仲某某、黑龙江省农垦隆某房地产开发有限公司建设用地使用权合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告)：仲某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地江苏省赣榆县，无职业，现住黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人：周建军，黑龙江铁兵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黑龙江省农垦隆某房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区王岗双红路31号。法定代表人：张渝，该公司总经理。委托诉讼代理人：那艳华，黑龙江海天庆城律师事务所律师.上诉人（原审原告）：哈尔滨泓霖房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市五常市五常镇前商贸城。法定代表人：王爽，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫铭钊，黑龙江龙信达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李远春，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省虎林市。委托诉讼代理人：王秋军，黑龙江立江（虎林）律师事务所律师。

仲某某上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或者依法改判。事实及理由：一、一审认定事实不清，证据不足。1.2013年8月20日，隆某公司与仲某某签订《房地产开发承包合同》，仲某某作为作为项目负责人内部承包建设虎林市御府豪庭小区住宅楼（以下简称案涉工程）），双方系承包合同关系，一审法院认定仲某某挂靠隆某公司资质建设案涉工程错误。2.一审认定仲某某与李远春存在合伙关系，虽为无效合同，但对外债务责任未予免除，仍应共同承担对外民事责任错误。仲某某与李远春不存在合伙关系，属于房地产开发合作关系，不应把房地产开发合作认定为合伙关系。此外《房地产开发合作协议》已被法院确认为无效。3.一审依据2014年5月10日李远春（甲方）与仲某某（乙方）签订《转让在建项目合同书》中“甲方前期用乙方开发照与泓霖公司签订协议，甲方承担并负责”认定仲某某对李远春使用隆某公司名义与泓霖公司签订《房地产开发合作协议》予以认可不正确，仲某某是不认可李远春未经授权及伪造印章所签订的《房地产开发合作协议》的行为，才约定由李远春个人承担，否则就不存在约定由李远春个人负责和承担。4.一审法院认定《房地产项目转让合同》为房屋买卖，认定案由为买卖合同错误，事实上不存在房屋买卖合同关系。5.一审法院认定“协议中双方认可前期项目资金投入为4,600,000.00元，所以房屋买卖价款为4,600,000.00元”错误。李远春使用伪造的假公章签订的《房地产项目转让合同》中并没有约定房款为4,600,000.00元，该认定缺乏事实及法律依据，证据不足。二、《房地产项目转让合同》属于无效合同，不应认定为有效的房屋买卖合同。1.隆某公司依法取得案涉工程建设用地使用权，具备房地产开发各项手续从事案涉工程开发项目，案涉建设用地及开发手续均与泓霖公司无关。2.2011年9月5日虎林市发展和改革局（以下简称虎林市发改局）印发了虎发改（2011）85号《关于废止虎发改（2011）78号文件的通知》认定泓霖公司《建设项目选址申请书》存在虚假问题，撤销对该项目的批准，废止虎发改（2011）78号文件。为此，兴凯湖电业局、虎林市佳信房地产开发有限公司（以下简称佳信公司）、泓霖公司签订的《协议书》无效，泓霖公司不能依据该协议取得土地使用权。隆某公司依据国有土地使用权挂牌出让公告，参与竞拍，经《成交确认书》确认成交，支付了国有土地使用权出让金1,150,000.00元，签订国有建设用地使用权出让合同，依法取得案涉工程建设用地使用权。3.2014年3月13日，李远春使用伪造公章与泓霖公司签订《房地产项目转让合同》该合同非由仲某某签署，也未授权且事后未得到追认，属于无效合同。三、仲某某不应与李远春共同给付泓霖公司房款4,600,000.00元及利息700,000.00元,应由李远春个人承担。1.仲某某与李远春签订《房地产开发合作协议》约定李远春提供约8,000,000.00元开发土地与仲某某合作，李远春用虚假的包括选址意见书、虎林市发改局假立项报告，骗取仲某某包括车、现金在内价值2,650,000.00元。2.仲某某及隆某公司未授权李远春与泓霖公司签订《房地产项目转让合同》，事后也未得到仲某某及隆某公司追认。