付双生租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）卢泉水，男，1950年5月11日出生，汉族，部队退休干部。
上诉人（原审被告）付双生，男，1958年9月4日出生，汉族。
上诉人（原审被告）卢喜平，男，1947年5月11日出生，汉族。
上诉人（原审被告）李宝珠，男，1957年10月26日出生，汉族。
上诉人（原审被告）殷观宝，男，1957年3月20日出生，汉族。
上述五上诉人委托代理人贠明猛，河北震河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张家口市鸿鹄商贸有限公司。
法定代表人刘智强，该公司经理。
委托代理人任志宏，河北厚林律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张家口市宜君餐饮有限公司。
法定代表人刘利军，该公司经理。
被上诉人（原审第三人）张家口市印刷厂。
法定代表人白万良，该厂厂长。
委托代理人武红梅，河北厚林律师事务所律师。

上诉人卢泉水、付双生、卢喜平、李宝珠、殷观宝因租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2012）东民商初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人卢泉水、付双生、卢喜平、李宝珠、殷观宝及其委托代理人贠明猛，被上诉人张家口市鸿鹄商贸有限公司法定代表人刘智强及其委托代理人任志宏，被上诉人张家口市宜君餐饮有限公司法定代表人刘利军，被上诉人张家口市印刷厂委托代理人武红梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告张家口市鸿鹄商贸有限公司于2011年7月4日向原审法院诉称，2001年6月7日，五被告开办的原国颂美食娱乐城与印刷厂签订了《租赁厂房协议》，租赁了座落于张家口市桥东区建国路68号印刷厂的部分厂房，约定年租金为8万元，前六年租金每年上打，从第七年起，以被告对承租房屋进行的扩建投入抵顶租金，租期至抵完结束。合同签订后，被告未按期交纳租金，虽进行了一定的扩建，但至今未提交工程造价审计报告，原告现尚欠租金约50万元。因印刷厂依照国家政策进行企业改制，诉争房屋及相关合法权益已全部转让于原告。现经了解，承租人在未经印刷厂同意的情况下已将房屋于2009年11月20日转租于宜君餐饮公司，租期十年。就此行为，原告多次通知并要求被告及第三人限期搬离，但被告未予理会。被告拖欠租金且在未经出租人同意、剩余租期不明的情况下擅自长期转租从中牟取巨额差价，根据《合同法》规定，原告诉请依法判决解除张家口市印刷厂与五被告开办的原国颂娱乐城于2001年6月7日签订的《租赁厂房协议》腾清并交还房屋。五被告连带给付尚欠租金约50万元。
原审法院经审理查明，2001年6月7日，印刷厂（甲方）与五被告经营的国颂美食城（现为紫水晶歌厅，乙方李宝珠）签订了《租赁厂房协议》：一、甲方同意将闲置的北车间、浴室小二楼及传达室，租赁给乙方使用，并在原基础上向南延伸四米改造扩建增高二层楼。二、扩建主体工程费用由甲方负责投资。乙方以有偿借款方式先垫付资金，产权归甲方所有。三、主体工程投资总额依据实际决算和审计报告为准，做为甲方向乙方借款的实际数额。四、甲方借乙方垫付款还款方式从开工后两个月之日算起，前六年乙方每年向甲方上打，一次性交足租金。从第七年开始，甲方以年租金抵还乙方垫款和利息，年息为八厘，（计算方法按银行规定）直至还完为止。如乙方继续租用，双方协商后续定协议。五、年租金为捌万元（不包括锅炉房）……。七、施工前乙方先将30万垫付资金转入甲方账户（或双方认可的账户），施工过程中双方认可专款专用方可付款，竣工后结算审核完毕，三天内甲方把剩余款退还乙方。（在施工过程中费用超出30万垫付资金，乙方要随时续补资金保证施工正常进行）。八、甲方锅炉房（不包括茶炉）归乙方使用，乙方免费向甲方供暖。煤、水、电费由乙方负担。每年冬季检修费各负担一半（时间从当年10月20日至第1年4月1日）。九、水、电单独开户。十、甲方负担十万元装潢费用，款由乙方垫付，甲方不付利息。还款方式用租金抵还。