于某与庆安盛某房地产开发公司、程治水、吕淑云确认合同无效纠纷一审民事判决书

于某
浦云峰（黑龙江洪峰律师事务所）
庆安盛某房地产开发有限公司
肇东市瀚程房地产开发公司
姜静春（黑龙江远放律师事务所）
程治水
苗春雷（黑龙江誉严律师事务所）
于小淞（黑龙江誉严律师事务所）
李淑云

原告于某。
委托代理人浦云峰，黑龙江洪峰律师事务所律师。
被告庆安盛某房地产开发有限公司。
法定代表人姚占国，职务总经理。
被告肇东市瀚程房地产开发公司。
法定代表人尹子全，职务经理。
委托代理人姜静春，黑龙江远放律师事务所律师。
第三人程治水。
委托代理人苗春雷，黑龙江誉严律师事务所律师。
委托代理人于小淞，黑龙江誉严律师事务所律师。
第三人李淑云。
委托代理人苗春雷，黑龙江誉严律师事务所律师。
委托代理人于小淞，黑龙江誉严律师事务所律师。
原告于某诉被告庆安盛某房地产开发有限公司、被告肇东市瀚程房地产开发公司、第三人程治水、李淑云确认合同无效纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月23日、2016年3月2日公开开庭进行了审理，原告于某及委托代理人浦云峰、被告肇东市瀚程房地产开发公司的委托代理人姜静春，第三人程治水及委托代理人苗春雷、于小淞、第三人吕淑云及委托代理人苗春雷、于小淞到庭参加诉讼，被告庆安盛某房地产开发有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，按缺席，本案现已审理终结。
原告于某诉称，2013年6月13日原告通过第三人李淑云、程治水介绍，与被告庆安盛某房地产开发有限公司下属的肇东分公司签订了《学府新城购买协议书》，约定被告将位于肇东市三道街南学府新城家属楼底层一楼19号-20号之间的商服（面积162平方米，共计二层，每层81平方米）以1,296,000.00元的总价出售给原告，由于被告欠付第三人李淑云、程治水的工程款，经过第三人李淑云、程治水与被告及原告协商，原告应付的购房款由被告欠付第三人李淑云、程治水的工程款抵顶，并由被告给原告开具1,296,000.00元的收款收据，原告应付的款项直接付给第三人。
原告与被告签订《学府新城购买协议书》，并且被告给原告开具1,296,000.00元收款收据之后，原告于2013年6月17日向第三人支付房款234,000.00元，并给第三人出具了一张90万元的欠据，第三人承诺少收原告房款162,000.00元。
2015年8月被告通知原告去物业交21,000.00元进户费拿钥匙，原告向被告庆安盛某房地产开发有限公司的合作开发单位肇东市瀚程房地产开发有限公司交纳了21,000.00元的进户费。
原告取得钥匙后，在装修换门时发现被告出卖给原告的商服楼无水、无电、无下水道、无消防设施，原告立即找到被告，被告的工作人员才告知原告，原告购买的楼房是利用门洞搭建的，后经原告到肇东市规划局、房产局、建设局了解情况，确认被告在开发建设过程中，未按建设工程规划许可证及备案的建筑施工图施工，而是擅自将19#和20#中间的人行通道、防火通道堵死，改建成一个商服楼，且该商服楼不具备上下水、供电、消防设施，是典型的违反《城乡规划法》的违章建筑，且该楼房无法办理产权证照。
原告认为，被告出售给原告的商服，属于违章建筑，根本不在规划局备案的建筑施工图之内，自然不在商品房预售许可证许可出售的商品房的范围内，等于该商服没有商品房预售许可证。
同时被告未经规划部门批准，擅自变更施工图纸，堵塞小区居民必要的人行通道和防火通道，严重影响小区居民的通行权，损害了社会公共利益。
另外，由于该商服根本无法办理产权证和土地证，导致合同目的无法实现。
因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条  第四项  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  之规定，原告与被告签订的《学府新城购买协议书》应属于无效合同。
现原告依法起诉，请求人民法院依法确认原告与被告庆安盛某房地产开发有限公司签订的《学府新城购买协议书》无效；被告庆安盛某房地产开发有限公司返还原告支付的购房款和进户费共计人民币255,000.00元。
并从自2013年6月13日起按照中国人民银行同期贷款利率标准给付利息。
诉讼费用由被告庆安盛某房地产开发有限公司承担。
被告庆安盛某房地产开发有限公司未答辩。
被告肇东市瀚程房地产开发公司辩称，原告要求法院确认学府新城购买协议书无效的诉讼请求不能成立。
本案并非是简单地商品房买卖协议，而是第三人在原告开发的楼盘施工，答辩人将其开发的楼房以给付工程款的形式抵给第三人，第三人将涉案楼房出卖给本案原告。
答辩人并没有收到原告购楼款，只抵顶拖欠第三人的工程款，并且答辩人已将涉案楼房交付给原告使用，答辩人与原告之间签订的商品房买卖协议不违反法律规定，并且实际履行，请法院驳回原告的诉讼。
