井陉矿区横涧街道办事处北西居民委员会与石家庄市富润房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事裁定书

原告（反诉被告）：井陉矿区横涧街道办事处北西居民委员会，住所地：河北省石家庄市井陉矿区横涧乡北西村，组织机构代码证：58243905-5。
负责人：马银柱，该居民委员会主任。
委托诉讼代理人：刘二勇，河北元朔律师事务所律师。
被告（反诉原告）：石家庄市富润房地产开发有限公司，住所地：石家庄新华区清真寺街136号，统一社会信用代码：91130100746896659H。
法定代表人：宋保江，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩海友，该公司员工。
委托诉讼代理人：王亚成，河北太平洋世纪律师事务所律师。

原告（反诉被告）井陉矿区横涧街道办事处北西居民委员会（以下简称“北西居委会”）与被告（反诉原告）石家庄市富润房地产开发有限公司（以下简称“富润公司”）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序进行审理。
原告（反诉被告）北西居委会向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告支付原告占地费用、装修装饰及硬化路面等费用暂定共计2373076元；二、要求被告承担诉讼费、保全费和由此产生的律师代理费。事实与理由：2008年4月24日、2008年4月26日、2008年9月1日、2012年12月19日，北西居委会与富润公司分别签订《占地补偿协议》、《占地补偿补充协议》、《协议》等文件，约定：原告北西居委会提供土地，被告富润公司投资开发位于北西居民委员会的商品住宅、商贸楼及敬老院建设项目，由被告富润房公司具体就该项目进行开发、建设、经营。项目占地50.6亩由原告北西居委会提供，建设项目所需资金由被告富润公司承担，本项目签字盖章后生效。被告富润公司按照每亩12.5万元标准支付原告北西居委会占地费用，被告为原告建设商贸楼一栋，原告北西居委会按照1800元平方米的价格购买被告建成的商贸楼3000平方米，在商贸楼主体封顶时原告北西居委会按照总价70%支付被告富润公司购房款，其余30%在商贸楼竣工建成后结算支付。合同签订后，原告北西居委会依约履行了全部合同义务，被告富润公司因资金问题迟迟不能按时交付原告北西居委会商贸楼，致使商贸楼从2012年至2016年长达4年的时间处于烂尾状态，2016年5月左右经原被告协商，被告富润公司将未完工的烂尾商贸楼交付原告北西居委会，后由原告将烂尾商住楼交付尚客优连锁酒店进行装修，进行了消防工程施工验收、电梯安装、室内装修、室外装饰等善后工程。截止到诉讼前，原被告双方就占地费用及相关结算工作未能达成协议。经原告北西居委会财务人员核算，被告共欠原告占地费用、装修装饰及硬化路面等费用等共计2373076元。
综上所述，原告北西居委会为维护自己的合法权益，特依法向贵院提起民事诉讼，望贵院查明事实后依法支持原告的诉讼请求。
被告（反诉原告）富润公司辩称，原告北西居委会的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。1.原告北西居委会多计算旧村改造的占地亩数以及占地费用，不计算或少计算富润公司已经实际支付的占地费用和其他费用。原告北西居委会以此计算的占地费用是错误的，旧村改造项目所占土地不应当包含敬老院项目占地，以及矿市南街占地，涉及到项目东南、西南、西侧项目土地，这些土地至今仍被原告北西居委会占用，没有用于旧村改造项目。因此旧城改造的占地远远少于北西居委会主张的50.6亩，土地占地费也少于原告北西居委会计算的数额。2.综合楼早在2009年就已经主体竣工，并通过综合验收合格，原告北西居委会应当依据双方协议的约定，在综合楼主体封顶时，支付购买款项的70%，剩余30%在商贸综合楼建成后和被告富润公司结清差价。