于某某与丁某某、李某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：丁某某，黑龙江省洪河农场个体工商户。
委托诉讼代理人：崔晓勇，黑龙江合昌师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：于某某，黑龙江省建三江电业局安装公司科员。
委托诉讼代理人：展庆红，黑龙江鑫元鸿律师事务所律师。
原审被告：李某，黑龙江省洪河农场第二管理区主任。

上诉人丁某某因与被上诉人于某某、原审被告李某房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省建三江农垦法院〔2016〕黑8102民初17号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人丁某某及其委托代理人崔晓勇，被上诉人于某某及其委托诉讼代理人展庆红到庭参加诉讼。原审被告李某经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁某某上诉请求：请求撤销一审判决，解除《房屋买卖协议书》，返还购房款330,000.00元，赔偿对房屋维修、铺垫场地、修建阁楼的损失100,000.00元。诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审审判程序违法。徐杰系协议的签订人，上诉人在一审申请追加徐杰为被告，一审法院裁定驳回申请错误；一审认定事实错误。一审认定《房屋买卖协议》有效错误。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第九条规定，该协议应当办理登记才能生效。该协议未经依法登记，违反了行政法规的强制性规定，应为无效合同；房屋经验收合格后，方可办理房产手续，涉案房屋未经验收合格，无法办理产权证书，该房屋不属于合法建筑，上诉人无法取得产权变更登记的目的；双方当事人在房产科办理了买卖登记，非办理证照权属登记的变更。农场房产科出具的证明不真实，故一审认定“双方已办理了房屋产权变更登记，房屋产权证照正在办理中，变更上诉人已获取办理房屋产权证照的权利”是错误的；一审未支持上诉人的反诉请求错误。
于某某辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。合同涉及的标的属于合法建筑；双方就所欠剩余房款重新进行了约定，上诉人为被上诉人出具了借据，应当履行；涉案房屋的证照、权属已经登记在上诉人名下，证房产证照等相关权属证明正在办理中，被上诉人完全履行了合同义务，无过错。请求维持原判。
李某未提交答辩意见。
于某某向一审法院起诉请求：丁某某给付尚欠的购房款580,000.00元，支付同年12月份利息8,700.00元（月利率1.5分），合计588,700.00元；诉讼费用由被告承担。
丁某某向一审法院提起反诉请求：解除双方签订的《房屋买卖协议书》，返还反诉原告交纳的预付款330,000.00元，并赔偿反诉原告对房屋维修、铺垫场地、修建阁楼的损失100,000.00元。
一审法院认定：2013年4月10日，原告妻子徐杰与丁某某签订了《房屋买卖协议书》，约定：丁某某购买徐杰位于洪河农场工业园区北侧0107、0108、0109号库房（以下简称案涉房屋），各自的建筑面积均为94.23平方米，总价款810,000.00元，在签订合同时支付定金60,000.00元，一个月内支付首付款410,000.00元，余款400,000.00元于2014年12月31日前还清，利息按农行贷款利息4厘计算，并约定了违约责任。丁某某交纳了330,000.00元购房款，徐杰将房屋交付丁某某，余款480,000.00元未付。2015年1月1日，原告向被告索要剩余房款及利息，双方商定，被告为原告出具580,000.00借据，约定还款期限至同年11月底，被告李某作为连带责任保证人在借据上签字确认。到期后，被告未给付剩余房款。
另查明，原、被告已在洪河农场房产管理部门办理房屋产权变更登记，房屋产权证照正在办理中，变更后，被告已获取办理房屋产权证照的权利。
一审法院认为，原、告签订的房屋买卖协议书是真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性、禁止性规定，合法有效。合同双方应当按约履行。被告经了解、勘察，购买原告库房并交付部分房款，原告按约定将房屋交付被告，被告应按约定给付剩余房款。二被告为原告出具580,000.00元借据是对给付剩余房款及利息的重新约定，不违反法律规定，予以支持。被告辩解涉案房屋系违法建筑，买卖合同无效，但无证据证实，不予支持；丁某某与徐杰签订房屋买卖协议书，又为原告出具借据，该行为是对协议的认可及履行，也是原告夫妻对共同财产的处分，原告主体适格，丁某某应给付剩余房款及利息588,700.00元。李某作为担保人依照合同约定应当承担连带担保责任，承担担保责任后，有权利向丁某某追偿。
二审中，双方当事人未提交证据。
本院根据上诉人的申请调取的《关于黑龙江省洪河农场工业园区农资销售、农机修理市场情况说明》，上诉人无异议。被上诉人对真实性无异议，但认为不能证明上诉人所称的无法办理房屋产权证的主张。因双方当事人对真实性无异议，且能够证实涉案房屋因土地审批手续尚未完成，暂时不能办理产权证书，对于该证据予以采信。
本院查明：涉案房屋系于某某通过抵账获得。丁某某购买涉案房屋开办了农机修理部，正在经营中。其他事实与一审认定的事实一致。

本院认为，关于应否追加徐杰为反诉被告问题。《房屋买卖协议书》虽然系徐杰与丁某某签订，但于某某系徐杰的丈夫，于某某向丁某某主张给付尚欠的购房款符合法律规定。法律规定如果为了查明案件事实，可以追加相关人员为本案当事人，但本案事实简单且清楚，无须追加徐杰为本案被告，故一审未予追加并无不当。
上诉人反诉请求解除合同，其上诉理由主张涉案合同无效，如果合同无效，无须请求解除，请求解除是以合同有效为前提，故其该项理由与请求不符。
本案的本诉为于某某请求丁某某给付购房款及利息，丁某某无证据反驳不应该给付，故于某某的诉讼请求成立，一审予以支持并无不当。
丁某某反诉主张解除《房屋买卖协议书》，于某某赔偿其装修房屋产生的相关损失。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。此条系对于双方当事人约定的解除条件。因双方当事人未约定解除合同条件，故不适用于该条之规定。该法第九十四条规定了法定解除情形，即该条（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因涉案房屋已经在房屋产权管理部门登记备案，且建设科证实涉案房屋的土地正在办理相关手续，待办完后，可以办理产权登记。上诉人购买该房屋后开办农机修理部，其已经使用了近两年零九个月，如果被上诉人不向其主张购房款，其亦未要求解除合同，况且未办理产权证未影响其经营。综上，上诉人请求解除合同的理由不成立，一审不予支持并无不当。
因上诉人解除合同的请求不成立，故其请求赔偿损失便失去了依据，故一审对于其请求赔偿损失不予支持，并无不当。
综上所述，丁某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，缺席判决如下：

驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,687.00元，由上诉人丁某某负担。
本判决为终审判决。

审判长　　周志强 审判员　　赵玉忠 审判员　　石　岩

书记员：翟士岩