京山县棉花公司与张进军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）张进军（又名张建军）。
委托代理人周明，湖北兴联律师事务所律师。一般代理。
被上诉人（原审原告）京山县棉花公司，住所地京山县新市镇沿河北路22号。
法定代表人贾想龙，经理。
委托代理人鲁运华，湖北惠山律师事务所律师。特别授权。

上诉人张进军因与被上诉人京山县棉花公司房屋租赁合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2014）鄂京山民二初字第00214号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月12日公开开庭审理了本案。上诉人张进军及其委托代理人周明，被上诉人京山县棉花公司的委托代理人鲁运华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，京山县棉花公司所有的位于京山县新市大道临街门面（含案涉门面），始建于1998年，于2001年6月21日办理了房屋所有权证手续。2003年3月19日，京山县棉花公司（甲方）与张进军（乙方）签订了《门面租赁合同》，约定租期20年，从2003年3月19日起至2023年3月19日止，租金每年1250元，共25000元，须一次性交清。合同第二条约定：此门面属规划临时建筑物，如因城建规划部门需要拆迁门面时，京山县棉花公司应按张进军实际使用年限结账，剩余金额全部退还给张进军。合同还约定了其他内容，京山县棉花公司在甲方处加盖了公司印章，张进军在乙方处签名。合同签订后的同日，张进军缴纳了25000元的租金，京山县棉花公司出具了收据。
2009年10月，康龙实业集团有限公司与京山县招商局签订《项目投资协议》，拟对案涉门面范围内的地块以“建材大市场项目”进行商业性开发。2011年，康龙实业集团有限公司与诉争门面的所有权人京山县棉花公司达成了拆迁补偿协议。2011年12月14日、2012年2月8日，京山县棉花公司向包括本案诉争门面的所有经营户（租户）发出告知书，告知京山县人民政府已将包括本案诉争门面范围内临街门面纳入建材大市场建设范围，预计2012年6月左右开始实施拆迁，请各经营户（租户）作好搬迁准备。2012年至2013年，建设业主康龙实业集团有限公司按照与京山县招商局签订的《项目投资协议》，京山县发展和改革局核准的“毓秀建材城棚户区改造项目”内容，经京山县国土资源局、京山县住房和城乡建设局规划部门审批，分别办理了案涉门面在内的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等手续，开始施工建设。2012年8月8日，京山县棉花公司向张进军下发《解除门面租赁合同书》，以案涉门面已纳入城市规划拆迁范围为由，决定解除双方签订的《门面租赁合同》，要求张进军及时到京山县棉花公司处办理剩余租金的退还手续，于2012年9月15日前将诉争门面返还京山县棉花公司。当日，张进军收到此《解除门面租赁合同书》。京山县棉花公司实际已收取的租金计算至2014年5月。因张进军拒不腾退房屋，京山县棉花公司于2014年9月12日诉至一审法院，请求判令张进军腾退租赁门面，返还京山县棉花公司。
原判认为，案涉门面已办理了房屋所有权证，来源合法，京山县棉花公司与张进军签订的《门面租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为有效合同。本案争议的焦点在于合同约定的第二条解除合同的条件是否成就。表现在如何对“如因城建规划部门需要拆迁门面时”中“拆迁”二字的理解与适用。拆迁按项目的目的分类可分为公共利益的需要的拆迁（俗称“政府拆迁”）和为商业开发建设需要的拆迁（俗称“商业拆迁”），二者拆迁时所需建设用地均要城建规划部门审批，二者的区别主要在于政府拆迁的主体之间属于不平等主体之间的行政法律关系，商业拆迁的主体之间属于平等主体之间的民事法律关系，只有政府拆迁才能适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，商业拆迁只要拆迁双方协商一致即可。本案中，并未明确约定“拆迁”特指政府拆迁，商业拆迁也能在本案《门面租赁合同》第二条中适用。