李远春使用伪造公章与泓霖公司签订《房地产项目转让合同》，黑龙江省虎林市人民法院（以下简称虎林市法院）以李远春伪造公司印章罪已对其判处有期徒刑。仲某某与泓霖公司无权利义务关系，仲某某没有义务按照该合同约定履行任何义务，该合同对于仲某某及泓霖公司不具有约束力。3.2016年2月4日，虎林市法院（2015））虎民初字第912号民事判决认定“2013年8月23日仲某某与李远春签订的《房地产开发合作协议》无效”。4.李远春伪造印章签订的《房地产项目转让合同》被法院认定无效后，所产生的责任应由李远春个人承担，一审判决仲某某、李远春给付泓霖公司房款5,300,000元及隆某公司承担连带责任不正确。泓霖公司辩称，一审认定仲某某、李远春、隆某公司之间承担连带责任正确，涉案公章在隆某公司开发项目上，广泛使用，隆某公司不能选择性的排除该枚公章在涉案项目转让协议中的效力。项目转让协议并非转让的房地产开发项目，实质为转让案涉幼儿园八百平方米房产和占用三千余平方米土地的相关权利，以及泓霖公司退出和享有的开发建设权利所产生的损失或者可得利益，而由合同相对方对有形财产和可得利益损失进行补偿的相关内容。隆某公司辩称，认同仲某某的上诉请求及事实和理由。李远春辩称，从仲某某与隆某公司签订《房地产开发承包合同》约定的权利义务看，仲某某挂靠隆某公司开发案涉工程，李远春以个人名义与仲某某签订《房地产开发合作协议》，从法律层面讲协议无效。但从两人合伙期限、过程和实际工作看，合伙关系真实存在。退一步将，假设李远春系仲某某的工作人员，也系履职行为，应由案涉工程实际掌控人仲某某和挂靠单位隆某公司承担相应民事责任。从时间看，2014年3月13日，隆某公司与泓霖公司签订的《房地产项目转让合同》在先，2014年5月10日李远春与仲某某签订的《转让在建项目合同书》在后，该合同约定：“甲方前期用乙方开发照与泓霖公司签订协议”，表明仲某某知道并认可《房地产项目转让合同》，该转让合同有效。至于李远春与仲某某在《转让在建项目合同书》中如何约定对《房地产项目转让合同》的承担主体，均不能对外产生对抗效力。同时也表明《房地产项目转让合同》上所盖公章是真是假无任何意义。李远春没有私刻公章，不管各方是否认可这一事实，李远春没有必要私刻公章，该公章长期广泛使用，而且使用主体不仅是李远春。仲某某没有理由不知晓该公章的来历和存在以及使用过程。故本案不能以公章真假来否定一切，从《转让在建项目合同书》中的约定表明仲某某知道和认可《房地产项目转让合同》的存在，该合同有效，应按照约定履行。隆某公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法发回重审或者改判。事实理由：一、一审法院判决认定错误。1.2013年8月20日隆某公司与仲某某签订的《房地产开发承包合同》，仲某某作为案涉工程授权项目部负责人，在授权范围内以内部承包的形式开发案涉工程。虎林市法院（2016）黑0381民申民事裁定，认定仲某某与隆某公司非挂靠关系，仲某某系隆某公司授权项目部的负责人，一审认定仲某某挂靠隆某公司资质开发案涉工程有误。2.《房地产项目转让合同》应认定无效。该合同系李远春伪造隆某公司公章签订，合同非由隆某公司签署，且事后未得到隆某公司追认。该合同与隆某公司无关，对隆某公司不具有约束力。3.一审法院认为《房地产项目转让合同》是在李远春与仲某某二人合伙期间签订，且2014年5月10日李远春与仲某某在签订《转让在建项目合同书》中约定“甲方前期用乙方开发照与泓霖公司签订协议，甲方承担并负责”，可以认定仲某某对李远春使用隆某公司名义与泓霖公司签订《房地产项目转让合同》予以认可错误，该合同中之所以约定由李远春个人承担，恰恰是对李远春以上行为的不认可，否则就不存在约定由李远春个人负责和承担。4.一审认定《房地产项目转让合同》为有效买卖合同错误，该合同系李远春个人伪造隆某公司公章擅自签订，应认定为无效合同。一审判决也不应将该合同定性为买卖合同。由于事实上不存在合法有效的买卖合同关系，不应支付买卖价款。在合同无效的的情况下，将前期项目投入资金认定为房屋买卖价款缺乏事实及法律依据。二、案涉工程开发与泓霖公司无关，李远春无权签订《房地产项目转让合同》，该合同无效。1.案涉工程项目与泓霖公司及本案合同无关，案涉工程土地为隆某公司通过交纳1,150,000.00元土地出让金取得该宗地的建设用地批准书及土地使用权，并办理了《建设用地规划许可证》等许可证，开发建设主体为隆某公司。虎林市发改局虎发改（2011）85号文件《关于废止虎发改（2011）78号文件的通知》可证实泓霖公司从未取得房地产开发相关管理部门的任何批准许可。泓霖公司不具备案涉工程项目的开发主体资格，对案涉工程土地不享有使用权，无权签订《房地产项目转让合同》。2.李远春非隆某公司工作人员，也从未得到隆某公司的授权，无权签订《房地产项目转让合同》。3.