仙桃市新东方商贸有限公司、仙桃市华美包装印务股份有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：仙桃市新东方商贸有限公司。住所地：仙桃市钱沟建材市场新建B37-48。
法定代表人：肖俊，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周莉芬，湖北惊天（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：仙桃市华美包装印务股份有限公司。住所地：仙桃市桃源大道。
法定代表人：罗会元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：蒋甘林，男，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：吴利芳，湖北龙田律师事务所律师。

上诉人仙桃市新东方商贸有限公司（以下简称新东方公司）因与被上诉人仙桃市华美包装印务股份有限公司（以下简称华美公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2016）鄂9004民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人新东方公司的法定代表人肖俊及委托诉讼代理人周莉芬，被上诉人华美公司的委托诉讼代理人蒋甘林、吴利芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新东方公司上诉请求：撤销原判，改判支持新东方公司的反诉请求，驳回华美公司的诉讼请求，或发回重审。事实和理由：华美公司与新东方公司签订租赁合同后，未将租赁物交付新东方公司。2015年12月28日，双方签订补充协议，约定华美公司将原有仓库内杂物和设备及时清理并转运出去，保证新东方公司的使用面积。新东方公司保证对石荣华父母居住现状不受影响的情况下，对墙院场地进行小投入装修整改等内容。华美公司在补充协议签订后，仍未按照约定保证新东方公司的使用面积，未确保新东方公司对仓库及场地正常施工使用，新东方公司实际使用面积不足合同约定的一半。对于新东方公司未能实际使用租赁物的部分，不应支付租金。
华美公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
华美公司向一审法院起诉请求：1.解除华美公司与新东方公司签订的租赁合同；2.新东方公司支付华美公司租金13万元；3.新东方公司支付华美公司违约金（截至起诉之日为39000元）；4.新东方公司腾退厂房和场地。新东方公司向一审法院反诉请求：1.华美公司继续履行合同；2.华美公司赔偿新东方公司经济损失153300元。
一审法院认定事实：2015年4月，华美公司与新东方公司达成仓库租赁意向协议后，新东方公司于2015年4月7日向华美公司支付2015年5月至12月租金153300元，后双方于2015年5月1日签订了书面的《租赁合同》，合同约定，华美公司将位于仙桃市桃源大道的一栋钢构厂房的所有房屋及场地租赁给新东方公司使用，租赁期为三个合同期，第一合同期为2015年5月1日至2018年12月31日，第二合同期为2019年1月1日至2023年12月31日，第三合同期为2024年1月1日至2028年12月31日止，租金约定为：第一合同期租金为每年23万元，第一年租期为当年5月至12月，租金为153300元。租金的支付约定为：每年租金应在前一年的12月31日前一次性付清，如延期则按年租金的每日1‰计算违约金，如延期超三个月，出租方有权单方终止合同。2015年12月28日，双方就租赁仓库的相关问题又重订了一份补充协议，该协议仅就仓库内杂物及人员的居住进行了协商约定，并未对租期及租金另行约定。此后，新东方公司于2016年1月8日支付2016年度租金10万元，下欠2016年度租金13万元。
一审法院认为，华美公司与新东方公司签订的租赁合同合法有效，应受法律保护，合同在履行过程中新东方公司未能按合同约定期限支付租金，按合同约定华美公司享有解除合同的权利，华美公司要求解除租赁合同以及要求新东方公司给付租金，并按约定支付违约金、腾退厂房和场地的诉讼请求，应予支持，新东方公司的反诉及辩称理由无证据证明，该院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除华美公司与新东方公司所签订的租赁合同。二、新东方公司支付给华美公司2016年租金13万元，并支付该款延期违约金39000元。三、新东方公司腾退华美公司出租的厂房场地。四、驳回新东方公司的反诉请求。上列应付款项应于该判决生效后十日内履行。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取1450元，反诉费3376元，减半收取1688元，合计3138元，由新东方公司承担。
