于某与郭德某、第三人王某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告(执行案外人)：于某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：沈宗铉，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代收法律文书。
委托诉讼代理人：贾丽，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代收法律文书。
被告（申请执行人）：郭德某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：刘英伟，黑龙江佳鹏律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，反诉，上诉，代收法律文书。
第三人（被执行人）：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：田少军，黑龙江元辰（佳木斯）律师事务所律师。代理权限：参加庭审，代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解。

原告于某与被告郭德某、第三人王某某案外人执行异议之诉一案，本院于2016年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于某及委托诉讼代理人沈宗铉、贾丽，被告郭德某的委托诉讼代理人刘英伟，第三人王某某的委托诉讼代理人田少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于某向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告于某购买的位于佳木斯市向阳区观江国际二单元704室房屋（面积129.04㎡，产权证号为佳房权证向字第2015019351号）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决原告于某与第三人王某某签订的《房屋买卖合同》合法有效，王某某协助原告进行房屋过户登记；3.本案的诉讼费用由被告及第三人共同承担。事实和理由：2012年11月5日，原告与第三人王某某签订《房屋买卖合同》，购买王某某名下位于佳市向阳区观江国际二单元704室房屋（面积129.04㎡，产权证号为佳房权证向字第2015019351号）。合同签订后，原告向王某某支付了合同约定的63万元房款，王某某也将房屋交付给原告占有使用。但由于该房屋当时未下发房产证照，因此无法将房屋产权过户至原告名下。直至2016年7月份，原告因涉案房屋被查封，向法院提出案外人异议申请过程中才得知，涉案房屋已下发产权证照。基于上述事实，原告认为，原告与第三人王某某签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，而且签订时间是在人民法院查封涉案房屋之前，并且原告王某某支付了全部房屋价款，对涉案房屋实际占有使用至今。虽然该房屋未办理产权过户登记，但也并非原告过错导致。因此，原告作为涉案房屋的实际权利人，依据《民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，依法提起诉讼，请求依法裁决。
郭德某辩称，请求法院在查明案件事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。
王某某述称，原告所述属实，同意原告的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年11月5日，原告于某与第三人王某某签订《房屋买卖合同》，合同规定："王某某将坐落佳木斯市向阳区临江花园社区混合结构1-0125-011-020704号建筑面积129.04㎡的住宅房屋（即向阳区观江国际二单元704室房屋）以63万元的价格卖给于某，于某于2012年11月5日付清房款，王某某于2012年12月4日前将房屋及附属物正式交付给于某使用。王某某保证上述房地产权属清楚，若发生与王某某有关的产权纠纷或债权债务，概由王某某负责清理，并承担民事诉讼责任。"同日，原告于某向第三人王某某指定的帐户通过银行转帐支付了50万元，其余房款原告于某以现金形式交付。第三人王某某给原告于某出具了收到购房款63万元的收据1张，同时第三人王某某将其于2012年8月31日购自佳木斯昆仑房地产开发有限公司的该房屋的商品房买卖合同、佳木斯市商品房销售预收款专用票据、房屋IC卡交付给原告于某。原告于某于2012年12月初入住该房屋，并交纳了2013年4月至2016年6月的物业费、垃圾清运费、声控灯等费用。第三人王某某于2015年10月27日办理了房屋所有权证。
另查明，郭德某与王某某合伙协议纠纷一案，本院于2015年9月15日作出（2014）向民初字第529号民事判决，判决王某某给付郭德某投资款125万元、货款69万元、皮草货品123件（折162.11万元）及利息损失，该判决已发生法律效力。郭德某申请执行后，本院于2015年11月13日查封了该争议房屋，于某提出书面执行异议，本院于2016年7月27日作出（2016）黑0803执异20号执行裁定书，认为异议的房屋在产权登记部门登记为王某某所有，故驳回于某的异议。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"原告于某与第三人王某某于2012年11月5日签订房屋买卖合同，原告于某购买坐落佳木斯市向阳区临江花园社区观江国际综合楼C栋2单元7层020704房屋，原告于某当日付清了所购房屋的全部房款，第三人王某某给原告于某出具了收款收据并将所购房屋的相关手续交付给原告于某，原告于某亦于2012年12月初入住该房屋。该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，应该合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"本案中，在本院查封之前原告于某与第三人王某某已签订合法有效的书面买卖合同，原告于某已支付全部价款并已合法占有该不动产。第三人王某某于2015年10月27日办理该房屋所有权证后，该房屋随即被本院予以查封，原告于某未能办理产权过户登记非买受人自身原因导致。
综上所述，争议房屋应归原告所有，法院不能对诉争房屋采取查封措施。依照《中华人民共和国物权法》第十五、三十二、三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：

一、坐落于佳木斯市向阳区临江花园社区观江国际综合楼C栋2单元704室房屋（建筑面积129.04㎡，产权证号为佳房权证向字第2015019351号）归原告于某所有；
二、停止对上述房屋的执行。
案件受理费10100元，由被告郭德某、第三人王某某各半负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本院（2016）黑0803执异20号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审　判　长　　马佳滨 人民陪审员　　韩　晶 人民陪审员　　刘　艳

书记员：李雪艳