李远春与泓霖公司签订《房地产项目转让合同》，非由隆某公司签署，事后也未得到隆某公司追认。4.《房地产项目转让合同》系李远春伪造隆某公司公章签订，因伪造隆某公司公章李远春被虎林市法院（2016）黑0381刑初36号刑事判决以伪造印章罪判处有期徒刑。仲某某不知晓李远春持伪造印章与泓霖公司签订合同。5.隆某公司未拆迁置换或者购置泓霖公司的房屋，双方之间不产生任何权利义务关系，《房地产项目转让合同》对于隆某公司不具有约束力。三、仲某某不应与李远春共同对泓霖公司承担责任，隆某公司也不应对给付房款4,600,000.00元及利息700,000.00元承担连带责任，其法律后果应由李远春个人承担。1.隆某公司授权仲某某为案涉工程项目负责人，仲某某无权转委托，并采取内部承包方式建设案涉工程。2.仲某某无权代表隆某公司与李远春签订《房地产开发合作协议》，仲某某与李远春在双方均不具备房地产开发资质的情况下，所签订的房地产开发协议无效，与隆某公司无关。2016年2月4日，虎林市法院（2015）虎民初字第912号民事判决：“2013年8月23日原告仲某某与被告李远春签订的《房地产开发合作协议》无效”。3.《房地产开发合作协议》无效，仲某某与李远春不存在合伙关系，由于李远春伪造公章犯罪及其他违法行为所导致的后果应由其个人承担。四、一审判决证据不足。一审判决认定仲某某挂靠隆某公司资质开发案涉工程，隆某公司应对仲某某的行为，与仲某某承担连带责任证据不足。2.一审关于“李远春私刻、伪造隆某公司公章在办理相关手续时广泛使用。作为案涉工程的实际开发人，仲某某应当对此承担民事责任”的认定缺乏证据证明。无证据证实仲某某知道李远春私刻、伪造隆某公司公章或同意使用该伪造印章，否则仲某某不会在知晓这枚假公章时到虎林市公安局报案，并要求追究李远春刑事责任。3.一审判决关于“对于合同转让价款，以协议中双方认可原告前期项目资金投入为4,600,000.00元，所以房屋买卖价款为4,600,000.00元”的认定有误，判决以前期项目投入4,600,000.00元认定房屋买卖价款证据不足。五、一审判决适用法律错误。本案涉及伪造印章而签订的《房地产项目转让合同》无效，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定。一审判决《房地产项目转让合同》属于有效买卖合同及认定案由属于买卖合同纠纷有误，因本案不属于买卖合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，一审判决适用法律错误。综上，一审判决认定事实有误，证据不足，适用法律错误，请二审法院撤销一审判决，发回重审或者依法改判。泓霖公司的辩解意见同对仲某某的意见。仲某某辩称，对隆某公司的上诉请求及事实和理由予以认可。关于李远春伪造的印章所加盖的相关材料，隆某公司均已使用公司真章进行重新盖章，仲某某及隆某公司在本案中不应承担责任。李远春的答辩意见同对仲某某的意见。泓霖公司上诉请求：撤销一审判决，改判仲某某、李远春及隆某公司支付一审未支持的项目转让费4,400,000.00元；诉讼费由仲某某、李远春及隆某公司负担。事实理由：本案争议的核心问题即一审法院认定泓霖公司与隆某公司签订的《房地产项目转让合同》仅系房屋买卖关系错误。泓霖公司与隆某公司签订该协议名为项目转让合同，但该协议第三条明确约定隆某公司应当自行办理土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证及其他项目开发所必备的法律文件及手续。如双方协议内容为建设工程项目转让，工程开发资质证照就应当由泓霖公司变更至隆某公司，但双方明确约定开发所需一切手续由隆某公司自行办理。双方签订《房地产项目转让合同》前，泓霖公司依法享有案涉房产所有权，只要泓霖公司履行法律手续，泓霖公司就会享有相关土地开发权利。双方签订协议约定转让价款为9,000,000.00元，就是充分考虑泓霖公司前期取得房产的资金投入以及完成开发可得利益。综上，依据协议约定，泓霖公司放弃了可享有的开发权利，仲某某、李远春及隆某公司对泓霖公司的前期投入及可得利益应进行补偿，约定的9,000,000.00元是双方真实意思表示，请二审法院支持泓霖公司的上诉请求。仲某某辩称，一、泓霖公司的上诉主张不能成立。1.泓霖公司上诉自认两个事实即一审认定房屋买卖关系错误和9,000,000.00元包括其前期取得房产资金投入及完成开发可得利益。该自认恰恰说明一审法院判决错误。2.泓霖公司主张《房地产项目转让合同》名为项目转让协议，但该协议中约定合同相对方自行办理土地使用证等，该协议无效，该条款亦无效。3.泓霖公司主张享有土地开发权不成立。泓霖公司未依法取得案涉工程开发权及土地使用权。首先，《房地产项目转让合同》签订时，转让的房地产项目标的并不存在。