付某某与彭某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告(反诉被告)：付某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住石首市。
被告（反诉原告）：彭某某，女，xxxx年xx月xx日出生,住南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：徐荣勇，系湖北子龙律师事务所律师。

原告付某某与被告彭某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日受理后，依法适用简易程序进行审理。2017年4月8日，彭某某提起反诉，本院依法决定本诉与反诉合并审理，并于2017年5月3日第一次公开开庭进行了审理。2017年6月9日，本案依法裁定转入普通程序审理，并组成合议庭。于同年10月18日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付某某，被告（反诉原告）彭某某的委托诉讼代理人徐荣勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告付某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告合同违约造成经济损失100000元(庭审时明确为：转让费损失70000元；因彭某某干扰，造成9-12月营业损失、人员工资等损失20000元；涉案房屋的装修损失8000元)；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年4月10日经过被告同意本人花了70000元整转让此门面，当时有承诺协议门面本人经营期间内门面转让可进行，房东不干涉，如有违约房东负责。2016年9月初原告和别人谈好了门面转让事宜，但房东私自违约要卖掉门面，不同意转让，使原告谈好的转让费因被告违约而泡汤。被告还在原告租期内多次威胁、驱赶、辱骂原告，使原告从2016年9月至12月不敢进货，造成了4个月的租金和经营损失共计20000元。原告在租赁期间对门面进行两次装修，花费成本共计8000多元。
本诉被告辩称，原告付某某与被告之间的房屋租赁合同客观存在，但双方的合同为每年签订。原告主张100000元的经济损失无法定和约定情形。原告陈述2016年9月和他人谈好转让事宜，与被告无关，被告已如实告知原告到期时间，到期后被告将收回涉案房屋。被告有权决定是否出租涉案房屋，原告已向案外人支付70000元是原告与案外人之间就转让事宜达成的一致意见，与被告无关。被告确实同意案外人将涉案房屋转让给原告。且原告也将答辩人的房屋连续租赁五年，在租赁期限届满后答辩人有权收回涉案房屋。20000元的经济损失不存在，答辩人仅仅如实告知他人租赁到期时间，答辩人对是否经营并未阻止，且涉案房屋并未交接给答辩人。原告主张的8000元的装修费无法律依据，原告未提交证据证明。原告自租赁期限届满后至今，拒绝返还涉案房屋，原告应当返还涉案房屋并支付占用期间的租金损失。
反诉原告彭某某向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人立即搬出房屋，返还占用原承租的反诉人所有的位于石首市笔架办事处建设路（茅草街）门面房一间（房屋所有权证号为石首房权证笔字第××号）；2、判令被反诉人支付逾期返还使用期间的租金10000元（庭审时明确为，每月按1458元标准，从2016年11月21日起计算至交付房屋之日止）；3、被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2011年11月被反诉人从案外人手中转租反诉人位于石首市建设路（茅草街）门面，反诉人委托其公爹向被反诉人收取租金，反诉人与被反诉人未签订书面《房屋租赁合同》。尔后，经被反诉人多次找反诉人续租至2016年11月20日到期，双方约定2015年11月20日至2016年11月20日租金为17500元，被反诉人租赁期限届满后，经反诉人多次通知被反诉人搬出房屋，致使反诉人的合法权益无法实现。
反诉被告付某某辩称，转让经过反诉原告同意，反诉原告称反诉被告占用门面。到期后反诉被告没有占用涉案房屋，反诉被告一直认可涉案房屋是反诉原告的，是否经营属反诉原告方权利。且反诉被告于2016年12月底后并未经营，亦未占有。反诉原告对此并未提供证据证明。2016年9月至12月，反诉原告在反诉被告合法使用期间多次威胁、驱赶、辱骂反诉被告，并私自违约要卖掉门面。如续签则租金上涨2000元，还不同意在合同上载明门面可以转让等事宜。2016年9月至12月，反诉原告在反诉被告交纳租金期间内，威胁逼迫反诉被告签订合同，如不签合同则需搬出涉案房屋。由于反诉原告的原因，反诉被告在租赁期间内不能自主经营，造成的损失合计20000余元，精神上受到伤害，反诉原告违背诚实信用原则。2016年12月中旬，反诉被告尚在租赁期内，即收到法院传票，要求赔偿损失10000元，其诉求不合理。反诉原告采用贴公告等方式致使反诉被告不能正常营业，还企图采取威胁逼迫手段签订合同。反诉被告不同意反诉原告的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求，付某某提交了《房屋租赁合同》、转让费收据、彭某某委托刘某某代收租金的收据、录音、及证人证言，且证人也出庭接受了质询；彭某某提交了涉案房屋的房屋所有权证、通知书、收条等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：涉案门面位于石首市笔架山办事处建设路（茅草街），该房屋登记的产权人为彭某某。
2011年4月10日，付某某从案外人邓某某处转租上述门面，从事服装销售，并向邓某某支付转让费70000元。彭某某委托其公爹刘某某，在刘某某出具给邓某某的租金收条上，注明“同意转让付某某，租金2011.11.20-2012年收租金13500元。”2011年11月20日付某某作为乙方与作为甲方的彭某某签订了《房屋租赁合同》，内容为“1、乙方有权设计装潢、维修。2、乙方如转租，需给甲方通报。3、年租金一次付清13500元。4、时间：2011年11月20日—2012年11月20日。”彭某某委托其夫在甲方栏签名。之后租金每年一交，租金每年递增1000元。付某某每次均委托其夫交租金，彭某某均委托其公爹收取租金。2015年11月20日，彭某某的公爹向付某某之夫胡某出具收租金17500元的收条一张，该收条注明“时间2015.11.20—2016.11.20。①门面转让可进行，甲方不干涉。②乙方必须和甲方通知并和转让者与甲方见面。”收条上注明的甲方为刘某某、乙方为胡某。庭审中，双方均认可出租人是彭某某，承租人是付某某。
2016年10月10日，彭某某在涉案门面门口粘贴“通知”，内容为“付某某：您承租我的房屋（门面）于2016年11月20日到期，现因自己使用到期后不再继租，望您按时腾空返还。”为此，双方发生过纠纷。
另查明，彭某某于2016年12月5日以付某某未返还租赁房屋为由向本院提起返还原物诉讼，后于2017年4月14日撤诉。
庭审中，付某某表示其已于2016年12月底从涉案房屋中迁出，将涉案房屋交付给了彭某某。彭某某认为涉案房屋至今仍被付某某锁着，尚未返还。