十一、主体工程选用普通材料，如需选用特殊材料，双方协商认可。2003年3月1日，印刷厂与五被告又签订了补充协议，内容为：本协议是在甲、乙双方于2001年6月7日签定的“租赁协议”基础上的补充协议。具体内容如下：一、甲、乙双方在2001年6月7日签订租赁厂房协议，由于该协议在履行中乙方资金投入较大，资金回收周期长，甲方在短期内无力偿还借款，并且由于市场的原因，经甲、乙双方协商，甲方同意乙方对改造后的租赁房屋进行不同形式经营方式，如承包经营，转租经营等。但甲方不管乙方采取任何经营方式，只对国颂美食城，不对第三人。二、本协议作为原协议的补充部分，具有同等效力。三、甲、乙双方各执壹份，签字后生效。原告及张家口市印刷厂对此协议不认可。认为后补协议没有加盖张家口市印刷厂的印章。2009年11月20日原张家口市国颂美食娱乐城股东卢泉水、付双生、卢喜平、李宝珠、殷观宝（甲方）又与宜君餐饮公司（乙方）签订了房屋租赁合同，内容为：经双方共同协商，甲方愿意将原国颂美食娱乐城房屋租赁给乙方使用，双方商定如下协议共同遵守。一、甲方愿意将建国路68号（原国颂美食娱乐城）三层楼房面积1160㎡租赁给乙方使用，乙方愿意租赁房屋。（在乙方租赁期间，甲方同意将传达室、锅炉房、浴室小二楼一并交给乙方无偿使用）。二、租赁期为10年，甲方从2009年11月20日将此房屋租赁给乙方使用至2009年11月20日，租赁期满为止。全年租赁费为人民币32万元整（人民币叁拾贰万元整）。三、乙方租赁费每年一次交清，上打租赁房租费，租赁期开始计算时间为合同签订后生效。第一年因冬季装修在没有供暖的情况下导致装修工期延长，第一年按十个月标准缴纳房租即人民币26.67万元（贰拾陆万陆仟柒佰元整）。在租赁期间，乙方无故拖欠甲方租金，经书面催告后，在合理时间仍未缴纳又无其他正当理由的，甲方有权终止乙方的经营活动，同时解除合同，损失由乙方负责。四、乙方在租赁期间，在不损坏房屋主体结构的前提下，可以进行装修改造，所产生的费用乙方自行承担，重大改造必须经过甲方同意后乙方才能施工，否则引起的后果由乙方负责。五、乙方在租赁期满后，必须如期将房屋归还甲方，由乙方对房屋及设施进行验收，如有损坏（自然灾害除外）由乙方负责赔偿，乙方如需延长租赁期，乙方必须在期满前一个月通知甲方，甲方可以同等条件下优先租赁给乙方。六、乙方如果提前解约，应该在六个月前通知甲方，甲方不退剩余租金，不承担其它责任。七、乙方在租赁期间，甲方不得干涉乙方所有经营事宜。八……、九……、十、原国颂娱乐城股东付双生、李宝珠与张家口市宜君餐饮有限公司所签订的合同作废。以本合同为准，合同签订后，五被告将国颂美食娱乐城租给了宜君餐饮公司，但宜君餐饮公司只交纳了第一年的租金。
另查：2004年，张家口市桥东区人民政府关于印刷厂改制为有限责任公司的批复，经区政府第15次常务会议研究决定，批复如下：1、同意市印刷厂企业改制为有限责任公司。2、依照市政府《批转市体改办等四部门﹤关于推进国有企业改革若干问题的意见﹥的通知》（政字（2003）55号）文件规定，原企业的土地使用权转为出让土地划给新公司，用以抵顶企业净负债和安置职工所需费用。3、改制后的新公司，承接经批准核实后的所有债权债务，负责对原企业职工进行安置……4、……张家口市印刷厂整体产权转让成交确认书，受张家口市桥东区工业和信息化局的委托，张家口市产权交易中心对张家口市印刷厂整体产权转让确认如下：1、转让标的为张家口市印刷厂整体产权，该标的位于张家口市桥东区建国路68号，截止2010年9月底职工总人数174人，其中在职职工55人。张家口市兴业资产评估有限公司对标的企业进行整体评估，资产评估基准日为2010年9月30日，评估报告号为（张兴业评报字（2010）第262号），资产评估结果为：资产总计为299.15万元，负债总计为539.48万元，净资产为-240.33万元。该评估结果已经张家口市桥东区工业和信息化局核准。河北康龙德土地估价所有限公司张家口金地分公司对标的企业土地使用权依法进行评估，土地使用权评估基准日为2010年9月16日，评估报告号为（张金土（2010）（估）字第30号），经张家口市国土资源局土地评估所备案，张家口市产权交易中心于2013年4月10日在张家口日报和张家口市产权交易网刊登了张家口市印刷厂整体产权转让公告。