《建设项目选址申请书》系泓霖公司和郝建忠向虎林市发改局提供的案涉建设用地审批假手续，骗取了虎发改（2011）78号文件，后经虎林市发改局核查，认定泓霖公司存在虚假问题，泓霖公司从未取得房地产开发相关管理部门的任何批准许可。虎林市发改局用85号文件废止了78号文件。其次，泓霖公司从未取得案涉工程土地使用权，泓霖公司的文件被废除了，不具备房地产转让条件。4.泓霖公司关于《房地产项目转让合同》合法有效、系双方真实意思表示的主张不成立。李远春未经隆某公司授权，也未经仲某某授权，伪造公章签订《房地产项目转让合同》，且该转让合同违反法律强制性规定，属于无效合同。二、一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.兴凯湖电业局的房屋属于国有资产，土地属于划拨性质，没有土地使用权证。国有资产出售须履行审批、评估、招标、拍卖或者挂牌出让等程序。兴凯湖电业局和虎林市房隆开发有限公司（以下简称房隆公司）、佳信公司及泓霖公司等之间签订的合同，因违反法律强制性规定及不具备房地产开发和房地产转让条件均属无效合同。2.一审法院认定《房地产项目转让合同》为有效合同，那么合同中仲裁条款就是有效条款，本案应由仲裁机构仲裁，而非法院管辖。3.一审法院认定《房地产项目转让合同》为买卖合同错误，本案房地产项目转让不属于买卖合同法律关系。房地产转让合同标的为转让该项目的开发权，前提条件须取得土地使用权。4.一审法院认定《房地产项目转让合同》为有效合同错误。2011年10月13日《房地产项目转让合同》因房地产开发转让违法，违反法律强制性规定，不具备房地产转让条件。5.一审法院将4,600,000.00元作为房屋买卖价款错误。泓霖公司与兴凯湖电业局的合同无效，房屋的价值损失，需要依法通过鉴定确定，不应以合同条款中的前期投入4,600,000.00元作为房屋价值的损失金额。6.一审法院以仲某某与李远春之间约定“之前甲方以乙方执照签订的合同，由甲方承担责任”为由，判决隆某公司承担连带责任错误。7.郝建忠挂靠泓霖公司，郝建忠以被挂靠单位名义从事开发，泓霖公司主体不适格。8.隆某公司取得案涉土地与泓霖公司和李远春无关，系隆某公司通过出让方式取得。《房地产项目转让合同》房屋拆除和灭籍系泓霖公司和李远春个人发生。9.李春江在虎林市法院起诉，泓霖公司出具证明，且其无权主张全部权利。三、《房地产项目转让合同》因无效所导致的法律责任，应由泓霖公司及李远春按照各自过错承担，仲某某不应承担连带责任。1.李远春伪造公章与泓霖公司签订房地产转让协议，隆某公司及仲某某均未授权。李远春伪造公章从泓霖公司取得土地约定9,000,000.00元不能代表仲某某和隆某公司。2.仲某某与隆某公司之间系内部承包。李远春与仲某某签订协议，用土地作价8,000,000.00元合作开发房地产，后李远春伪造公章从泓霖公司取得房屋和土地实为个人利益，而非合伙共同利益。其目的为取得房屋和土地，达到其出资的目的，不能认定为合伙债务，只能是个人债务。3.以上李远春的个人行为，应由李远春个人承担。李远春的行为不是为合伙组织的共同利益，而是为其个人行为，系为其个人合伙的出资和投入。4.李远春和仲某某之间的合伙协议被法院确认无效。合伙无效后合同签订人承担连带责任的前提须是合伙人的共同债务，而非个人债务，个人债务合伙人不承担连带责任。5.泓霖公司委托李远春进行房产灭籍，李远春代表的是泓霖公司，并非代表隆某公司，也不代表仲某某。6.泓霖公司签订《房地产项目转让合同》并非善意。泓霖公司作为房地产开发公司明知房地产转让须取得土地使用权，泓霖公司明知所签订的《房地产项目转让合同》违法。其主张签订《房地产项目转让合同》约定办理土地使用证由乙方办理，该约定因违反法律强制性规定而无效。7.从合同相对性方面看，合同无效应由泓霖公司及李远春按各自过错承担责任。综上，请求法院驳回泓霖公司的上诉请求，依法发回重审或者改判，判决仲某某不承担责任。隆某公司辩称，1.对于隆某公司而言2014年3月13日李远春与泓霖公司形成的《房地产项目转让合同》，因不存在转让合同标的物，隆某公司不承担责任。2.《房地产项目转让合同》的效力不及于隆某公司，应由李远春个人承担责任。3.泓霖公司基于合同关系应向兴凯湖电业局主张权利。李远春辩称，泓霖公司与隆某公司签订的《房地产项目转让合同》为有效合同，双方应按照约定履行，认可泓霖公司的上诉意见。泓霖公司向一审法院起诉请求：1.要求隆某公司支付案涉工程项目转让费9,000,000.00元、支付赔偿款700,000.00元；2.仲某某与李远春承担连带责任；3.诉讼费用由隆某公司、仲某某、李远春负担。后变更诉讼请求为：要求隆某公司、仲某某、李远春支付9,000,000.00元项目转让费及700,000.00元利息损失（按中国人民银行同期贷款利率从2014年3月13日计算至2017年7月17日）。一审法院认定：隆某公司成立于2009年6月5日，成立时法定代表人为张渝，2013年10月30日变更为程传忠。