于某某与彭某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告（执行案外人）：于某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省桦南县，
委托诉讼代理人：马迅，黑龙江省桦南县中心法律服务所法律工作者。
被告（申请执行人）：彭某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区，
委托诉讼代理人：邹琳，黑龙江博佳律师事务所律师。
第三人（被执行人）：佳木斯金科房地产开发有限责任公司，住所地佳木斯市向阳区中山街远大写字楼17层1711室。
法定代表人：韦德志，该公司董事长。
第三人（被执行人）：张敬科，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。

原告于某某与被告彭某某、第三人佳木斯金科房地产开发有限责任公司（以下简称金科公司）、张敬科案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马迅、被告彭某某的委托诉讼代理人邹琳到庭参加诉讼。第三人金科公司、张敬科经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于某某向本院提出诉讼请求：1.请求确认坐落在桦南县××北社区××楼××单元××室，建筑面积90.22平方米房屋（产籍号：1-0001-684-010702）所有权为原告所有，并停止对该房屋的执行；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年8月20日，第三人金科公司将桦南县秀北社区秀北小区3—6号楼热网、外排水等楼房配套设施工程发包给案外人陶胜玉施工，工程结算方式为用6号楼住宅抵顶工程款，价格为每平方米2260元，陶胜玉对6号楼住宅有优先处置权，原告也一同与陶胜玉参与施工。协议签订后，第三人金科公司将案涉房屋抵债给陶胜玉，而后陶胜玉又抵付给原告。根据相关法律规定，原告和陶胜玉对案涉房屋享有优先受偿的权利，原告依法获得案涉房屋的所有权。因被告与第三人系民间借贷关系，虽然签有《商品房买卖合同》，以房屋作抵押，但没有办理抵押登记，依法不具有优先受偿权。而且案涉房屋抵债在先，法院查封在后，原告没有办理产权登记的原因系开发商欠税等原因所导致，且原告已实际占有并使用至今，原告享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院确认案涉房屋为原告所有，判决不得执行案涉房屋。
彭某某辩称，1.原告诉讼主体不适格。原告提供证据证明第三人拖欠陶胜玉的工程款，与原告无关，且拖欠的工程款未经法院审理，无法确认原告与第三人之间是否存在拖欠工程款关系，故商品房买卖合同无效。2014年10月24日，第三人向被告借款，用以房抵债的形式签订了商品房买卖合同，将案涉房屋抵顶给案外人王敏，从时间上看，原告签订的合同在被告与第三人签订的合同之后，故原告不具有诉讼主体资格；2.根据《物权法》的规定，不动产物权经依法登记发生效力，案涉房屋在房屋管理部门仍登记在金科公司名下，属于金科公司所有。原告未提供相关证据佐证，不能证实归原告所有，应驳回原告的诉请；3.原告对案涉房产不具有优先权。被告与第三人是借贷关系，且经过法院判决。而原告与第三人是拖欠工程款，以房抵债，属于经营性欠款，且未经过法院审理。从签订合同时间看，被告在先，原告在后。法院已经执行并查封了案涉房屋，而原告以房抵债未作抵押登记。假设原告优先权成立，也超过法律保护期限，因此，原告不享有优先权。
金科公司、张敬科未作答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的于某某身份证、户口登记薄、本院（2018）黑0803执异43号执行裁定书（复印件）、黑龙江省宏瑞建筑工程有限责任公司营业执照（复印件）、组织代码机构证（复印件）、税务登记证（复印件）、建设单位法定代表人授权书（复印件）、法人何俭波居民身份证（复印件）、陶胜玉身份证（复印件），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示证据三、第三人金科公司、张敬科与案外人陶胜玉于2015年8月20日签订的工程承包协议（复印件）、陶胜玉与于某某于2015年8月25日签订的工程承包合同（复印件）、陶胜玉与金科公司于2015年8月20日签订的商品房买卖合同各一份。证明案涉房屋系陶胜玉承包6号楼施工工程，以房抵顶工程款取得，享有房屋所有权。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为工程承包协议仅能证明第三人与陶胜玉之间存在承建工程事宜。而原告与陶胜玉签订的工程承包合同未经过法院诉讼，无法确定欠款数额的真实性。第三人与陶胜玉签订商品房买卖合同以房抵顶工程款，发生在第三人以房抵债给王敏之后，且未作预告登记，故不具有优先性。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；2.证据五、取暖费收据三张、入户费收据（复印件）一张、物业费收据（复印件）一张、照片二张。证明原告已实际入住并占有使用案涉房屋。经庭审质证，被告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为入户时间为2015年12月1日，仅能证实户主是陶胜玉，原告不是房屋所有权人。对于某某名字的物业费票据有异议，入户时间在被告与第三人签订的商品房买卖合同之后，属于侵占。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；3.被告举示证据一、本院（2016）黑0803民初2362号民事判决书、本院2017黑0803执135号执行裁定书、本院（2018）黑0803执异43号执行裁定书各一份。证明第三人金科公司向被告借款，业经法院判决的事实。被告申请强制执行，法院查封了案涉房产，该房产也是第三人金科公司以房抵偿被告借款。原告提出执行异议，被法院裁定驳回。经庭审质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，认为该组证据不能证明被告对案涉房屋享有所有权，同时该组证据能够证实被告与第三人之间系民间借贷关系。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；4.证据二、商品房买卖合同（复印件）一份、收据一张。证明第三人欠案外人王敏借款，以案涉房屋抵债。经庭审质证，原告对该组证据的真实性及证明问题均有异议，认为原告起诉申请执行人彭某某，而商品房买卖合同的相对人是王敏，王敏与本案无关。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认。
本院经审理认定事实如下：2015年8月20日，第三人金科公司、张敬科与案外人陶胜玉签订《工程承包协议》一份，协议约定：金科公司将黑龙江省桦南县秀北社区3—6号楼热网、外排水、化粪池、外挂大理石、内部电梯等项目发包给陶胜玉施工，承包方式为包工包料。工程结算方式以秀北小区6号楼住宅抵顶工程款。2015年8月25日，陶胜玉与于某某签订《工程承包合同》，陶胜玉将3—6号楼外排水工程转包给原告施工，承包方式为包工包料。工程结算方式以秀北小区6号楼住宅抵顶工程款。2015年8月20日，金科公司与案外人陶胜玉签订《商品房买卖合同》，将桦南县秀北社区金科新城6号楼1单元702室，建筑面积90.22平方米房屋，用以房抵顶工程款的形式出售给陶胜玉，陶胜玉又将该房屋抵债给原告。原告进户后交纳了入住费、供热费、物业费，实际装修占有使用至今。因金科公司的原因，该房屋尚未办理房屋产权登记。
另查明，彭某某等六人与金科公司、张敬科民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月11日作出（2016）黑0803民初2362号民事判决，判令金科公司、张敬科给付彭某某借款20万元及利息，同时给付彭某某等六人借款100万元及利息。判决生效后，彭某某向本院申请强制执行，本院于2017年3月2日作出2017黑0803执135号执行裁定，查封金科公司在桦南县××北社区××楼××单元××室，建筑面积90.22平方米房屋（产籍号：1-0001-684-010702）。案外人于某某提出执行异议。本院于2018年6月25日作出（2018）黑0803执异43号执行裁定，驳回案外人于某某的异议请求。于某某不服，提起本案诉讼。