目前，原告北西居委会没有按照合同约定结算差价，已经严重违约。商贸综合楼并没有烂尾及拖延工期的违约行为，原告北西居委会主张被告富润公司违约不属实。3.综合楼已经竣工验收合格，各项分项工程包括基础、主体、室内外装饰工程、排水、燃气、消防工程、建筑电气安装工程等室外工程所有的分项工程已全部完工。因此，原告北西居委会主张的装修费用由被告富润公司承担没有事实和法律依据。关于装修费用，原告北西居委会对其主张并没有提交相关证据证实已经实际发生，因此不能证明其真实存在。退一步讲，工程已经验收合格，现在商贸楼已经由尚客优连锁酒店承租，经营酒店使用，即便发生装修费用，也是该酒店根据实际经营环境和特点进行的二次装修，实际的费用都是由该酒店承担并支付，与原告北西居委会无关，原告北西居委会要求被告富润公司承担相关费用没有依据。
被告（反诉原告）富润公司反诉称：一、依法判令反诉被告北西居委会支付反诉原告富润公司各种款项共计1669936元及利息（自2010年3月24日起至实际支付之日止，以年息24%计算）；二、依法判令反诉被告北西居委会将商贸综合楼北侧院落交换反诉原告富润公司；三、依法判令反诉被告北西居委会赔偿因诉讼保全给反诉原告富润公司造成的损失（以年息24%计算）；四、判令反诉被告北西居委会承担本案全部诉讼费用及律师代理费。事实与理由：根据井陉矿区规划，反诉被告以下简称“北西居委会”东边沟土地需进行敬老院建设及旧城改造。其中，敬老院占地25亩为政府建设项目由政府与反诉原告以下简称“富润公司”以委托代建方式进行建设，即富润公司垫资建设敬老院项目，政府负责项目建设范围内村民土地征用及房屋拆迁并承担全部费用，办理各项工程批文及各种手续;涉及北西居委会约30亩土地进行旧城改造，富润公司承担该部分土地的占地费用，北西居委会负责提供土地并完成青苗及地上附着物补偿工作，限期完成地上建筑物、居民坟墓的拆迁、迁移工作。为此，富润公司分别与政府签订了代建《协议》，与北西居委会在2008年4月24日签订了《占地补偿协议》。之后为进一步明确权利义务，富润公司与北西居委会就旧城改造事宜又陆续签订了《占地补偿协议》及《占地补偿补充协议》。基于上述事实，北西居委会主张旧城改造土地为50.6亩显然与事实不符，其主张的50.6亩土地涵盖了本就不是旧城改造土地范围的敬老院用地及矿市南街中心线以西原有市政道路占地面积约为2074m，合3.11亩，以及项目东南、西南、西侧部分土地。敬老院项目用地法律关系依法应为政府与北西居委会之间的征用补偿关系，与富润公司无关。矿市南街中心线以西原有道路是已经修建完毕的市政道路，道路占地为国有用地，不属于北西居委会用地。另外，旧城改造项目西南、东南、西侧部分土地至今仍为北西居委会用地，并未用于旧城改造。因此，双方用于旧城改造的土地远远少于50.6亩，以此计算的土地占地费也远远少于北西居委会计算的数额。
依据2008年9月1日《占地补偿补充协议》约定，北西居委会以每平方米1800元的价格购买富润公司建设的商贸综合楼北西居委会现购买了该商业楼1-4层，建筑面积共计2389.12平方米,在商贸综合楼主体封顶时由北西居委会支付70%，其余30%购房款在商贸综合楼竣工建成后双方结清差价款。若北西居委会届时未能结清差价的，富润公司对该商贸综合楼具有处置权。商贸综合楼早在2009年主体结构封顶，2010年通过竣工验收，并无烂尾及拖延工期之违约行为。相反的是，北西居委会并未依约付款，至今只支付了90万元购房款，仍有340多万元购房款没有依约结清。该商贸综合楼已经验收合格，符合法定的交房使用条件，若北西居委会对其装修改造的，应自行承担相关费用，与富润公司无关。为确保工程不受影响，双方在2008年9月1日《占地补偿补充协议》约定，北西居委会在土地征用及建设施工过程中，保证不发生人为的干扰和阻碍行为，不由此造成的工期延误和经济损失由北西居委会承担。事实上，旧城改造建设因北西居民上访告状受到严重阻碍，北西居委会并未有效解决，致使上访户中有一户强行侵占富润公司已经出售的商铺汇景嘉园13#，实际购房人无法占有使用。