2010年12月10日，兴凯湖电业局与房隆公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：房隆公司通过产权置换的方式取得兴凯湖电业局所属虎林市平安南街19号幼儿园及附属房产建筑面积813.08㎡房产产权、占地面积3233.4㎡；房隆公司置换给兴凯湖电业局的为二层电气检修实验综合楼；原电厂与个人所签订的幼儿园承包合同由房隆公司负责解决，由房隆公司与承包人达成协议并支付相关的补偿费用，与兴凯湖电业局无关。2011年8月3日，兴凯湖电业局与房隆公司、佳信公司签订《协议书》，约定房隆公司将《房屋拆迁补偿安置协议》中享有的权利义务一并转移给佳信公司。2011年8月9日，兴凯湖电业局、佳信公司、泓霖公司签订协议，约定佳信公司将上述权利义务一并转移给泓霖公司。泓霖公司依据协议及履行产权置换义务的方式取得兴凯湖电业局所属虎林市平安南街19号幼儿园及附属房产建筑面积813.08㎡房产产权、占地面积3233.4㎡。2011年9月5日，虎林发改局印发了虎发改（2011）85号《关于废止虎发改（2011）78号文件的通知》，内容为：“接到泓霖公司申请及相关材料，我局2011年8月29日下发了《关于开发建设现代家园综合楼项目核准的批复》〔虎发改（2011）78号〕。现经核查发现你公司提供我局的现代家园综合楼项目申报材料《建设项目选址申请书》存在虚假问题，我局决定依法撤销对该项目的核准，废止虎发改（2011）78号文件。”2011年9月7日，兴凯湖电业局与泓霖公司办理了房权证（虎林市房权证虎房字第××号），将房屋过户登记到泓霖公司名下。产别为股份制公司房产，建筑面积为567.75平方米，设计用途为住宅，房屋所有权人为泓霖公司。2011年9月8日，兴凯湖电业局与泓霖公司签订《协议书》，约定：一、双方按2011年8月9日签订的协议将虎林电厂幼儿园（面积见房产证，价值叁佰陆拾万元）置换给泓霖公司。泓霖公司需按原协议约定将新建的房产交付给兴凯湖电业局。二、本协议签订前已将房屋交付给了泓霖公司。2013年8月20日，隆某公司（甲方）与仲某某（乙方）签订《房地产开发承包合同》。约定：乙方在甲方授权范围内承包案涉工程的开发，自主经营、独立核算、自负盈亏。独自享有民事权利和承担民事义务。独立承担工程开发责任和义务。涉外发生经营关系包括债权、债务，只允许以乙方项目部的名义发生，同时在工程竣工前由乙方结算完毕。乙方承担与案涉工程开发、销售有关的全部支出（包括项目投资、各种税费等）。乙方向甲方交纳管理费，管理费总额肆拾万元整。乙方承担因案涉工程发生的债权、债务。2013年8月23日，李远春（甲方）与仲某某（乙方）签订了《房地产开发合作协议》，约定：共同开发案涉工程，李远春提供土地、仲某某提供建设资金8,000,000.00元，李远春提供9600平方米的土地使用权，约合8,000,000.00元。李远春负责该项目开竣工的手续办理及部分材料的供应，仲某某负责该项目开工前期手续办理资金、开工启动资金及承建。双方去掉成本后，利润均分。项目竣工后，资金回笼先乙方成本回笼，后甲方成本回笼，再均分利润。2016年2月4日虎林市法院（2015）虎民初字第912号民事判决：2013年8月23日，仲某某与李远春签订的《房地产开发合作协议》无效。《房地产开发合作协议》签订后，李远春为方便办理工程手续，2013年在休闲广场看见刻章的小广告后，花50.00元私刻了“隆某公司”印章，印章由李远春保管，此后该假章在虎林市规划处、2014年10月28日在虎林市发改局、2014年9月10日在牡丹江农垦国土资源局庆丰土地所、2014年12月17日在虎林市住房和城乡建设局、2015年3月26日在虎林市建设局、2015年4月13日在《关于“御府豪庭综合楼”个人住房（商业）贷款楼盘合作的申请》中办理了相关手续。虎林市法院（2016）黑0381刑初36号刑事判决书以李远春犯伪造公章罪判决处有期刑十一个月，并处罚金10,000元。（2016）黑0381民申3字民事裁定书裁定驳回李远春的对该案的再审申请。2014年3月13日，李远春使用假公章与泓霖公司（甲方）签订了《房地产项目转让合同》，约定：甲方同意乙方以乙方公司名义独立开发案涉工程，但乙方需接受甲方的监督和管理；项目使用性质为国有，占地面积约9600平方米，面积最终以签署国有土地出让合同且办理国有土地使用权证的土地面积为准；甲方同意乙方以乙方的名义完成该项目土地、立项、规划、开发建设等工作；乙方自行办理国有土地使用证、该项目用地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证以及其他项目开发所必备的法律文件及法律手续。因项目土地、立项、规划等行为发生的税费等一切费用由乙方自行承担。