于文革与邢某某、大庆市新绿阳某餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

于文革
于浩源（黑龙江龙跃律师事务所）
孟新丽（黑龙江龙跃律师事务所）
邢某某
岳政坤（黑龙江新元律师事务所）
大庆市新绿阳某餐饮有限公司
线洪亚

原告于文革，男，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人于浩源、孟新丽，黑龙江龙跃律师事务所律师。
被告邢某某，女，xxxx年xx月xx日出生。
委托代理人岳政坤，黑龙江新元律师事务所律师。
被告大庆市新绿阳某餐饮有限公司，住所地大庆市高新区东风路北侧火炬新街南侧。
法定代表人谭关孝，职务董事长。
委托代理人岳政坤，黑龙江新元律师事务所律师。
委托代理人线洪亚，女，xxxx年xx月xx日出生。
原告于文革与被告邢某某、大庆市新绿阳某餐饮有限公司（以下简称新绿阳某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员程宇适用简易程序，于2014年6月19日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，由简易程序转为普通程序审理，由代理审判员程宇担任审判长，与代理审判员张宏伟、人民陪审员葛荣共同组成合议庭，于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告于文革及委托代理人于浩源、被告邢某某及新绿阳某公司委托代理人岳政坤到庭参加诉讼，被告新绿阳某公司委托代理人线洪亚第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本案经过开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下:
2008年4月15日，原告（甲方）与时任被告新绿阳某公司客房经理的被告邢某某（乙方）签订的了房屋租赁合同一份，合同约定的主要内容为:甲方自愿将坐落于让胡路区开发小区2区24#A座房屋出租给乙方，出租房屋面积2580.12平方米，房屋结构为砖混；租赁期限六年，自2008年5月5日至2014年5月4；租赁期满后，乙方如继续承租，应于租赁期满前一个月，以书面通知甲方，甲方同意乙方续租的，双方协商重新签订租赁合同，甲方不同意续租的，应于租赁期满前3个月以书面通知乙方，如甲方同意继续续租的，在同等条件下，乙方享有优先购买权；租金:年租金25万元整（租金总额为150万元）；租金支付方式:经双方协商同意，租金共分三次交纳，甲方将房屋交付给乙方之日交纳50万元，2010年4月30日交纳50万元，2012年4月30日交纳50万元；乙方租赁期间所产生的水费、电费、热费、物业费及天然气费等费用，由乙方自行承担；违约责任:租赁期限内，甲方需要提前收回房屋的，除应将剩余租金返还外，还应按租金总额的20%支付违约金；因乙方提前退租，应提前三个月通知甲方，并按租金总额的的20%支付违约金；另外，合同还对房屋的交付、返还、争议解决方式等其他事项进行了约定。2010年11月11日，原告（甲方）与被告邢某某（乙方）又签订了补充协议一份，内容为:双方协商决定，对双方于2008年4月15日签署的让胡路区开发小区2区24#A的房屋租赁合同作出补充协议如下:将原合同中的第二条第1项租赁期限为六年，自2008年5月5日至2014年5月4日更改为:租赁期限为七年零三个月，自2008年5月5日至2015年8月4日，在乙方租赁期限内，甲方不得擅自将此方无收回、转让、转租或出售，否则由此给乙方造成的损失，由甲方承担全部责任。本协议与原合同具有同等法律效力，本协议一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
另查:涉案房屋的所有权人为案外人于涛，2007年3月8日，于涛在大庆市让胡路区公证处办理了公证委托书一份，内容为:于涛全权委托于文革办理如下事宜:管理、使用、出租、出售位于黑龙江省大庆市让胡路区乡镇工业开发小区2区24#A的房产（房屋所有权证号为庆房权证让胡路区字第NA004503号），并办理上述房产的房屋所有权证及土地使用证过户等相关事宜，受托人于文革在办理上述事项中所签署的文件，于涛均予以承认，并承担一切法律责任；委托期限:至上述事项办完为止。
再查，房屋租赁合同签订后，原告按约交付了房屋，被告新绿阳某公司将该房屋用于酒店员工宿舍，后原告在被告新绿阳某公司财物部共计领取了自2008年5月5日至2014年5月4日的房屋租金150万元。租期内，由被告新绿阳某公司向大庆市让胡路区凯达物业管理有限公司（以下简称凯达物业公司）交纳物业费及热费，其中2012年度交纳了物业费38706元及热费98040元。
2014年5月4日，被告邢某某电话通知原告不再租赁涉案房屋，对于2014年5月4日之后的房屋租金也没有交纳。因被告方在租赁期限内提前退租，故原告诉至法院，要求二被告连带支付违约金362500元、物业费38701.86元、取暖费123845.76元，合计162547.56元。
诉讼中，二被告委托代理人岳政坤于本案第二次开庭时（2014年11月27日）当庭将涉案房屋的钥匙交还给原告于文革。2014年9月10日，凯达物业公司以涉案房屋所有权人于涛拖欠2013年10月15日至2014年10月15日的物业费及取暖费为由将其诉至本院，后本院于2014年11月18日作出（2014）让商初字第284号民事调解书，经调解于涛同意于2015年1月10日前一次性给付大庆市让胡路区凯达物业管理有限公司物业费38701.8元、取暖费123845.76元，合计162547.56元。
本院认为:本案所涉的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格依约履行各自的义务。被告邢某某与原告签订房屋租赁合同时担任被告新绿阳某公司的客房部经理，租房用途为被告新绿阳某公司的员工宿舍，且租房后由被告新绿阳某公司向物业公司交纳物业费及取暖费，另外，房租150万元也是原告在被告新绿阳某公司财务部门领取的，综合以上事实可以认定被告新绿阳某公司应为涉案房屋的承租方，被告邢某某签订租房合同应属履行职务行为，故被告新绿阳某公司应对此承担民事责任，原告主张被告邢某某给付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。被告新绿阳某公司在租赁期限内单方提出解除合同，提前退租，其行为有悖于合同约定，确属违约行为，应承担相应的违约责任，根据合同约定“因乙方提前退租，应提前三个月通知甲方，并按租金总额的20%支付违约金”，据此计算违约金为362500元（租金总额1812500元×20%），庭审中，被告提出违约金数额过高，申请法院进行调整，对此本院认为，根据《合同法》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；本案被告提前退租的违约行为，给原告造成的实际损失应为租金的损失，即自2014年5月4日（被告提出退租日期）至2014年11月27日（原告接收房屋钥匙日期）的租金139041元（年租金250000元÷365天×203天）；因合同约定的违约金数额已超过造成损失的百分之三十，据此可以认定约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对被告提出调整违约金数额的申请，依法予以支持，对此本院在综合被告违约所造成的实际损失以及合同履行程度等因素的基础上，兼顾公平原则，经综合衡量本案违约金按被告违约给原告造成的实际损失即租金139041元标准予以保护，较为适宜。关于原告要求被告给付物业费及取暖费的诉请，本院认为，原告于文革并非物业费和取暖费的收费主体，也没有为被告方垫付上述费用，原告庭审中虽提交了凯达物业公司诉房屋所有权人于涛的民事调解书，但被告新绿阳某公司并非该起物业服务合同纠纷案件的当事人，原告不能仅凭该份民事调解书向被告主张物业费及取暖费，故本院现对原告的该项诉讼请求，不予处理。因涉案房屋所有权人于涛已办理了公证委托书，委托于文革管理、使用、出租房屋等事宜，其庭审中于涛本人出庭证实涉案房屋的租金、违约金等归属于文革所有，故于文革作为本案原告主张权利，并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:
一、被告大庆市新绿阳某餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付原告于文革违约金139041元；
二、驳回原告于文革对被告邢某某的诉讼请求。
案件受理费9050元，退回原告3551元，其余案件受理费5499元，由被告新绿阳某公司承担3081元，由原告承担2418元；邮寄费66元由被告新绿阳某公司承担；保全费2970元由原告承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。