本院二审期间，华美公司未提交新证据，新东方公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：许明发的证人证言，可以证明涉案钢构厂房一侧的门口堆放垃圾，厂房内有麻将机，本院予以采信。2017年7月17日，本院组织双方当事人到涉案钢构厂房进行现场勘验。该钢构厂房朝南方向有一扇大门进入厂房院内停车场，停车场内靠近大门的西部有石荣华父母居住的房屋。过了停车场是钢结构厂房，分东西两侧厂房，各有一扇门进出，东西两侧厂房均呈长方形，南北长65.859米。其中东侧厂房宽16.660米，除了冷库外，由新东方公司使用。西侧厂房宽19.824米，门外堆放砖石、木板等垃圾，车辆无法进出，门内入口处有竹椅和竹床，石荣华的奶奶在现场勘验时坐在竹床上，西侧厂房靠近门的西部有麻将桌、简易床，床上有被子。
二审查明，2015年5月1日，华美公司与新东方公司签订《租赁合同》，约定华美公司将位于仙桃市桃源大道3号的一栋钢构厂房的所有房屋及场地租赁给新东方公司使用（作仓储、展厅自主经营）。租赁期内，新东方公司不得损坏房屋整体结构，如需改进必须提前告知华美公司，经华美公司书面同意后，方可施工整改。整修费用由新东方公司自行负担，在退场时也不得向新东方公司索要此项费用。合同期内，除不可抗力因素外，华美公司与新东方公司必须严格遵守履行合同，任何一方违反本合同的约定均属违约行为；违约方必须承担另一方所有实际经济损失，另以两年租金之和作为损失方的补偿金。合同还对其他权利义务进行约定。
2015年12月12日，华美公司向新东方公司的法定代表人肖俊出具书面的《华美公司旧厂装修计划》，载明车间内拆除小间隔墙，仓库内整体统一使用；保留冷库，另行协商处理。车间外东西两边墙院不动，双面粉刷美化；南边不拆除，大门适当加宽，保证车辆通行；在当地产权人及相关部门批准下，新东方公司自己负责建30平方米左右临时接待室，合同期满产权无条件属华美公司。场地适当整理。
2015年12月28日，华美公司与新东方公司就《租赁合同》未尽事宜签订《仓库租赁合同补充协议》，约定华美公司将原有仓库内杂物及设备（不含冷库）及时清理并转运出去，保证新东方公司使用面积。在不触动整体框架的情况下，新东方公司有权对租赁仓库、场地进行小投入装修，任何人不得干扰，华美公司确保新东方公司租赁仓库及场地正常施工使用。新东方公司保证对石荣华父母的居住现状不受影响的情况下，对院墙场地进行小投入装修整改，并给予二老适当的照顾。该协议与原《租赁合同》发生冲突时，以该协议为准。双方还对其他权利义务进行了约定。华美公司的原法定代表人别美林在该补充协议上注明修改方案需经华美公司同意后执行。
华美公司在二审中陈述，石荣华与别美林共同设立华美公司。涉案钢构厂房的西侧厂房靠近北部的空间在华美公司于2015年5月1日向新东方公司交付租赁物时堆放着设备、轮胎等。华美公司在2015年12月28日前后将该区域的设备、轮胎等进行清理，在2016年1月将该区域的杂物残渣清完。新东方公司拟清理西侧厂房门外堆放砖石、木板等垃圾，华美公司以其没有支付租金为由不同意。
新东方公司在二审中同意涉案钢构厂房的东侧厂房内的冷库不用清理。本院对一审法院查明的新东方公司下欠2016年度租金13万元的事实不予确认，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，华美公司与新东方公司签订的《租赁合同》和《仓库租赁合同补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方当事人应全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中华美公司应将涉案钢构厂房的所有房屋及场地交付新东方公司使用，并在租赁期间保证新东方公司能将厂房用于仓储和展厅的自主经营。但华美公司将租赁物交给新东方公司时，并没有将西侧厂房空间清理出来，新东方公司仅能使用东侧厂房。新东方公司在2015年12月28日签订《仓库租赁合同补充协议》前后将西侧厂房靠近北部的空间的设备、轮胎等进行清理，但新东方公司仍无法将西侧厂房用作仓储和展厅，因为西侧厂房门外堆放了砖石、木板等垃圾，门内入口处有竹椅和竹床，西侧厂房靠近门的西部有麻将桌、简易床，石荣华的奶奶居住在此。另外，华美公司阻止新东方公司清理西侧厂房门外堆放的砖石、木板等垃圾，导致新东方公司运输货物的车辆无法进出西侧厂房。