本项目转让费用总计为9,000,000.00元，其中包含甲方前期项目资金投入4,600,000.00元；本协议签署之日且生效后项目已经发生的或将来发生的需向政府有关部门支付的费用以及在本合同签订之前因本项目所产生的对外债务、以及本协议签订之后因项目运营产生的对外债务全部由乙方承担。乙方全权负责与项目有关的拆迁及运营及其他事宜。如果存在任何纠纷和矛盾，乙方需自行负责解决，因此而产生的费用及责任由乙方自行承担，乙方在经营中存在违约或侵权行为致使甲方遭到起诉或被追究民事、行政、刑事责任，甲方不承担任何支付义务，由此产生的一切后果皆由乙方自行承担。乙方未按合同约定按期如数向甲方支付项目转让费，每逾期一日按项目转让费总额的万分之五支付违约金等。为办理土地审批手续，同日泓霖公司委托李远春向虎林市房产局递交《申请》，申请办理房产注销登记，并在4月份左右将房屋拆除。2014年5月10日,李远春（甲方）与仲某某（乙方）签订《转让在建项目合同书》，约定：李远春负责在项目建设期内办理完土地出让手续到乙方名下；甲方需完成本项目占地拆迁及场地平整、规划设计，并通过规划部门的批复，完成项目开发的前期工作，具备开工建设条件；甲方前期用乙方开发照与泓霖公司签订协议，甲方承担并负责。同年9月14日，李远春与仲某某签订《转让在建项目补充协议》，约定：甲方如未能如期按原合同具备开工条件及约定办理完土地出让手续及转在乙方名下，该土地出让手续是乙方代行甲方办理的，就此乙方垫付1,150,000.00元的土地出让款，记入投入成本。2014年5月29日，土地部门出具《土地权属审核单》，记载如下内容：用地项目名称为隆某公司高层建设项目，用地单位名称为隆某公司，项目用地面积为4227平方米，拟定土地用途为城镇住宅、商服。该项目用地范围为东至平安南路、西至巷道、北至居民区。该宗地占地为存量用地，拟占区域内托儿所原为兴凯湖电业局所有，兴凯湖电业局与泓霖公司签订协议后房产变更给泓霖公司，虎林市房权证虎房字××号，虎林市房地产管理处证明此房现已拆除，并办理了房产注销登记。该片土地权属为兴凯湖电业局所有，历史形成，未发放过省发国有土地使用证，现状为空地，无土地他项权利设定，权属清楚无纠纷。2014年6月，姜玉忠（李远春、仲某某的雇员）以隆某公司的名义向黑龙江省庆丰农场国土资源所提交房产灭籍证明、虎林市规划局的规划设计条件办理用地审批手续。8月黑龙江省国土资源厅农垦总局国土资源牡丹江分局公告，挂牌方式出让该宗土地。同年9月23日，仲某某代表隆某公司与黑龙江省国土资源厅农垦总局国土资源牡丹江分局签定成交确认书，同日签定《国有建设用地使用权出让合同》并如数交纳1,150,000.00元土地使用权出让金，隆某公司取得该宗地的建设用地批准书及该宗地的使用权。于2014年12月15日、2015年2月10日、2月12日先后办理了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。2015年3月26日,北京仲裁委员会受理了泓霖公司仲裁申请。2016年4月13日，仲裁委以对涉案纠纷没有管辖权为由以（2016）京03民特290号民事裁定书驳回了泓霖公司的仲裁申请。泓霖公司向北京市第三中级人民法院申请撤销仲裁裁决，同年11月11日，（2016）京03民特290号民事裁定书驳回了泓霖公司的申请。一审法院认为，本案案由应为合同纠纷，争议焦点为仲某某与隆某公司之间的法律关系如何定性；《房地产项目转合同》转让的标的物是房地产开发项目还是土地使用权、地上房产；本案如何处理。关于仲某某与隆某公司法律关系如何定性。挂靠是指个体工商户、个人或私营企业等生产、经营者，与另一经营主体约定，由前者以后者提供的经营资格和凭证进行经营活动，并向后者提供报酬的经营形式。挂靠双方实际上是一种有偿使用资格证照的合同关系;对外，挂靠方以被挂靠方名义进行活动,对内则以依照合同约定享受权利，承担义务。2013年8月20日，隆某公司（甲方）与仲某某（乙方）签订《房地产开发承包合同》，双方就承包案涉工程开发达成协议，约定仲某某自主经营、独立核算、自负盈亏。独自享有民事权利和承担民事义务。仲某某向隆某公司交纳管理费四十万元。在庭审中双方均认可隆某公司并不向仲某某提供任何生产资料。上述事实可以看出，仲某某除了向对隆某公司交纳一定数量的管理费以外，其民事权利和义务是独立的，符合挂靠的基本特征。因此仲某某是挂靠隆某公司名义开发案涉工程。关于《房地产项目转让合同》转让的标的物系房地产开发项目还是土地使用权、地上房产。虽然《房地产项目转让合同》是双方在转让案涉工程房地产开发项目的基础上，进行合作达成的合议，但实际转让的是虎林市平安南街19号幼儿园及附属房产，且双方并不存在实质的合作关系，真实的合同关系实为房屋买卖。本案案由为买卖合同纠纷。关于房地产开发项目，一般是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。