请执行，桥西区法院作出了（2009）西执字第387-2号民事裁定，2011年1月28日为履行（2009）西执字第387-2号裁定，法院委托拍卖公司公开拍卖四方公司现租用的石家庄市西二环南路21号4层楼房，参加拍卖会的有:河北省泰康医药公司法人代表、赵文杰的儿子赵炯、本案任某等。在该拍卖会上任某了解到该房屋有租赁，经询问今后的租金如何缴纳，得到的答复是:“当然是交给新的竞买人”、“租金肯定交给新的竞买人”。在此情况下，任某以440万元价格购买了“河北省泰康医药公司位于石家庄市桥西区西环南路21号房地产，建筑面积约为1488.16平方米，房屋所有权证为石房权证西字第××号。对以上事实，有石家庄市桥西区法院（2009）西民二初字第00045号判决书、（2009）西执字第387-2号裁定书、（2009）西执字第387-3号执行裁定书、拍卖会的视频可证实。经质证，四方公司的法定代表人对判决书、裁定书、拍卖现场均认可，但认为，拍卖会自己没有参加是委托自己的儿子赵炯参加的，在拍卖中申请人没有发言权同时认为不需要说明。任某在取得该房产的所有权后，于2011年7月5日向四方公司催要2011年2月至2012年4月的房屋租金，并向四方公司发出了“催告函”。对此事实，四方公司认可，但认为，在2012年1月21日，由于河北省泰康医药公司急需钱，就将房租交给了泰康医药14万元付到了2012年10月份，对此事实，四方公司提交了一份署名为“安进印”的收条，收条载明:“今收到石家庄市四方农资连锁有限公司现金14万元壹拾肆万元正，我与泰康医药整修款全部结清。安进印2010年1月21日”。经质证，任某认为，由于河北省泰康医药公司欠四方公司的款，四方公司就一直没有给付过河北省泰康医药公司的租金，对此，任某提交了一份2011年3月18日的法院“执行笔录”，该笔录是法院工作人员向河北省泰康医药公司的法人代表雷满堂的询问:“？我们在执行中赵玉杰拿出一份租赁合同，你讲一下这份租赁合同的事:2007年12月26日我公司资金困难，赵文杰原来所有的办公地址拆迁，他找到我称，欠我们借款怎么办，我称，企业困难，他们又没有地方办公，就提出要租一楼、四楼，一楼是仓库、四楼是办公室，因我公司欠他们太多，就没有给租金……等内容”。由于双方达不成协议，任某向原审法院起诉，要求解除与四方公司的租赁合同。
原审认为，任某通过拍卖依法取得原属河北泰康医药公司所有的桥西区西环南路21号房地产的所有权，四方公司是认可的，对四方公司租赁该房屋的一楼、四楼任某也是认可的。在拍卖会中，虽然四方公司的法定代表人赵文杰没有参加拍卖会，但其委托其儿子赵炯参加拍卖会四方公司认可。在拍卖会中，拍卖机构明确说明了竞买成功后租金交给新的竞买人，赵文杰的委托代理人没有提出异议，对此有拍卖视频可证实。虽然四方公司没有参加拍卖会，但赵文杰作为四方公司的法定代表人应当明知租金的缴纳情况而不明示，其责任应由四方公司自己承担。从法院对河北泰康医药公司法人代表雷满堂的询问笔录上看，四方公司一直未向泰康医药公司交纳租金，那么四方公司为泰康医药公司垫付的装修款抵顶什么时间的租金四方公司没有提交相应的证据证实，故不予采信。根据权利义务对等的原则，任某在取得该房产的所有权后四方公司应按原合同约定向任某缴纳租金，未按约定交纳租金的应视为违约，虽然合同中未约定解除合同的条件，但根据法律规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。任某在取得该房产的所有权后曾向四方公司主张权利，并给了四方公司一定的时间，但四方公司仍未按约定履行，所以任某有权要求解除合同，四方公司应支付所欠租金和逾期利息。基此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条  、第二百二十九条  之规定，原审判决为:一、解除石家庄市四方农资连锁有限公司与河北省泰康医药公司在2007年12月26日签订的房屋租赁合同；自本判决生效后一个月内，被告石家庄市四方农资连锁有限公司将租赁的桥西区西环南路21号房屋的一楼、四楼腾清交给任某。二、自本判决生效后十日内，被告石家庄市四方农资连锁有限公司支付给原告任某2011年1月28日至2012年6月28日的租金70839元及按照房屋租赁合同约定的租金支付自2012年6月29日至实际腾清房屋时止的租金及利息（利息按实际所欠租金数自2012年7月起参照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效止）。三、驳回原告任某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2237元减半收取1118.5元，由被告石家庄市四方农资连锁有限公司承担。
判后，原审被告石家庄市四方农资连锁有限公司不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由为:原审法院拒绝上诉人证人出庭作证，并曲解2011年3月18日的法院“执行笔录”，混淆了房屋拍卖与房屋租赁关系；由于被上诉人断水、断电，使出租房屋不具备使用条件，其没有理由要求这一时间的房租，原审判决认定事实不清。请求:依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。
本院认为，上诉人在本案诉争房产拍卖过程中回答竞买人问题时并未提及存在债务及以租金冲抵装修款等事宜，且上诉人在拍卖过程中亦明确表示租金交给新的竞买人，应视为其对租金缴纳的认可。证人雷满堂的证言与被上诉人所提供的拍卖视频资料相互矛盾，且无其他证据予以佐证，对该证人证言本院不予采信。上诉人承认其未向被上诉人缴纳过房租，经被上诉人催要，其仍未履行租赁合同所规定的交纳租金的义务，依法被上诉人有权解除租赁合同，故被上诉人要求与上诉人解除房屋租赁合同并由上诉人支付租金的主张原审法院予以支持是正确的。依据拍卖过程的视频资料显示本案所诉争房屋在拍卖时已处于无水电暖的情况，该客观事实并非由被上诉人造成，且上诉人一直在使用该房屋，上诉人据此不支付房租的主张不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2237元，由上诉人石家庄市四方农资连锁有限公司负担。
本判决为终审判决。

本院认为，上诉人在本案诉争房产拍卖过程中回答竞买人问题时并未提及存在债务及以租金冲抵装修款等事宜，且上诉人在拍卖过程中亦明确表示租金交给新的竞买人，应视为其对租金缴纳的认可。证人雷满堂的证言与被上诉人所提供的拍卖视频资料相互矛盾，且无其他证据予以佐证，对该证人证言本院不予采信。上诉人承认其未向被上诉人缴纳过房租，经被上诉人催要，其仍未履行租赁合同所规定的交纳租金的义务，依法被上诉人有权解除租赁合同，故被上诉人要求与上诉人解除房屋租赁合同并由上诉人支付租金的主张原审法院予以支持是正确的。依据拍卖过程的视频资料显示本案所诉争房屋在拍卖时已处于无水电暖的情况，该客观事实并非由被上诉人造成，且上诉人一直在使用该房屋，上诉人据此不支付房租的主张不能成立。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费2237元，由上诉人石家庄市四方农资连锁有限公司负担。

审判长：李德利
审判员：史占群
审判员：张素华

书记员：王超