从查明的事实来看，按照《项目投资协议》约定的内容，京山县棉花公司所有临街门面（含案涉门面）于2012年就被纳入城建规划部门，用于“建材大市场项目”建设，该项目的主要用途为商业性开发，并不是为公共利益需要建设，无须政府部门按《国有土地上房屋征收与补偿条例》发布征收和补偿决定，只须建设业主康龙实业集团有限公司与案涉门面的所有权人京山县棉花公司就拆迁补偿协商一致即可，属于商业拆迁范畴。现建设业主康龙实业集团有限公司与案涉门面的所有权人京山县棉花公司已就拆迁补偿事宜达成一致意见，其拆迁行为合法，京山县棉花公司与张进军约定解除合同的条件已成就，张进军在收到解除《门面租赁合同》书后三个月内未提出异议，该解除《门面租赁合同》书在张进军收到时发生法律效力，故确认双方签订的《门面租赁合同》已解除，张进军抗辩合同解除的条件并未成就的意见，不予采纳。合同解除后，按约张进军应返还租赁的案涉门面，京山县棉花公司应退还余下的租金11040元（从2014年6月计算至租期届满之日）。故京山县棉花公司要求张进军腾退案涉门面的诉请，依法予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决：被告张进军于本判决生效之日起五日内向原告京山县棉花公司腾退位于京山县新市大道东侧门面由南向北第33号两层门面。案件受理费425元，由被告张进军负担。
本院经审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，一、关于张进军认为原审判决合同关系解除的事实依据不充分，京山县棉花公司在一审庭审中未提交有效证据证明其解除合同条件已成就，应承担举证不能的法律后果的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。京山县棉花公司与张进军签订的《门面租赁合同》第二条明确约定，此门面属规划临时建筑物，如因城建规划部门需要拆迁门面时，甲方（京山县棉花公司）应按乙方（张进军）实际使用年限结账，剩余金额全部退还给乙方。该条明确约定了可以解除合同的情形，即城建规划需要。京山县人民政府于2011年召开专题会议，将本案门面在内的片区纳入建材大市场建设范围，建设方康龙实业集团有限公司也办理了土地使用权证、建设工程规划许可证等手续，上述情形符合《门面租赁合同》第二条约定的需要拆迁门面的情形。经查，京山县棉花公司在一审中提交了针对包括张进军在内的所有承租户发出的《告知书》两份及向张进军等承租户发出的《解除门面租赁合同书》、京山县发改局的文件等证据，张进军均发表了质证意见。在二审中，张进军当庭查阅一审2014年11月5日的庭审笔录，第3页记载张进军对于《解除门面租赁合同书》的质证意见为，其收到了解除合同通知书，但具体时间不记得。鉴于张进军在一审中已经明确认可收到《解除门面租赁合同书》，二审中并未提交相应的反驳证据，其上诉称未收到该《解除门面租赁合同书》与其一审庭审中的陈述不相符，本院不予采纳。京山县棉花公司在2012年8月向张进军发出《解除门面租赁合同书》，张进军在收到后三个月内未提出异议，其与京山县棉花公司签订的《门面租赁合同》已经解除，张进军理应将所占用门面返还给京山县棉花公司。故张进军认为原审判决认定合同解除的事实依据不充分、京山县棉花公司未提供有效证据证明解除合同条件已成就的上诉理由不能成立。关于张进军认为合同约定的城建规划部门应特指京山县人民政府、本案拆迁应适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定、拆迁行为是否合法的上诉理由，因张进军在本案中是承租人，并非租赁门面的所有权人，房屋如何拆迁以及拆迁程序是否合法与其没有关联，亦不属本案审理范围，对该上诉理由，本院不予采纳。
二、关于张进军认为原审程序严重违法，判决明显不公的问题。张进军认为京山县棉花公司未按法院规定的举证期限提交证据，未向法院申请延期举证，法院也未就举证期作出书面决定，属违反法定程序。经查阅一审卷宗，一审法院第二次开庭是针对第一次开庭时张进军提出的主体问题，京山县棉花公司补充提交两组证据进行质证，是为了查明本案事实的需要，张进军也对该两组证据进行质证后并发表了意见，一审法院不存在程序违法的问题。张进军的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，上诉人张进军的上诉理由不能成立，应予驳回。原判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费425元，由上诉人张进军负担。
本判决为终审判决。

审　判　长　　杨红艳 审　判　员　　董菁菁 代理审判员　　李园园

书记员：曾靖