本案中无论是在签订合同时，还是在庭审结束前，泓霖公司均未取得案涉工程房地产项目开发权，也未取得该项目的土地使用权。故泓霖公司关于双方转让的是案涉房地产项目开发权和隆某公司关于双方转让的是该项目的土地使用权的主张，均不予采纳。《房地产项目转让合同》中转让的是地上房产。理由如下：由2015年8月13日黑龙江省庆丰农场国土资源所工作人员于杰笔录可见，在该合同范围内的虎林市平安南街19号幼儿园及附属房产灭籍之前有很多人来办理用地审批手续，因幼儿园及附属房产没能灭籍，所以用地审批手续无法办理。在该不动产灭籍之后，仅姜玉忠一个人来提供用地审批材料。可见如果想实现取得房地产开发项目办理用地审批手续，房屋灭籍是必要条件。也正是这个原因，兴凯湖电业局所属虎林市平安南街19号幼儿园及附属房产建筑房屋的拆迁补偿安置协议先后于2010年12月10日，2011年8月3日、8月9日几经易手，目的就是为了取得房产所有权。李远春曾作为佳信公司、泓霖公司的代理人两次参加《协议书》的签定，对此目的是明知的。所以足以认定，《房地产项目转让合同》转让的是虎林市平安南街19号幼儿园及附属房产。所谓“合作”，是指当事人共同投资，共享利润、共担风险。但在协议中双方约定提供房产的当事人不承担经营风险，只分配9,000,000.00元的转让费，所以双方并不存在实质的合作关系，真实的合同关系为房屋买卖。关于合同转让价款，协议中双方认可泓霖公司前期项目资金投入为4,600,000.00元，所以房屋买卖价款为4,600,000.00元。综上，双方转让的标的物实为虎林市平安南街19号幼儿园及附属房产，为有效协议。乙方应按约定向甲方支付4,600,000.00元房款。关于本案该如何处理。仲某某虽未授权李远春持有私刻的公章与鸿霖公司签定合同，但该合同是在二人合伙期间签订，且2014年5月10日李远春（甲方）与仲某某（乙方）在签订《转让在建项目合同书》时约定“甲方前期用乙方开发照与泓霖公司签订协议，甲方承担并负责”，可以认定为仲某某对李远春使用隆某公司名义与泓霖公司签订《房地产项目转合同》一事予以认可。仲某某对于2014年6月姜玉忠带着虎林市房产部门出具的虎林市电厂幼儿园灭籍证明去土地部门办理用地审批手续一事并未加以阻止。其后该公章于2014年10月28日在虎林市发改局、2014年9月10日在牡丹江农垦国土资源局庆丰土地所、2014年12月17日在虎林市住房和城乡建设局、2015年3月26日在虎林市建设局、2015年4月13日在《关于“御府豪庭综合楼”个人住房（商业）贷款楼盘合作的申请》中办理相关手续时广泛使用。作为案涉工程的实际开发人，仲某某应当对此承担民事责任。由于其是挂靠隆某公司资质开发建设案涉工程，隆某公司应当对仲某某的行为与仲某某承担连带民事责任。仲某某与李远春之间存在合伙关系，虽然为无效合伙，但对外的债务责任并未得以免除，仍应当共同承担对外民事责任。综上，泓霖公司要求仲某某、李远春支付4,600,000.00元的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。要求仲某某、李远春支付利息700,000.00的诉讼请求，由于数额低于以4,600,000.00为本金、自2014年4月10日至2017年7月14日期间同期中国人民银行同期贷款利率计算的利息，亦予以支持。作为被挂靠人隆某公司，对上述债务承担连带给付义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法民事诉讼法＞的解释》第五十四条的规定，判决：一、仲某某、李远春于本判决生效后十日内给付哈尔滨泓霖房地产开发有限公司房款4,600,000.00元及利息700,000.00元，共计5,300,000.00元；二、黑龙江省农垦隆某房地产开发有限公司对上述4,600,000.00元及利息700,000.00元承担连带给付责任；三、驳回哈尔滨泓霖房地产开发有限公司其他诉讼请求。鉴定费17,475.73元、诉讼财产保全申请费5,000.00元由仲某某、李远春负担；诉讼费79,700.00元，由哈尔滨泓霖房地产开发有限公司负担30,800.00元，由仲某某、李远春负担48,900.00元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
上诉人仲某某、黑龙江省农垦隆某房地产开发有限公司（以下简称隆某公司）、哈尔滨泓霖房地产开发有限公司（以下简称泓霖公司）因与被上诉人李远春建设用地使用权合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江农垦法院（2016）黑8108民初461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日受理后，依法组成合议庭，于2018年1月24日公开开庭进行了审理。上诉人仲某某及其委托诉讼代理人周建军，隆某公司的委托诉讼代理人那艳华，泓霖公司的委托诉讼代理人闫铭钊，被上诉人李远春的委托诉讼代理人王秋军到庭参加诉讼。诉讼期间，双方当事人申请庭外和解，经本院调解未果。本案现已审理终结。

