付某某与支某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：付某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，山东省平阴县人，现住河北省香河县。委托诉讼代理人：孔威钧，北京德恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：支某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，河北省藁城市人，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。第三人：香河兴达恒远房地产经纪有限公司。住所地：香河县新华大街北侧五一路东侧香城郦舍*号楼*单元**号房屋。法定代表人：闫雪梅，该公司经理。委托诉讼代理人：郭伟，该公司员工。委托诉讼代理人：马兆玉，河北张国庆律师事务所律师。

原告付某某向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同和房屋交易居间服务合同；2、判令被告返还原告购房定金57万元，3、判令第三人兴达房产公司返还原告居间服务费、贷款服务费及权证代办费共计4.3万元；4、本案诉讼费用由原、被告共同承担。事实与理由：原告付某某通过第三人兴达房产公司居间介绍，与被告支某就房屋买卖达成一致意见，并于2017年3月12日签订了房屋买卖合同和房屋交易居间服务合同。该合同约定，被告将其坐落于河北省香河县安平镇欧郡小区20号楼1单元1101室房屋出售给原告，房屋建筑面积102.03平方米，被告尚未取得房屋所有权证；房屋总价款为190万元，原告在签订合同时支付被告定金57万元，待原告取得房屋所有权证之日，该定金自动转化为购房首付款，其余购房款原告通过银行按揭贷款方式支付。双方签订合同当日，原告支付被告定金57万元，被告为原告出具了收据。此定金是原告从朋友处所借，并让朋友直接转账给被告，因为原告自己暂时没有存款，需卖掉自己现有住房。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室出台了关于进一步加强房地产市场调控的意见，根据该意见内容：非本地户籍居民家庭限购一套住房且购房首付款比例不低于50%。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室又出台了关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，此意见更明确规定：非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。在此期间，原告积极售卖自己的房屋，并于2017年5月初听第三人说被告的房屋所有权证书已经取得。综上，基于上述政策的接连出台，原、被告双方签订的房屋买卖合同已无法履行，原告认为此情况属情势变更，不归责于任何一方，双方签订的合同应当解除，被告应返还原告已付款项，故原告依法提起诉讼。被告支某辩称，政府出台新的限购、限贷政策并非本案房屋买卖合同履行不能的决定性因素，实际是因为原告在签订合同时就不具备购房资格，其履行合同的前提是必须出售其名下的房屋。原告在售卖自己名下房屋时，限购、限贷新政策的出台导致房屋价格下降，所以原告欲将其损失由被告承担。该合同履行不能是原告拒不履行合同导致的。根据合同约定，被告取得涉案房屋所有权证后双方办理房屋所有权过户手续，并且约定第三人兴达房产公司有义务协助双方办理房屋所有权证，督促双方履行合同义务，但第三人故意隐瞒涉案房屋被告的所有权证已于2017年3月25日取得的事实，直到同年5月11日在被告的催问下才告知其该情况。原告在诉状中自认其在4月初听第三人说被告的房屋所有权证已经取得，但第三人在5月才告知被告该情况，所以第三人与原告有串通行为，其目的是为了配合原告出售其自己名下的房屋，拖延办理涉案房屋的交易。第三人兴达房产公司辩称，原、被告之间的房屋买卖是经过兴达房产公司介绍达成的，因当时被告的房屋所有权证没有办理下来，三方口头约定由兴达房产公司协助其办理房屋所有权证。被告的房屋所有权证办理下来后，第三人通知双方交易所在门店时间有点晚。第三人于2017年5月11日通知双方被告的房屋所有权证已下发，双方可以继续办理后续手续，但由于政策原因，购房首付款比例由30%增加至50%，原告无法承担。2017年5月15日第三人组织原、被告双方在一起协调此事，但未达成一致意见。被告称第三人拖延告知其房屋产权证下发时间不属实，并不是人为原因，且在2017年3月22日出台新政策当日，原告已向第三人及被告说明其无法负担多增加的20%首付款，需要一段时间准备款项。如果原、被告之间的房屋买卖合同解除，第三人同意退还中介费用。