富润公司不得已解除与购房人的购房合同，退还购房款并赔付损失，直接损失已达684520元。该商铺至今仍被非法侵占，富润公司的损失仍在扩大之中，该损失依约应由北西居委会承担。另外，北西居委会应将商贸综合楼北侧院落交还富润公司，还应退还政府对存煤厂地上建筑物给予的7万元补偿款。依据2012年12月19日《协议》第5条之约定，若北西居委会不购买商贸综合楼剩余两层5-6层,富润公司有权保留商贸综合楼北侧院落所有权。现北西居委会并未购买商贸综合楼5、6层，应将其占有使用但未交还的院落交还富润公司:富润公司依据2008年4月24日《占地补偿协议》约定取得了存煤厂一切设施含鸽舍的处置权，当地政府在2012年就存煤厂地上建筑物给予的7万元补偿该补偿款由北西居委会收取依约属于富润公司所有，富润公司多次要求北西居委会退还该补偿款，北西居委会虽同意退还但至今并未实际退还。
综上，依据双方约定的方式计算，即使不计算富润公司遭受的损失，富润公司也早已支付完毕占地费等所有费用且实际已经超付。若计算富润公司的各项损失，北西居委会应返还富润公司超付的占地费及各项损失共计1669936元。显然，北西居委会提起的诉讼没有事实及法律依据，其冻结富润公司260万元银行资金是错误的保全措施，应当赔偿给富润公司造成的损失。为了维护反诉原告的合法权益，富润公司特依据相关法律规定向贵院提起反诉，请判如所请。
原告（反诉被告）北西居委会辩称，商住楼在尚客优酒店入住前就是烂尾状态，被告（反诉原告）富润公司没有依照合同约定将工程完工，被告（反诉原告）富润公司所述2009年完成竣工验收与事实不符。2012.12.19，原被告双方就该工程达成过协议，协议第4条明确约定乙方在2013年9月30日前将综合楼施工完毕达到交付使用条件。被告（反诉原告）富润公司的验收报告没有国家机关的验收专用章也缺少施工审查图，2009年没有达到交付使用条件，产生消防装饰、电梯安装、室内装修、室外地面修整费用。该费用应扣减，被告（反诉原告）富润公司没有达到交付使用条件，所有的验收、电梯费用都是后租住的商户完成的，减少了后期的租金，这个费用不是被告（反诉原告）富润公司出的，是承租方完成的。关于亩数，以法院依法委托的石家庄仁德昌信息技术有限公司于2018年11月14日出具的土地面积勘测技术报告书为准，被告占用原告土地共3块，养老院24.72亩、汇景家园36.07亩、汇景家园外侧零散的3.89亩，这三项合计64.68亩。根据约定，每亩12.5万元，被告应付808.5万元。
根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月24日，原告（反诉被告）北西居委会作为甲方，被告（反诉原告）富润公司作为乙方，双方共同签订了一份《占地补偿协议》，协议主要内容为：按照矿区规划要求，甲、乙双方协商占用甲方东边沟土地，进行敬老院建设及旧城改造，涉及占用甲方出租给刘胜国场地4.96亩搬迁事宜，现就搬迁补偿达成如下协议:一、对存煤厂搬迁给予一次性补偿19万元壹拾玖万元，包括修路、垫土方、垫煤矸石、场面水泥硬化，办公用房及水、电、暖等一切设施含鸽舍的投入。二、搬迁时限，2008年4月底前搬迁完毕，2008年5月1日双方进行交接，办公用房及水、电、暖设施要保持原状，不得损坏。三、双方签定搬迁补偿协议后，乙方向甲方支付7万元柒万元用于实施搬迁，搬迁完毕双方进行交接后，乙方随即将剩余补偿款项一次性付清，乙方对存煤厂的一切设施拥有处置权，甲方不得干涉。四、占地补偿4.96亩纳入区规划的敬老院建设和旧城改造建设占地范围。甲方应保证在2008年5月1日前与乙方签订按区规划的旧城改造项目约30亩占地协议。五、违约责任，甲乙双方如不能按要求履行协议条款，违约方要承担补偿款双倍的罚款。六、此协议一式两份，甲、乙双方各执一份。双方签字付给搬迁费7万元之后生效。