本院认为，虽然2015年11月20日的收条上载明的甲方是刘某某，乙方是胡某，但根据庭审时双方的陈述可确认刘某某受彭某某委托对涉案房屋出租及收取租金，胡某代表付某某支付租金，且双方当事人均认可涉案房屋的出租人是彭某某，承租人是付某某。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，付某某、彭某某诉讼主体适格。该收条上载明了租金、租赁期限及甲方允许乙方转让等内容，且符合双方的交易习惯，应认定付某某与彭某某之间房屋租赁合同关系成立且生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。本案争议的焦点是：1、彭某某是否违约，应否向付某某赔偿损失100000元；2、彭某某的反诉诉求应否支持。
关于第一个争议焦点及付某某要求赔偿损失100000元的问题。彭某某在租赁期限届满前，以粘贴通知的方式告知付某某门面到期后不再续租，是出租人履行提前告知的义务，该行为不能认定为违约。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方虽约定门面可以转让（转租），但法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应认定超过部分的约定无效。现付某某所提供的证据不足以证明彭某某及其代理人不同意第三人在剩余租赁期限转租的事实，况且转让费70000元系付某某支付给案外人邓某某的，与彭某某无关，付某某的该项诉求于法无据，不予支持。关于装饰装修损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”因付某某未提供装饰装修项目及用于装饰装修的费用证据，故对付某某的这一诉求也不予支持。双方在租赁期限内虽发生过争执，但付某某提供的证据不足以证明彭某某造成其营业损失、人工工资损失20000元，本院对其该项诉讼请求，也不予支持。
关于双方争议的第二个焦点问题。根据2015年收条注明的“时间2015.11.20—2016.11.20”和以前收条及《房屋租赁合同》注明的时间可以认定，该时间段应为租赁期限。即2016年11月20日租赁期限届满。租赁期限届满后，付某某应将租赁房屋返还给彭某某。逾期不返还，则构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。付某某已于2016年12月底腾空后迁出租赁房屋，应认定已返还租赁房屋。付某某应比照双方约定的租金标准向彭某某支付上述期间的租金损失1944元（1458元＋486元）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：

驳回原告（反诉被告）付某某的全部诉讼请求。
二、反诉被告付某某于本判决生效之日起十日内向反诉原告彭某某支付占用期间租金损失1944元。
三、驳回反诉原告彭某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2300元，由原告付某某负担；反诉案件受理费50元，由反诉被告付某某、反诉原告彭某某各自负担25元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费上诉于湖北省荆州市中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　　骆启新 人民陪审员　　李庆利 人民陪审员　　杨晓娟

书记员：覃丹