第三人程治水辩称:一、庆安盛某房地产开发有限公司并非本案诉讼主体，本案诉争房屋的全部权利及义务关系已由肇东市瀚城房地产开发有限公司承接，并且在原告办理进户时也是瀚城房地产开发有限公司为其办理的。
二、第三人认为合同已实际履行完毕，瀚程地产公司具备销售资格不符合合同无效的情形，被告已办理了该房屋的进户，并接收了房屋，已经实际占有该房屋，并对该房屋进行改造。
三、原告至今仍拖欠第三人程治水90万元欠款未偿还。
在本案中第三人程治水及李淑云不具备主体资格，原告与瀚程公司之间形成了合同买卖关系，只是第三人的工程为原告垫付的购房款，所以第三人与原告之间形成了另一种法律关系。
双方在原告入户时对所拖欠的欠款也有另行的解决纠纷的行为，至于双方债权、债务关系与原告同房屋开发公司之间的房屋买卖合同关系不能同一案件审理。
所以二位第三人在本案中不具有诉讼资格不能为诉讼主体。
本案中第三人是用工程款帮助本案原告抵付购房款，原、被告之间的商品房买卖合同效力与我方无关，并且原告在购买该房屋后对该房屋进行验收、检查，并实际占有，对房屋进行的装饰改造，说明原、被告之间的商品房买卖合同已经实际履行完毕，也说明原告对购房协议中约定变更部分内容予以认可，所以二者之间是真实意思表示、事实上的合同履行，该占有已经履行完毕。
第三人李淑云辩称:意见同第三人程治水。
本院认为，原告于某与被告庆安盛某房地产开发有限公司签订的《学府新城购买协议书》中约定商品房，是被告庆安盛某房地产开发有限公司未经规划部门批准，擅自变更施工图纸，利用19号-20号之间的门洞，以堵塞小区人行通道和防火通道的方式建设的商服，该行为不仅严重违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条  、第六十四条  的规定，而且未取得商品房预售许可证，同时因该商服将小区门洞堵死，必然会影响小区居民和社会公众的通行权，还会导致小区的防火通道不能使用，损害了社会公共利益。
因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条  四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  的规定，原告于某与被告庆安盛某房地产开发有限公司签订的《学府新城购买协议书》应当认定无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条  的规定，被告庆安盛某房地产开发有限公司应当将原告于某实际交付的购房款234,000.00元予以返还。
在原告于某与被告庆安盛某房地产开发有限公司签订《学府新城购买协议书》时，由于被告庆安盛某房地产开发有限公司欠付第三人程治水、李淑云二人工程款，被告庆安盛某房地产开发有限公司同意原告于某将购房款直接向第三人程治水、李淑云支付，应当认定为被告庆安盛某房地产开发有限公司将《学府新城购买协议书》中收取房款的合同权利转让给第三人程治水、李淑云，《学府新城购买协议书》认定无效，被告庆安盛某房地产开发有限公司基于《学府新城购买协议书》转让合同权利的行为自然无效，第三人程治水、李淑云对于收取原告于某的购房款234,000.00元于法无据，应当予以返还。
虽然基于肇东市发展和改革局的批复，将本案涉案项目工程的开发主体由被告庆安盛某房地产开发有限公司变更为被告肇东市瀚程房地产开发公司，但被告肇东市瀚程房地产开发公司是否承接了工程项目变更之前的被告庆安盛某房地产开发有限公司的债权、债务，被告庆安盛某房地产开发有限公司和肇东市瀚程房地产开发公司均未举出相应证据予以证明，因此被告肇东市瀚程房地产开发公司仅应就收取原告于某的进户费用21,000.00元负有返还义务。
《学府新城购买协议书》的无效，其过错在于被告庆安盛某房地产开发有限公司，因此对原告于某主张的购楼款234,000.00元的利息损失应由被告庆安盛某房地产开发有限公司和实际收款人即第三人程治水、李淑云共同承担。
综上，本院对原告于某合法的诉讼请求予以支持。
依据《中华人民共和国合同法》第五十二条  四项、第五十八条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、原告于某与被告庆安盛某房地产开发有限公司签订的《学府新城购买协议书》无效；
二、被告庆安盛某房地产开发有限公司、第三人程治水、李淑云于本判决生效后立即共同返还原告于某购房款234,000.00元及利息损失39,043.05元（利息损失以购房款234,000.00元为基数，从2013年6月17日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2016年3月12日）。
三、被告肇东市瀚程房地产开发公司于本判决生效后立即返还原告于某进户费21,000.00元。
案件受理费5,710.00元，由被告庆安盛某房地产开发有限公司、第三人程治水、李淑云共同承担5,385.00元，被告肇东市瀚程房地产开发公司承担325.00元。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