……，3、张家口市桥东区工业和信息化局以协议转让方式将标的转让给鸿鹄商贸公司，转让价款为人民币（大写）壹仟零陆拾陆万玖仟柒佰元，用于安置全部职工和支付相关费用。（2011）第058号文，将座落在张家口市桥东区建国路68号的土地使用权变更为鸿鹄商贸公司的名下，原告提供了印刷厂整体产权转让成交确认书，张家口市产权交易中心的产权转让合同，依据以上有关规定，原告要求与五被告解除双方签订的租赁合同，双方协商未成。庭审中，被告提供了自2001年以来所交原告方的租金明细：2003年4月10日印刷厂收到五被告交房屋租赁费6332元（2003年3月10日至4月5日就餐费票据20张），2003年6月18日交房屋租赁费4167元（娱乐就餐费）；2003年12月1日交房屋租赁费9337元；2003年8月4日交房屋租赁费7743元；2004年3月20日交房屋租赁费4317元；2004年3月20日张家口市印刷厂赵卫华收到被告交来的房租12000元；2004年5月印刷厂王学平收到被告交来的房租20000元；2004年非典期间印刷厂赵卫华同意减免房租17000元，以上共计交房租63896元（包括减免房租17000元）。自2001年6月7日始至2007年6月7日，被告应交房租480000元，实交房租63896元，欠房租416104元。五被告称已将前六年的房租交清，但没有提供相关证据。根据张家口市印刷厂与五被告签订租赁厂房协议第一项：甲方同意将闲置的北车间、浴室小二楼及传达室，租赁给乙方使用，并在原基础上向南延伸四米改造拆建增高二层楼。就扩建部分的工程款是多少，由于当时工程没有经过预结算，五被告不能提供施工合同书，也不能提供是由那个建筑公司施的工。五被告只提供了张家口市印刷厂（现为紫水晶歌厅）改造图纸，并称改扩建工程造价为160万元，装修费用120万元，按借款计算，利息按8厘计算应为240万元。原告对施工图纸及工程费用不认可，后被告提出鉴定申请，双方同意委托张家口市张垣项目管理有限公司对印刷厂（现为紫水晶歌厅）改造项目的费用进行了审计，审计报告结果为：张家口印刷厂土建及装饰装修工程造价为922651元；室外工程127392元；采暖工程40959元；给排水工程10683元；电气工程44652元，以上共计1146337元。经庭审质证，被告对审计报告没有异议，原告对审计报告提出异议，认为：1，审计无事实依据，根据租赁厂房协议，工程没有进行决算和审计，十多年后，被告提出鉴定，施工图纸来源不明，无产权人认可，施工图纸没有经过质证，不能作为审计依据。2，审计人员未到现场实地调查，仅就图审图。3，审计报告中涉及的工程量无实物。4，该工程未见施工单位资料，无施工合同、资质，结算票据，鉴定中不应体现间接费、税金利润，只能计算人工费、材料费、机械费等直接费用。5，鉴定中包括了印刷厂的原有部分，应当减去。要求审计部门补充审计。后经原被告双方及审计部门到现场实地堪查，张垣项目管理部门就审计报告作了补充说明，内容为：根据贵院的委托，我公司出具了张垣基字（2012）第182号《基本建设工程结算编制报告书》。报告书中建筑面积1046.82平方米。由于当事人之间提供了《租赁厂房协议》，该工程属于改造扩建工程，原有厂房面积428.24米，应减去。新建二层楼工程造价应该为602108元；室外工程造价为127392元。共计729500元。经庭审质证，原告认为：这份补充说明虽然面积减少了，但是实物与审计报告项目不符，审计报告只能计算直接费，取费及税金都不应计算在内。被告对补充说明提出异议认为原建筑面积是平房，向南延伸四米盖起了二层楼，补充说明不客观，不予认可。但在法院指定的期限内五被告没有提出重新鉴定的申请。故法院以审计报告及补充说明的内容确认的数额为准。
再查：五被告自2001年8月至2007年8月，共欠印刷厂租金416104元，参照中国人民银行公布的年利率6.65%分段计算，共计利息85150元。五被告垫付的729500元的工程款至2007年8月按年利率8厘计算共计利息30216元，垫款扣除租金，尚余258462元，根据租赁厂房协议第十条约定，印刷厂负担100000元的装修费用，款由五被告垫付，印刷厂不负担利息，因此对被告的垫资利息计算六年后，应按158462元计算。前六年（2001年8月7日至2007年8月7日）629500元×0.8=5036元×6年=30216元；自2007年8月7日开始计算至2010年11月产生利息932元，五被告垫付工程款及利息与租金相抵至2010年11月，租赁厂房协议到期。