本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为本案的案件性质如何认定；仲某某与隆某公司、李远春之间系何法律关系；案涉《房地产项目转让合同》及《房地产开发合作协议》效力如何认定。关于本案案件性质认定问题。周所周知，非净地的房地产开发，必须对地上建筑物进行拆迁安置补偿及进行相应的三通一平。本案中，泓霖公司取得案涉房产所有权、对案涉房产进行灭籍并拆除案涉房产以及为兴凯湖电业局兴建二层办公用房均系客观事实，因泓霖公司在完成上述前期开发准备行为后不想继续开发案涉工程，故通过签订一系列协议的方式将工程让与李远春、仲某某及隆某公司续行开发，从一、二审法院查明的案件事实看，泓霖公司虽未取得案涉工程的土地使用权及五证一书，但泓霖公司前期采取置换的方式取得案涉房产以及拆除该房产并达到三通一平的事实应当属于案涉工程房地产开发的组成部分，此案非房屋买卖没关系，而是涉及案涉房产置换、灭籍及拆迁安置补偿等房产开发相关事宜，故一审将此案认定为房屋买卖合同纠纷显属不当，此案应定性为房地产开发经营合同纠纷中的项目转让合同纠纷，对此本院予以纠正。关于仲某某与隆某公司、李远春系何法律关系问题。从2013年8月20日隆某公司与仲某某签订的《房地产开发承包合同》可知，仲某某系独立开发案涉工程，自主经营、独立核算、自负盈亏，独立承担工程开发责任与义务，独自承担案涉工程项目的全部支出，且向隆某公司交纳400,000元的管理费，加之隆某公司也未提供证据证实仲某某系隆某公司员工，该经营方式符合房地产挂靠经营的法律属性及特征，故隆某公司以仲某某与该公司系内部承包且非挂靠关系的辩解意见不成立，一审关于仲某某与隆某公司系挂靠关系的认定正确。另据仲某某与李远春2013年8月23日签订的《房地产开发合作协议》，李远春与仲某某对案涉工程各自提供资金、实物等，共同经营、共担风险、共负盈亏，符合个人合伙的法律特征，故一审关于仲某某与李远春系个人合伙的认定并无不当。关于《房地产项目转让合同》及《房地产开发合作协议》效力认定问题。根据我国房地产法的相关规定，房地产开发经营主体系房地产市场上直接从事房地产商品化经营的经营组织，即各类房地产开发企业。由于仲某某及隆某公司对李远春以隆某公司名义与泓霖公司签订的《房地产项目转让合同》以及仲某某与李远春二人签订的《房地产开发合作协议》不予认可，且仲某某及李远春均系不具有房地产开发资质的自然人，故仲某某及隆某公司关于上述合同及协议无效的抗辩主张成立，该上诉请求本院予以支持。鉴于本案系工程项目转让合同纠纷，虽然上述合同及协议无效，但从仲某某与李远春在《转让在建项目合同书》关于“甲方前期用乙方开发照与哈尔滨泓霖开发公司签订协议，甲方自己承担并负责”的约定以及案涉公章在虎林市发改局、牡丹江农垦国土资源局庆丰土地所、虎林市住房和城乡建设局、虎林市建设局以及案涉工程个人住房（商业）贷款楼盘合作的申请中办理手续中被广泛使用，足以证实仲某某对李远春以隆某公司名义与泓霖公司签订《房地产项目转让合同》以及泓霖公司前期项目资金投入4,600,000.00元是清楚的，进而证实仲某某及隆某公司在案涉工程开发过程中存在过错，鉴于仲某某及隆某公司开发的案涉工程系建立在泓霖公司与兴凯湖电业局置换房屋、灭籍、拆迁及补偿等前期开发行为基础之上，故一审基于仲某某与李远春合伙、仲某某挂靠隆某公司开发案涉工程以及仲某某及隆某公司存在过错为由，判决其承担给付泓霖公司前期开发费用4,600,000.00元及利息700,000.00元有事实及法律依据，仲某某及隆某公司关于泓霖公司应向兴凯湖电业局及李远春主张权利的辩解理由不成立，该上诉请求本院不予支持。鉴于《房地产项目转让合同》已经明确约定泓霖公司前期项目资金投入为4,600,000.00元，故泓霖公司要求仲某某、李远春及隆某公司给付9,000,000.00元的上诉请求无事实及法律依据，该上诉请求本院亦不予支持。综上所述，仲某某、隆某公司及泓霖公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，虽适用法律部分有误，但判决结果正确。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费48,900.00元(仲某某预交)、48,900.00元（隆某公司预交）、42,000.00元(泓霖公司预交)，分别由仲某某、黑龙江省农垦隆某房地产开发有限公司、哈尔滨泓霖房地产开发有限公司各自负担。本判决为终审判决。

审判长　鲁　民
审判员　周志强
审判员　赵玉忠

书记员：郑闯