付某国、王某某建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：付某国，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住广水市应山办事处南门开发区。
被上诉人（原审被告）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住广水市。
委托诉讼代理人：赖国庆，湖北印台律师事务所律师。

上诉人付某国因与被上诉人王某某建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2017）鄂1381民初字680号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人付某国，被上诉人王某某及其委托诉讼代理人赖国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人付某国上诉请求：1、请求本院委托评估机构对上诉人的土地和被上诉人做的房屋进行评估；2、请求本院对房屋的所有权进行重新分配；3、责令被上诉人归还上诉人损失和欠条合计人民币53220元和违约金10000元；4、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对被上诉人的谎言予以采信，对上诉人的正当请求不予支持错误。一审法院认定合同无效，上诉人房屋建筑合同当初约定是一年完工，一拖就是五年。五年前上诉人的土地价值100万元，五年后价值最低125万元，怎么说上诉人没有任何投资。五年中，给上诉人造成了诸多生活不便和损失，是被上诉人过错所致。二、2012年11月1日签订的合同约定一年完工，首次开工时间是2013年4月12日，上诉人有证据证明完工时间是2017年4月2日。做三层后，停工四年半，重新开工时间是2017年1月17日。上诉人提交的证据，一审法院未予采信。三、2012年，上诉人的土地面积310平方米，那时估价100万，现在最低价125万。一审法院认为上诉人没有损失没有依据。被上诉人总共投资83万，上诉人土地投资125万，而上诉人只得到四套房屋，被上诉人却得到8套房屋。因此，请求重新分配房屋。四、被上诉人的过错行为给上诉人造成了很大经济损失。五、一审法院认定上诉人要求重新结算房屋无事实依据，不予支持是错误的，被上诉人提供的证据不充分。
一审认定的事实属实，本院予以确认。本院二审另查明，付某国于2010年5月18日办理涉案土地的国有土地使用权证，登记使用权人为付某国、付杰，使用权面积为200平方米，使用权类型为划拨。至一审起诉前，双方未办理土地使用权转让手续，也未办理建设工程规划许可证。

本院认为，本案争议的焦点问题是：1、双方签订《改建约定协议》的性质及效力？2、付某国请求对所建房屋重新分配及赔偿损失的诉讼请求能否支持？
（一）关于涉案《改建约定协议》的性质及效力
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，付某国与王某某签订的《改建约定协议》，约定由付某国提供出让土地使用权，王某某提供资金负责建房。房屋建成后，付某国获得按协议约定分配的房屋。根据协议的内容，虽然付某国是和王某某合作建房，但付某国在该合作开发过程中只是收取固定利益即获得房屋，并不承担合作建房的经营风险。依照上述的规定，双方签订的《改建约定协议》应当认定为土地使用权转让合同。一审确定本案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷不当，应为建设用地使用权转让合同纠纷，本院予以纠正。涉案土地的使用权性质为国有划拨土地，在付某国起诉前，双方未办理土地使用权转让手续，也未办理相关的建设规划手续。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”的规定，双方签订的《改建约定协议》无效。
（二）关于付某国请求重新分配房屋及赔偿损失的问题
付某国与王某某签订《改建约定协议》后，王某某已按协议约定将房屋建造完成。但涉案土地性质为划拨用地，双方在进行建设时没有按照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定办理批准手续，也没有办理任何建设规划许可手续。同时，截止付某国一审起诉时，涉案的房产没有办理产权登记手续，该房屋的权属还处于不确定状态。在此情形下，付某国要求对所建成的房屋重新进行分配于法无据，应不予支持。因涉案房屋没有进行权属登记，付某国要求对该房屋进行评估的请求也不符合法律规定，应不予支持。付某国将房屋交由无资质的王某某承建，存在过错。王某某明知自己不具备建筑资质，仍与付某国签订改建协议，也存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，付某国与王某某都有过错，应当各自承担相应的责任。付某国要求王某某赔偿损失，既没有提供充足的证据证实损失的存在，也不符合上述法律的规定。因此，付某国的该项上诉理由不能成立，应不予支持。
综上所述，付某国的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6449元，由付某国负担。
本判决为终审判决。

审判长　　詹君健 审判员　　李　超 审判员　　周　鑫

书记员：王凌