京山县林业局与邓某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

邓某某
曾旭东（湖北仁济律师事务所）
京山县林业局
严汉平
何大林（湖北京源律师事务所）

上诉人（原审被告）邓某某。
委托代理人曾旭东，湖北仁济律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）京山县林业局。
法定代表人王汉丰，系该局局长。
委托代理人严汉平，系京山县永兴林业管理站站长，一般代理。
委托代理人何大林，湖北京源律师事务所律师，一般代理。
上诉人邓某某因与被上诉人京山县林业局房屋租赁合同纠纷一案，不服京山县人民法院（2014）鄂京山永民初字第00117号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人邓某某及其委托代理人曾旭东、被上诉人京山县林业局的委托代理人严汉平、何大林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
京山县林业局以京山县木材公司与邓某某签订的租期为100年租赁合同部分无效，邓某某未履行“必须保持房屋财产完好”的约定，存在违约等为由诉至原审法院，请求:1、依法确认京山县木材公司与邓某某签订的《房屋租赁合同书》中超出20年租赁期限的部分即后80年租赁期限的约定无效；2、依法解除京山县木材公司与邓某某签订的《房屋租赁合同书》，并判令邓某某赔偿经济损失。
本院认为，关于京山县木材公司与邓某某签订的《房屋租赁合同书》的性质是房屋租赁合同还是房屋买卖合同的问题。京山县木材公司与邓某某签订的《房屋租赁合同书》约定了“京山县木材公司将位于京山县永兴镇镇中路93号的二层楼房一栋、平房三套租给邓某某使用，租赁期限为100年，从2003年12月1日至2103年12月1日止，租金4万元，一次付清，在租赁期间内必须保持房屋财产完好”等内容，该表述明确了合同的性质为房屋租赁合同。合同的内容为房屋租赁，且涉案房屋至今并未办理所有权转移，故邓某某认为房屋所有权证已经交付，合同应为房屋买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。同时，邓某某上诉请求改判本案《房屋租赁合同书》实为房屋买卖合同合法有效，因邓某某在一审中并未提出反诉，该上诉请求超出了本案的审理范围，故本院对邓某某的该项上诉请求不予支持。
关于一审程序是否合法的问题。京山县林业局在一审的诉讼请求为:1、依法确认京山县木材公司与邓某某签订的《房屋租赁合同书》中超出20年租赁期限的部分即后80年租赁期限的约定无效；2、依法解除京山县木材公司与邓某某签订的《房屋租赁合同书》，并判令邓某某赔偿经济损失。该两项诉讼请求均是原审原告京山县林业局基于《房屋租赁合同书》提出，一审法院在审理《房屋租赁合同书》时一并对两项诉讼请求作出处理，并无不当。故邓某某认为一审程序不合法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于一审判决是否应对剩余80年的租金及过错责任进行审理的问题。一审中，京山县林业局仅要求确认超过20年的租赁期限的约定无效，并未请求返还房屋，而邓某某在一审中系被告，其未抗辩亦未请求返还剩余80年的租金，故一审法院未对剩余年限的租金作出处理并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  、第一百七十五条  之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人邓某某负担。
本判决为终审判决。

本院认为，关于京山县木材公司与邓某某签订的《房屋租赁合同书》的性质是房屋租赁合同还是房屋买卖合同的问题。京山县木材公司与邓某某签订的《房屋租赁合同书》约定了“京山县木材公司将位于京山县永兴镇镇中路93号的二层楼房一栋、平房三套租给邓某某使用，租赁期限为100年，从2003年12月1日至2103年12月1日止，租金4万元，一次付清，在租赁期间内必须保持房屋财产完好”等内容，该表述明确了合同的性质为房屋租赁合同。合同的内容为房屋租赁，且涉案房屋至今并未办理所有权转移，故邓某某认为房屋所有权证已经交付，合同应为房屋买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予采纳。同时，邓某某上诉请求改判本案《房屋租赁合同书》实为房屋买卖合同合法有效，因邓某某在一审中并未提出反诉，该上诉请求超出了本案的审理范围，故本院对邓某某的该项上诉请求不予支持。
关于一审程序是否合法的问题。京山县林业局在一审的诉讼请求为:1、依法确认京山县木材公司与邓某某签订的《房屋租赁合同书》中超出20年租赁期限的部分即后80年租赁期限的约定无效；2、依法解除京山县木材公司与邓某某签订的《房屋租赁合同书》，并判令邓某某赔偿经济损失。该两项诉讼请求均是原审原告京山县林业局基于《房屋租赁合同书》提出，一审法院在审理《房屋租赁合同书》时一并对两项诉讼请求作出处理，并无不当。故邓某某认为一审程序不合法的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
关于一审判决是否应对剩余80年的租金及过错责任进行审理的问题。一审中，京山县林业局仅要求确认超过20年的租赁期限的约定无效，并未请求返还房屋，而邓某某在一审中系被告，其未抗辩亦未请求返还剩余80年的租金，故一审法院未对剩余年限的租金作出处理并无不当。
综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条  第一款  第（一）项  、第一百七十五条  之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费800元，由上诉人邓某某负担。

审判长：杨红艳
审判员：董菁菁
审判员：李园园

书记员：曾靖