反诉原告支某向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认反诉原告与反诉被告及第三人签订的房屋买卖合同于2017年6月16日解除；2、判令反诉被告无权要求反诉原告返还购房定金38万元；3、判令反诉被告和第三人赔偿反诉原告因合同解除造成的房屋差价损失12万元；4、判令反诉被告返还反诉原告涉案房屋钥匙及门禁通讯系统，第三人返还反诉原告涉案房屋的商品房买卖合同及该房屋的所有权证；5、本案诉讼费由反诉被告和第三人承担。事实与理由：2017年3月12日，反诉原告与反诉被告付某某经第三人兴达房产公司居间介绍，就反诉被告购买反诉原告坐落于河北省安平镇××小区××楼××单元××号房屋事宜，签订了房屋买卖合同及房屋交易居间服务合同。合同约定，反诉原告取得该房屋所有权证后，双方办理房屋权属转移登记手续，第三人有义务协助办理房屋所有权证，并及时督促买卖双方按约定履行合同义务。因反诉被告和第三人在合同履行过程中存在多种违约行为最终导致合同无法继续履行。反诉被告在签订合同时，其名下在香河县有住房，不具备购房资格，且在2017年3月21日政府出台限购限贷政策后，反诉被告主张涉案房屋交易的税费由卖方承担，因反诉原告不同意，反诉被告以其名下房屋价格下跌为由，迟迟不出售其名下房屋，才导致双方的合同无法履行。根据法律规定和合同约定，合同解除后反诉被告无权要求返还购房定金。第三人怠于履行合同义务，与反诉被告恶意串通，故意向反诉原告隐瞒房屋已经于2017年3月25日取得房屋所有权证的事实，直到2017年5月11日第三人的业务员在反诉原告的催问下才告知此情况，此后第三人仍故意不履行通知、督促义务。反诉被告在2017年4月初知悉涉案房屋产权证已经取得后，不出售其名下房屋，与反诉原告办理该房屋权属转移登记手续，致使双方合同一直没能履行，延误了房屋过户的时机，廊坊市人民政府办公室在2017年6月2日又出台了新的房地产市场调控政策后，导致双方合同解除后房屋成交价格降低，对此反诉被告及第三人应按照过错比例对反诉原告房屋下跌的损失承担赔偿责任。在本案中，房地产新政策的出台并非是双方房屋买卖合同履行不能的决定因素，实际上是反诉被告因不具备购房资格，履行合同需出售其名下房屋，新政策出台后其名下房屋成交价格下降，反诉被告欲将其损失转嫁给反诉原告，但双方最终未能达成一致意见，反诉被告与第三人便不履行合同义务，拖延办理房屋变更登记手续。因2017年6月2日出台的房地产市场调控政策使反诉原告的合同目的无法实现，反诉原告无奈向反诉被告及第三人寄送解约律师函，于2017年6月16日解除双方签订的房屋买卖合同。综上，反诉被告及第三人的行为已经给反诉原告的合法权益造成严重侵害，故反诉原告提起反诉。反诉被告付某某辩称，对反诉原告所诉事实与理由不认可，与事实不符。对反诉原告请求的损失不认可，其请求无法律依据，应依法驳回。对于反诉原告要求反诉被告返还涉案房屋钥匙及门禁通讯系统的请求认可，可以当庭返还。第三人兴达房产公司辩称（反诉），对反诉原告的反诉请求不认可，反诉原告单方解除合同没有效力，应双方协商解除才有效。反诉原告至今也未取得涉案房屋的所有权手续，第三人也无法协助双方办理房屋买卖的后续手续，第三人作为居间方已经履行相应义务，没有过错，不同意赔偿反诉原告的损失。如果法院判令原、被告解除合同，反诉原告的商品房买卖合同可以返还，但该房屋的所有权证不在第三人处，其应向开发商主张权利。本院经审理查明如下事实：2017年3月12日，原告付某某与被告支某经第三人兴达房产公司居间介绍签订房屋买卖合同和房屋交易居间服务合同各一份，合同约定：原告购买被告坐落于河北省安平镇××小区××楼××单元××室房屋一套，房屋总价为190万元，原告于签订合同时支付被告定金57万元，剩余款项采用银行按揭贷款方式支付；被告尚未取得该房屋的所有权证，待取得后双方办理房屋所有权过户手续；被告取得房屋所有权证之日，原告已付购房定金和预付款自动转化为首付款；被告承担房屋产权变更前需缴纳的相关税费及公共维修基金，原告承担房屋交易过程中产生的一切税费；原告支付第三人居间服务费、贷款服务费及权证代办费共4.3万元；双方于原告的按揭贷款经银行审批许可之日起15日内办理房屋所有权过户手续；被告于收到剩余房款当日将房屋交付原告；如原、被告任何一方违反合同约定，收受定金方双倍返还已付定金，支付定金方无权要求返还定金，守约方有权向违约方追偿超出定金部分的损失，另双方还约定了免责及争议解决方式等条款。合同签订当日，原告支付被告购房定金57万元。2017年3月14日，原告支付第三人中介费、贷款服务费及权证代办费共4.3万元。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控意见的通知，该通知要求自2017年3月22日起，非本地户籍居民家庭限购1套住房且首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。同年6月2日，廊坊市人民政府办公室下发关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，该意见要求非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。