原审法院经审理后认为，原张家口市印刷厂与五被告所签订的租赁厂房协议系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，该租赁协议合法有效，双方均应依约履行。原告鸿鹄商贸公司作为本案原告，根据桥东区经济贸易局关于《对印刷厂改制为有限责任公司的批复》；张家口市产权交易中心交易合同及《产权转让交割单》出具产权成交确认书、鸿鹄商贸公司的土地使用权证、印刷厂整体改制为鸿鹄商贸公司，全部债权债务都由新公司承担的说明，可以看出其作为本案原告诉讼主体是适格的。根据租赁厂房协议，从2001年8月起，前六年的租金上打，被告应给付张家口市印刷厂租金480000元，被告实际交房租63896元，欠租金416104元。五被告认为，自2001年6月7日开始，已将每年8万元的租金大部分已支付至2007年，但五被告提供的证据证明，前六年实交房租63896元。被告认为已将大部分房租交于印刷厂财务无证据证实，应承担举证不能的责任。五被告租赁原告闲置的北车间、浴室小二楼及传达室，双方约定在原基础上向南延伸四米改造扩建增高二层楼。因被告不能提供改扩建图纸及施工所花的费用，竣工后也未进行决算。经张垣项目管理有限公司审计，改造工程建筑面积1046.82平方米。原有厂房面积428.24米。新建二层楼工程造价应该为602108元；室外工程造价为127392元。共计729500元。根据租赁厂房协议第十条约定，张家口市印刷厂负担100000元的装修费用，款由五被告垫付，张家口市印刷厂不负担利息，因此对被告的垫资利息计算应按629000元计算。自2001年至2013年共产生利息31710元。被告认为对北车间的改扩建工程造价为160万元，装修费为120万元，产生利息224万元，因无相应证据，对其主张不予采信。2009年11月20日，五被告将国颂美食城以年租金32万元租给了张家口市宜君餐饮有限公司，租期十年，五被告认为当初签的补充协议，印刷厂厂长同意转租，第三人张家口市印刷厂认为2009年的转租未经过印刷厂同意，且当初的补充协议，也只是厂长个人签字，并未加盖印刷厂的公章，也未经过公证处公证，因此不予认可。根据五被告与印刷厂所签订的补充协议，虽然没有印刷厂的印章，但有当时厂长的签字，原告虽然提出异议，但没有提出否认补充协议的证据，因此对该补充协议应认定为有效。但五被告必须在其租赁期限内转租有效。根据原被告签订的租赁厂房协议，因五被告不能提供对改扩建的工程投入总额，也没有经过实际结算和审计，经张家口市张垣项目管理有限公司对印刷厂（现为紫水晶歌厅）改造项目的费用进行了审计，第一次审计结果原告认为改扩建面积1046.82平方米，没有减去原有的428.24平米，且取费标准也不符合有关规定，后经重新审计及补充说明、现场堪查确认：印刷厂新建二层楼工程造价应为602108元；室外工程造价为127392元，共计造价729500元。五被告虽然对补充说明有异议，但在法院规定的期限内不能提供实际决算及审计报告，也不能提供改造扩建部分工程的图纸。因此法院对张家口市张垣项目管理有限公司对印刷厂（现为紫水晶歌厅）改造项目的费用予以确认。五被告自从签订厂房租赁协议后前六年欠印刷厂租金416104元，被告垫付的工程款729000元及相应利息与印刷厂的租金抵顶后，由此计算至2010年11月双方的租赁期限已届满，至此被告在没有取得原告同意的情况下已无继续占用该租赁厂房的理由，同时由于租期已届满，双方签订的租赁厂房协议也无须再行解除。由此五被告与第三人宜君餐饮公司签订的房屋租赁合同至此已归于无效。五被告及第三人宜君餐饮公司应将所租占房屋腾清交还原告。鉴于2009年11月至今该房屋实际由宜君餐饮公司占用，故该公司应比照其在转租合同中约定的租金标准支付原告房屋占用费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第二款、第三款，第一百四十二条之规定判决如下：一、被告卢泉水、付双生、卢喜平、李宝珠、殷观宝及第三人张家口市宜君餐饮有限公司于本判决生效后十五日内将原国顺美食城（现为紫水晶歌厅）腾清交于原告张家口市鸿鹄商贸有限公司。