2008年4月26日，原告（反诉被告）北西居委会作为甲方，被告（反诉原告）富润公司作为乙方，双方共同签订了一份《占地补偿协议》，协议主要内容为：按照矿区规划要求，经双方协商乙方征用甲方土地建设住宅楼，现就有关事宜达成如下协议：一、乙方征用甲方土地约30亩，最后以实际丈量数为准。二、土地征用费用每亩12万元，青苗及地上附着物补偿及居民坟基搬迁按矿区相关政策办理费用由乙方承担，工作由甲方落实。三、甲方在矿市的经营门市，按规划由区有关部门按照石家庄市委、市政府“八个一”、三年大变样的政策拆除。道路改造拓宽后，如甲方需要保留门面用房，乙方应给予照顾优惠。四、双方签定协议后，乙方在3天内预付甲方占地补偿款65万元，用于占地安置工作。五、甲方要在2008年5月20日左右完成对居民的青苗和地上附着物以及迁坟的补偿搬迁工作。如果甲方在6月20日前未能将土地交付乙方使用，3日内退还乙方预付款项。六、本协议未尽事宜，经双方平等协商可签订补充协议。七、协议一式四份，双方各执贰份。
2008年9月1日，原告（反诉被告）北西居委会作为甲方，被告（反诉原告）富润公司作为乙方，双方共同签订了一份《占地补偿补充协议》，协议约定按照矿区规划要求经甲乙双方协商议定，乙方征用甲方土地建设住宅，因此，双方于2008年4月26日就有关事项签订并达成如下补充协议。协议第二条将土地征用费用约定每亩按12.5万元计算。协议其他条款分别对双方在合作过程中遇到的具体问题进行了补充说明，并明确了双方责任义务。
双方合作过程中，被告（反诉原告）富润公司于2008年4月29日、9月3日、2009年9月25日、9月29日、2013年1月25日分五次向原告（反诉被告）北西居委会支付占地补偿款共计1805000元；2008年6月6日，被告（反诉原告）富润公司给付原告（反诉被告）北西居委会储煤场搬迁一次性补偿190000元；2008年9月3日，被告（反诉原告）富润公司给付原告（反诉被告）北西居委会地上附着物补偿（青苗树木）200000元；2009年9月24日、12月14日原告（反诉被告）北西居委会分两次给付被告（反诉原告）富润公司综合楼款项共计900000元。
2009年2月24日，被告（反诉原告）富润公司取得建字第2009001号建设工程规划许可证，建设单位为石家庄市富润房地产开发有限公司，建设项目名称汇景嘉园，建设位置矿市南街西侧；2009年4月16日，被告（反诉原告）富润公司取得编号为13011882009100103的建筑工程施工许可证，载明建设单位为石家庄市富润房地产开发有限公司，工程名称汇景嘉园住宅楼，建设地址为矿市南街西侧。截至本案法庭辩论终结前，原被告双方就案涉土地未取得建设用地规划许可证及其他相关土地使用的审批手续，未按招、拍、挂程序取得土地使用权。
被告（反诉原告）富润公司在本案诉争的土地上已施工修建完成住宅楼汇景嘉园小区、临街商铺以及商贸综合楼一栋，住宅楼汇景嘉园小区的房屋及临街商铺已向社会不特定的人群出售且购房者已经实际入住。
2018年8月15日，原告北西居委会向本院提起诉讼，要求被告富润公司支付原告占地费用、装修装饰及硬化路面等费用并承担诉讼费相关费用。案件受理后，原告北西居委会于2018年8月21日向本院申请诉讼保全，本院作出（2018）冀0107民初550号诉讼财产保全民事裁定书，对被告富润公司相应财产采取了保全措施，原告北西居委会为此预交财产保全费5000元。2018年9月5日，被告（反诉原告）富润公司向本院提起反诉，向原告（反诉被告）北西居委会主张权利。
2018年10月16日，原告（反诉被告）北西居委会向本院提出申请，请求对富润公司占用北西居员会土地进行建设商品住宅、商贸楼、敬老院的实际占用土地面积分别进行测量，本院依法委托石家庄仁德昌信息技术有限公司对案涉土地进行实地测量。2018年11月14日，石家庄仁德昌信息技术有限公司出具土地面积勘测技术报告书，经测：养老院占地24.72亩、汇景嘉园占地36.07亩、汇景嘉园外侧四处地块面积共计3.89亩。原告（反诉被告）北西居委会为此花费评估费用20900元。