根据以上事实可以认定华美公司未按照《租赁合同》的约定将涉案钢构厂房的所有房屋及场地交付新东方公司，未在租赁期间保持涉案钢构厂房的西侧厂房符合《租赁合同》约定的新东方公司用于仓储和展厅的用途，构成违约。在华美公司持续违约的状态下，新东方公司使用租赁物和实现收益的目的受到影响，有权拒付不能使用部分比例相当的租金，以减少租金来行使抗辩权。华美公司在自己存在违约行为，新东方公司不存在违约行为的情况下，请求新东方公司向华美公司支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。华美公司向人民法院请求解除华美公司与新东方公司签订的《租赁合同》，不符合法定解除合同或约定解除合同的条件，本院不予支持。华美公司与新东方公司签订的《租赁合同》和《仓库租赁合同补充协议》继续有效，本院对新东方公司关于华美公司继续履行合同的诉讼请求予以支持，对华美公司关于新东方公司腾退厂房和场地的诉讼请求不予支持。华美公司与新东方公司均应继续按照双方签订的《租赁合同》和《仓库租赁合同补充协议》全面履行自己的义务。华美公司应排除妨碍，保证新东方公司能按合同约定的用途使用涉案钢构厂房的西侧厂房。新东方公司应按照合同约定和其实际使用的面积向华美公司支付租金。
新东方公司实际使用涉案钢构厂房的东侧厂房，应向华美公司支付其实际使用该部分比例相当的租金。根据双方签订的《租赁合同》约定，涉案钢构厂房的所有房屋和场地在2016年的租金为23万元，涉案钢构厂房所包含的东西两侧厂房均呈长方形，南北长度相同，东西宽36.484米，其中东侧厂房宽16.660米，西侧厂房宽19.824米，故东侧厂房2016年租金为105027元（计算方式为23万元×16.660米÷36.484米），西侧厂房的租金为124973元（计算方式为23万元×19.824米÷36.484米）。考虑东侧厂房的冷库面积，新东方公司并未使用，故本院酌定新东方公司在2016年应向华美公司支付租金10万元。因新东方公司已于2016年1月8日向华美公司支付2016年租金10万元，故应视为新东方公司已向华美公司支付涉案钢构厂房2016年租金，本院对华美公司请求新东方公司支付2016年租金13万元的诉讼请求不予支持。
根据华美公司与新东方公司签订的《租赁合同》，约定合同期内，除不可抗力因素外，华美公司与新东方公司必须严格遵守履行合同，任何一方违反本合同的约定均属违约行为；违约方必须承担另一方所有实际经济损失。新东方公司请求华美公司赔偿经济损失153300元，主要是根据其不能使用的面积计算的损失。因华美公司在2015年5月1日至12月31日期间，已交付涉案钢构厂房的东侧厂房供新东方公司使用，故本院仅以新东方公司未能按合同约定实际使用涉案钢构厂房的西侧厂房计算其损失。因本院酌定新东方公司使用涉案钢构厂房的东侧厂房一年应向华美公司支付租金10万元，则新东方公司应向华美公司支付2015年5月1日至12月31日的8个月期间实际使用涉案钢构厂房的东侧厂房的租金66667元（计算方式为10万元÷12个月×8个月），新东方公司已向华美公司支付该期间的租金153300元，故华美公司应赔偿新东方公司在2015年5月1日至12月31日期间未能使用涉案钢构厂房的西侧厂房的损失86633元（计算方式为153300元-66667元）。
综上所述，新东方公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2016）鄂9004民初3586号民事判决；
二、仙桃市华美包装印务股份有限公司与仙桃市新东方商贸有限公司继续履行双方签订的《租赁合同》和《仓库租赁合同补充协议》，仙桃市华美包装印务股份有限公司在本判决生效之日起15日内排除妨碍，保证仙桃市新东方商贸有限公司能按合同约定的用途使用涉案钢构厂房的西侧厂房；
三、仙桃市华美包装印务股份有限公司在本判决生效之日起10日内赔偿仙桃市新东方商贸有限公司损失86633元；
四、驳回仙桃市华美包装印务股份有限公司的诉讼请求；
五、驳回仙桃市新东方商贸有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2900元，减半收取1450元，反诉费3376元，减半收取1688元，合计3138元，由仙桃市华美包装印务股份有限公司负担2404元，仙桃市新东方商贸有限公司承担734元；二审案件受理费3680元，由仙桃市华美包装印务股份有限公司负担2080元，仙桃市新东方商贸有限公司承担1600元。
本判决为终审判决。

审判长　王　勇 审判员　丁　盼 审判员　赵湘湘

法官助理刘汝梁 书记员张茂