于广发与黑龙江省惠某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

原告于广发，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，医生，现住大庆市。公民身份号码：×××
委托代理人宋伟，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
被告黑龙江省惠某房地产开发有限公司。
住所黑龙江省青冈县青冈镇新建街49-6号。
统一社会信用代码xxxx
法定代表人毕广超，职务董事长。
委托代理人王宏兵，黑龙江金昊律师事务所律师。

原告于广发与被告黑龙江省惠某房地产开发有限公司（以下简称惠某公司）房屋拆迁安置补偿合同一案，本院于2015年12月3日作出（2015）青法民一初字第316号民事判决，原告于广发不服该判决提出上诉。绥化市中级人民法院于2016年6月1日作出（2016）黑12民终308号民事裁定，认为原审判决程序违法，裁定撤销原判决、发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2016年8月26日公开开庭进行了审理。原告于广发及委托代理人宋伟，被告惠某公司委托代理人王宏兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于广发向本院提出诉讼请求：1.确认2011年8月9日双方签订的《房屋拆迁协议》无效。2.判令被告将原告位于青冈镇建设街35.1平方米的房屋恢复原状，返还给原告，并向原告支付非法占有期间的房屋使用费50,000元（2011年8月9日至2015年7月23日）。3.判令被告承担自原告起诉之日起至判决生效之日期间的房屋使用费。4.判令被告赔偿原告29.4平方米附属房屋的损失。5.判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2011年8月9日，原、被告签订房屋拆迁协议，约定被告对原告自有的位于青冈镇建设街35.1平方米房屋及29.4平方米附属房屋实施拆迁，补偿方式为产权调换，被告调换给原告房源面积为60平方米，位置为西往东数北侧第一门，交付日期最迟为2011年12月30日。协议签订后，原告向被告交付了房屋，被告对原告的29.4平方米附属房屋进行了拆除，对原告35.1平方米的房屋进行了改造、利用（改造成了原告所开办超市的入口之一），但被告未按约定交付给原告具有合法产权手续的60平方米房屋。原告多次与被告协商，被告既不按协议约定交付房屋，也不向原告支付补偿款。经原告调查发现，被告实施拆迁并未取得合法拆迁或征收手续，原告和被告所签订的《房屋拆迁协议》是在被告没有取得合法的拆迁或征收手续情形下签订的，因此，该份协议应认定为无效。
经审理查明，2011年8月9日，原告于广发与青冈县建兴房地产开发有限公司（2012年2月8日名称变更为黑龙江省惠某房地产开发有限公司）签订房屋拆迁协议，约定原告在拆迁范围内有产权证照的房屋建筑面积35.1平方米自愿调换为西往东数北侧第一门，面积约等于60平方米，误差±0.5平方米。2011年8月13日，原告将该房屋交付与被告，现该房屋已被改造为“衣世界”超市地下通道出口。上述事实有原告提供的房屋拆迁协议、房屋所有权证、收条、产权登记材料，被告提交的建设用地规划许可证、建设用地批准书、建筑工程施工许可证、房地产开发项目许可证、商品房预售许可证等均经当事人质证，本院予以确认并在卷佐证。对原告提出其另有附属房屋29.4平方米被被告拆除的主张，原告提交了两张房屋拆迁前后的对比照片并有原告提供的私有房屋综合确认表，可以证实原告的主张，对此予以确认。对原告提交的照片四张，因与现场实际情况相符，本院予以采信；对原告提出其房屋损失每年1万元的主张，原告提交了证人书面证言及租赁合同，本院予以采信。

本院认为，本案争议的焦点是：原告于广发与被告惠某公司签订的房屋拆迁协议书是否有效，被告惠某公司是否应该将涉案楼房予以返还并赔偿损失。本案中，被告违反城市房屋拆迁管理条例和国有土地上征收补偿条例的有关规定，在未取得合法的拆迁或征收手续的情况下与原告签订了房屋拆迁协议，虽然原告依据该协议的约定将房屋交付给被告，但因被告的行为违反行政法规，因此应确认原、被告签订的房屋拆迁协议无效；原、被告虽签订了房屋拆迁协议，但涉案房屋并未进行拆除，具备返还条件，被告惠某公司应将涉案未拆除的35.1平方米房屋返还给原告并赔偿原告因此产生的损失；原告65平方米房屋出租租金为每年10,000元，应予支持。对于原告主张的29.4平方米附属房屋损失，有原告提供的拆迁房屋前后对比照片和私有房屋综合确认表可以确认附属房屋存在的事实。参照青冈县房屋征收方案，附属房屋按照每平米300元进行计算。被告应给付8800元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：

一、被告黑龙江省惠某房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告于广发返还占有的位于青冈镇建设街35.1平方米的房屋并恢复原状；
二、被告黑龙江省惠某房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告于广发支付非法占用期间的房屋使用费（自2011年8月13日起至判决生效之日止，按每年10,000元标准计算）；
三、被告黑龙江省惠某房地产开发有限公司于本判决生效后30日内向原告于广发给付29.4平方米附属房屋补偿款8,800元。
四、驳回原告于广发的其它诉讼请求。
如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1，050元，由被告黑龙江省惠某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。

审　判　长　　冯小凌 审　判　员　　宋丽丽 代理审判员　　黄继科

书记员：李垚