本院认为:本案所涉的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应严格依约履行各自的义务。被告邢某某与原告签订房屋租赁合同时担任被告新绿阳某公司的客房部经理，租房用途为被告新绿阳某公司的员工宿舍，且租房后由被告新绿阳某公司向物业公司交纳物业费及取暖费，另外，房租150万元也是原告在被告新绿阳某公司财务部门领取的，综合以上事实可以认定被告新绿阳某公司应为涉案房屋的承租方，被告邢某某签订租房合同应属履行职务行为，故被告新绿阳某公司应对此承担民事责任，原告主张被告邢某某给付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。被告新绿阳某公司在租赁期限内单方提出解除合同，提前退租，其行为有悖于合同约定，确属违约行为，应承担相应的违约责任，根据合同约定“因乙方提前退租，应提前三个月通知甲方，并按租金总额的20%支付违约金”，据此计算违约金为362500元（租金总额1812500元×20%），庭审中，被告提出违约金数额过高，申请法院进行调整，对此本院认为，根据《合同法》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；本案被告提前退租的违约行为，给原告造成的实际损失应为租金的损失，即自2014年5月4日（被告提出退租日期）至2014年11月27日（原告接收房屋钥匙日期）的租金139041元（年租金250000元÷365天×203天）；因合同约定的违约金数额已超过造成损失的百分之三十，据此可以认定约定的违约金过分高于造成的损失，故本院对被告提出调整违约金数额的申请，依法予以支持，对此本院在综合被告违约所造成的实际损失以及合同履行程度等因素的基础上，兼顾公平原则，经综合衡量本案违约金按被告违约给原告造成的实际损失即租金139041元标准予以保护，较为适宜。关于原告要求被告给付物业费及取暖费的诉请，本院认为，原告于文革并非物业费和取暖费的收费主体，也没有为被告方垫付上述费用，原告庭审中虽提交了凯达物业公司诉房屋所有权人于涛的民事调解书，但被告新绿阳某公司并非该起物业服务合同纠纷案件的当事人，原告不能仅凭该份民事调解书向被告主张物业费及取暖费，故本院现对原告的该项诉讼请求，不予处理。因涉案房屋所有权人于涛已办理了公证委托书，委托于文革管理、使用、出租房屋等事宜，其庭审中于涛本人出庭证实涉案房屋的租金、违约金等归属于文革所有，故于文革作为本案原告主张权利，并无不当。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条  、第一百零七条  、第一百一十四条  ，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条  之规定，判决如下:

一、被告大庆市新绿阳某餐饮有限公司于本判决生效后十日内给付原告于文革违约金139041元；
二、驳回原告于文革对被告邢某某的诉讼请求。
案件受理费9050元，退回原告3551元，其余案件受理费5499元，由被告新绿阳某公司承担3081元，由原告承担2418元；邮寄费66元由被告新绿阳某公司承担；保全费2970元由原告承担。

审判长：程宇
审判员：张宏伟
审判员：葛荣

书记员：顾孟