原告付某某系非香河县户籍。另查，涉案房屋被告支某的所有权证于2017年3月25日下发，第三人兴达房产公司的工作人员于2017年5月11日告知被告其房屋所有权已下发的事实。同年5月12日，原告付某某与被告支某通过电话协商房屋买卖合同履行问题，原告以房屋市场价格下跌为由，要求被告降低房屋交易价格或承担办理房屋所有权过户手续产生的税费，被告不同意，双方协商未果。同年5月24日，被告分别向原告及第三人寄送督促付某某履行合同的律师函，后分别于同年6月14日、6月15日向原告及第三人寄送了解除三方签订的房屋买卖合同和房屋交易居间服务合同的律师函。上述事实，有双方当事人当庭陈述、房屋买卖合同、房屋交易居间服务合同、收据、不动产权证、原告与被告的通话录音、特快专递详单及投递信息等证据予以佐证，本院予以确认。
原告（反诉被告）付某某与被告（反诉原告）支某、第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司（以下简称兴达房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付某某的委托诉讼代理人孔威钧、被告支某及其委托诉讼代理人杨萌初、第三人兴达房产公司的委托诉讼代理人郭伟、马兆玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告付某某与被告支某及第三人兴达房产公司签订的房屋买卖合同和房屋交易居间服务合同系三方真实意思表示，合法有效，三方均应按协议约定全面履行自己的义务。原告要求解除房屋买卖合同和房屋交易居间服务合同，被告及第三人均同意，本院对此事实予以确认。原告主张因其不符合政府新出台的购房政策，造成双方合同无法继续履行，属情势变更，被告应退还其已付定金57万元，被告认为原告存在违约行为，并反诉请求定金中的38万元不予返还，并赔偿其因房屋价格下降的实际损失12万元，共计50万元。本院经审查认为，原告在签订合同后按约支付被告购房定金及第三方中介相关费用，但其在同年5月12日与被告通话时以房屋市场价格下跌为由，要求被告降低房屋交易价格或承担办理房屋所有权过户手续产生的税费，系违约，应承担相应的违约责任，但原告违约与政府出台的购房政策应存在一定的关联性，故本院结合案情实际及双方在庭审中认可的房屋现有价格酌定原告赔偿被告损失25万元，扣除此款后，被告应返还原告已付购房定金32万元。原告主张第三人退还中介费、贷款服务费及权证代办费共4.3万元，第三人同意如合同解除予以退还，故本院对该事实予以确认。反诉原告请求确认三方签订的房屋买卖合同于2017年6月16日已解除，本院认为反诉原告虽然分别给反诉被告及第三人寄送了解除合同的律师函，但双方并未办理解除合同的相关手续，且三方签订的合同中对解除合同的方式也无相关约定，故本院对反诉原告该请求不予支持。反诉原告主张反诉被告返还涉案房屋钥匙及门禁通讯系统，已当庭履行。反诉原告主张第三人兴达房产公司返还其涉案房屋的商品房买卖合同，第三人同意，本院予以确认。反诉原告主张第三人故意隐瞒其房屋所有权证下发的时间，与反诉被告恶意串通，应赔偿合同解除后反诉原告的损失。本院认为涉案房屋反诉原告的所有权证应属房管部门负责办理，房屋的开发商协助办理，反诉原告作为房屋的所有权人有义务向以上单位询问房屋所有权证办理的相关情况，第三人虽然通知反诉原告其房屋所有权证已下发的时间略晚，但此并不是原、被告双方解除合同的根本原因，故本院对反诉原告该请求不予支持。反诉原告主张第三人返还其涉案房屋的所有权证，该所有权证应在房管部门或房屋开发商处存放，反诉原告应另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、解除原告付某某与被告支某及第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司于2017年3月12日签订的房屋买卖合同和房屋交易居间服务合同。二、被告（反诉原告）支某退还原告（反诉被告）付某某购房定金32万元。三、反诉被告付某某退还反诉原告支某香河县安平镇欧郡小区20号楼1单元1101室房屋的钥匙及门禁通讯系统（已履行）。四、第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司退还原告付某某中介费、贷款服务费及权证代办费共计4.3万元。五、第三人香河兴达恒远房地产经纪有限公司返还反诉原告支某香河县安平镇欧郡小区20号楼1单元1101室房屋的商品房买卖合同一份。六、驳回反诉原告支某的其他诉讼请求。以上二、四、五项于本判决生效后立即履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4965元，由原告付某某负担2765元，被告支某负担2200元。反诉费减半收取4400元，由反诉原告支某负担2200元，反诉被告付某某负担2200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。

审判员　　卢爱君

书记员：刘灿