本院认为，原告于某某与案外人陶胜玉存在施工合同关系和以房抵债的事实，从以房抵顶工程款的协议看，当事人约定的是用在建房屋抵顶已欠的工程款，该以房抵顶工程款协议为当事人对欠付的工程款进行结算的约定，合法有效。于某某是通过以房抵顶工程款购买的案涉房屋，其与金科公司建立了商品房买卖合同法律关系，金科公司与陶胜玉签订的以房抵顶工程款协议亦表明其对商品房买卖合同法律关系的确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在彭某某申请法院查封案涉房屋前，金科公司已将房屋抵债给陶胜玉，陶胜玉又抵债给于某某，说明三方已建立起买卖合同法律关系，通过抵债行为表明已支付房屋价款。2015年12月于某某已装修入住，并交纳了相关费用，实际占有房屋。因案涉楼盘未经过质量验收，未办理产权登记的责任不在于某某。于某某对案涉房屋的权利足以对抗彭某某基于债权法律关系的执行。
综上所述，于某某对案涉房屋进行了实际占有，具备准物权的性质，其应优先于彭某某享有的普通债权。于某某提起执行异议请求阻却对案涉房产执行的理由成立，本院予以支持。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：

一、坐落于黑龙江省桦南县秀北社区6号楼1单元702室房屋归原告于某某所有；
二、停止对黑龙江省桦南县秀北社区6号楼1单元702室房屋的执行，并解除查封。
案件受理费2700元，由被告彭某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本院（2018）黑0803执异43号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判长 李志辉
人民陪审员 赵玉梅
人民陪审员 崔光俊

书记员： 李雪艳