二、第三人张家口市宜君餐饮有限公司于本判决生效后十五日内给付原告房屋占用费960000（自2010年11月起至2013年11月止按每年占用费320000元计算）。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。另查明，上诉人在一审审理过程中提供已交纳房租的证据所记载款项应为80896元，对此一审判决计算错误。上诉人在二审审理过程中提供以下证据，以证明2002年和2003年租金已经全部结清：1、二审提交2003年2月28日编号为0091515并由张家口市印刷厂加盖公章的收据，该收据显示“交来2002年部分房租（2002年房租结清）”。经质证，三被上诉人对此真实性均不予认可；2、2003年12月1日编号为0091537并加盖印刷厂公章的收据，经质证，三被上诉人以此证据与一审其提供的相同证据内容不一致，笔体不一致为由均不予认可。本院质证意见为，上诉人在二审提交的2003年2月28日编号为0091515和2003年12月1日编号为0091537的两张收据，因被上诉人对该两张票据的真实性不予认可，认为编号0091515的收据已超出了举证期限，编号0091537票据的字是一个笔体。结合上诉人提供编号0091537收据与一审中提供的同一收据有明显改动的情形，对上诉人提供的上述两张收据，本院不予采信。

本院认为，上诉人与张家口市印刷厂签订的《租赁厂房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应依协议约定承担各自的义务。根据合同约定，2001年6月7日至2007年6月7日，上诉人应按每年8万元的标准每年一次性交足，应交房租480000元，根据上诉人提供的现有证据上诉人实际已缴纳租赁费80896元，欠租赁费399104元。关于上诉人称支付280万元工程款及另外支付30万元的问题，因上诉人未提供相应的证据予以证实，故对此主张本院不予支持。双方在协议中约定从第七年开始，印刷厂用年租金抵还上诉人垫款和利息，并约定年息八厘，直至还完为止，上诉人认为年息八厘应按8%计息，但就此未能提供相应的证据予以证实。本案所建房屋是在租赁合同关系前提下的垫资扩建，所建房屋属于租赁合同标的的情况，一审法院按照公平原则和交易习惯确定按年息0.8%计息符合本案实际，对此本院予以确认。关于上诉人主张印刷厂垫付10万元装潢费用至今未支付的问题，一审判决已将此10万元计算在了上诉人已垫款项中，故对此主张本院不予支持。按照有关法律规定，上诉人作为承租人在将租赁标的物转租时其转租期限不应超出原租赁期限，故上诉人与宜君餐饮公司签订的转租合同的租赁期限，应在其与印刷厂的租赁合同终止时同时终止。一审对此的处理符合有关法律规定。印刷厂作为国有企业改制是企业整体改制，与本案的租赁合同关系不属同一法律范畴，虽在改制时本案所涉房屋改变了所有权人，但并未因此影响租赁合同的继续履行，故上诉人认为其权利被转让方、受让方随意处分，对此依法应承担举证责任的主张，本院不予支持。一审法院在计算上诉人已交租金时计算错误，本院予以纠正。具体为：五上诉人欠租金399104元及利息72850元为471954元，抵顶工程款后，剩余257546元，其中不计利息100000元，157546元按年息八厘（0.8%）计息，每年抵顶80000元租金后，租期于2011年2月到期。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：

一、维持河北省张家口市桥东区人民法院（2012）东民商初字第189号民事判决第一项；
二、变更河北省张家口市桥东区人民法院（2012）东民商初字第189号民事判决第二项为：被上诉人张家口市宜君餐饮有限公司于本判决生效后十五日内给付被上诉人张家口市鸿鹄商贸有限公司房屋占用费960000（自2011年2月起至2014年2月止按每年占用费320000元计算）。
一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费13400元，由五上诉人负担12915元，由被上诉人张家口市鸿鹄商贸有限公司负担485元。
本判决为终审判决。

审判长　　王艳龙 审判员　　郝丽华 审判员　　王　悦

书记员：梁秀峰