以上事实，有原、被告双方提交的《占地补偿协议》、《占地补偿补充协议》、《协议》、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、河北省收款收据、土地面积勘测技术报告书、河北省增值税普通发票、会议纪要、横涧乡人民政府出具的证明、石家庄市不动产登记中心出具的证明以及本院的庭前质证笔录、开庭笔录等在案为凭，可以采信。

本院认为，根据被告（反诉原告）富润公司与石家庄市井陉矿区敬老院筹建处签订的协议及井陉矿区城市建设指挥部工作会议会议纪要载明，敬老院综合开发项目占地及补偿工作由横涧乡负责，敬老院项目及文兴路、公园占地属公益性项目，占地费用按区公益性占地政策执行，费用由区政府承担，征用土地手续由政府指派相关部门办理，以上可认定关于敬老院综合开发项目的占地补偿事宜，不属于平等主体之间的权利义务关系。此外，与本案被告（反诉原告）富润公司签订敬老院综合开发项目建设相关协议的主体是石家庄市井陉矿区敬老院筹建处，根据合同相对性原理，原告（反诉被告）北西居委会也不应作为适格主体就敬老院项目的占地补偿事宜向本院提起诉讼，故对于涉及敬老院项目的占地事宜，在本案中不作处理。对于被告（反诉原告）富润公司主张要求原告北西居委会向其支付占地费之外的其他损失及利息的反诉请求，因与本案审理的合资、合作开发房地产合同纠纷不属于同一法律关系，对此在本案中不作处理。
综上所述，本案需要处理的是涉及被告（反诉原告）富润公司占用原告（反诉被告）北西居委会土地进行汇景嘉园项目及商贸综合楼房地产开发建设的部分。
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”之规定，除法定用途外，进行开发建设均应申请使用国有土地。而本案所涉及的富润公司占用北西居委会进行开发建设的土地性质为集体性质，双方在没有办理土地出让手续的情形下即签订合作开发协议，且在法庭辩论终结前双方也未取得建设用地规划许可证及其他相关土地使用的审批手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定涉及占地进行开发建设的协议无效。
本院认为，涉案项目建设的土地至今仍为集体性质，原、被告双方均有义务来配合办理相关手续后才能开始施工，双方均明知不具备法律许可的施工条件，被告（反诉原告）富润公司违规建设施工，在建设过程中原告（反诉被告）北西居委会也未予以制止，双方对违规房屋的形成均存在过错，同时双方对无证房屋的出售持积极或放任的态度。另，本案涉案项目为“三年大变样”政策实施过程中的旧城改造项目，是当地人民政府按照经济社会发展和城市建设的需要来推动和实施的，因此引发的纠纷不属于民法所调整的平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。并且，在农村集体土地上进行的合资、合作开发房地产，我国目前尚无明确的法律规定，由此产生的争议是否可以通过民事诉讼程序处理，也缺少明确的立法依据，人民法院受理此类民事诉讼于法无据。
涉案建设项目未办理相关土地使用审批手续就进行施工，明显违反法律强制性规定，对合同无效后的处理必然涉及对已经建成并出售、入住的房屋的处理，实质上为合同履行不能后的利益分配，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；（三）擅自变更建设工程规划”之规定，故本院对原告（反诉被告）井陉矿区横涧街道办事处北西居民委员会的起诉以及被告（反诉原告）石家庄市富润房地产开发有限公司的反诉均予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：

一、驳回原告（反诉被告）井陉矿区横涧街道办事处北西居民委员会的起诉；
二、驳回被告（反诉原告）石家庄市富润房地产开发有限公司的反诉；
三、财产保全费5000元，评估费20900元，由原告（反诉被告）井陉矿区横涧街道办事处北西居民委员会负担。
如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。

审判长 杜志军
审判员 梅彦清
人民陪审员 杜国红

书记员： 贾晓玫