本院认为，原告于某与被告庆安盛某房地产开发有限公司签订的《学府新城购买协议书》中约定商品房，是被告庆安盛某房地产开发有限公司未经规划部门批准，擅自变更施工图纸，利用19号-20号之间的门洞，以堵塞小区人行通道和防火通道的方式建设的商服，该行为不仅严重违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条  、第六十四条  的规定，而且未取得商品房预售许可证，同时因该商服将小区门洞堵死，必然会影响小区居民和社会公众的通行权，还会导致小区的防火通道不能使用，损害了社会公共利益。
因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条  四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  的规定，原告于某与被告庆安盛某房地产开发有限公司签订的《学府新城购买协议书》应当认定无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条  的规定，被告庆安盛某房地产开发有限公司应当将原告于某实际交付的购房款234,000.00元予以返还。
在原告于某与被告庆安盛某房地产开发有限公司签订《学府新城购买协议书》时，由于被告庆安盛某房地产开发有限公司欠付第三人程治水、李淑云二人工程款，被告庆安盛某房地产开发有限公司同意原告于某将购房款直接向第三人程治水、李淑云支付，应当认定为被告庆安盛某房地产开发有限公司将《学府新城购买协议书》中收取房款的合同权利转让给第三人程治水、李淑云，《学府新城购买协议书》认定无效，被告庆安盛某房地产开发有限公司基于《学府新城购买协议书》转让合同权利的行为自然无效，第三人程治水、李淑云对于收取原告于某的购房款234,000.00元于法无据，应当予以返还。
虽然基于肇东市发展和改革局的批复，将本案涉案项目工程的开发主体由被告庆安盛某房地产开发有限公司变更为被告肇东市瀚程房地产开发公司，但被告肇东市瀚程房地产开发公司是否承接了工程项目变更之前的被告庆安盛某房地产开发有限公司的债权、债务，被告庆安盛某房地产开发有限公司和肇东市瀚程房地产开发公司均未举出相应证据予以证明，因此被告肇东市瀚程房地产开发公司仅应就收取原告于某的进户费用21,000.00元负有返还义务。
《学府新城购买协议书》的无效，其过错在于被告庆安盛某房地产开发有限公司，因此对原告于某主张的购楼款234,000.00元的利息损失应由被告庆安盛某房地产开发有限公司和实际收款人即第三人程治水、李淑云共同承担。
综上，本院对原告于某合法的诉讼请求予以支持。

依据《中华人民共和国合同法》第五十二条  四项、第五十八条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  之规定，判决如下:
一、原告于某与被告庆安盛某房地产开发有限公司签订的《学府新城购买协议书》无效；
二、被告庆安盛某房地产开发有限公司、第三人程治水、李淑云于本判决生效后立即共同返还原告于某购房款234,000.00元及利息损失39,043.05元（利息损失以购房款234,000.00元为基数，从2013年6月17日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2016年3月12日）。
三、被告肇东市瀚程房地产开发公司于本判决生效后立即返还原告于某进户费21,000.00元。
案件受理费5,710.00元，由被告庆安盛某房地产开发有限公司、第三人程治水、李淑云共同承担5,385.00元，被告肇东市瀚程房地产开发公司承担325.00元。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

审判长：景永慧

书记员：孙艳