于某某、徐某与孙某某、蔡长某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告、反诉原告):孙某某。委托诉讼代理人：尹继军，黑龙江三江律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：于某某，农场职工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐某（于某某之妻），医院职工。二被上诉人委托诉讼代理人：展庆红，黑龙江鑫元鸿律师事务所律师。原审被告：蔡长某，水稻种植户。

孙某某上诉请求：撤销一审判决，改判于某某、徐某返还购房款100,000元，承担利息25,600元，承担违约金50,000元。事实及理由：一、一审判决认定“协议中买卖的房屋已在黑龙江省洪河农场（以下简称洪河农场）房产部门备案登记在孙某某名下，并将办理房产权属证照的权利变更给孙某某”，此认定无事实依据。于某某、徐某没有提供享有争议房屋产权的证据，亦未提供办理产权的相关手续，且孙某某从未提出过申请产权登记。洪河农场房产科出具的证明，不是法律规定的房屋产权登记的必要程序，不产生房屋合法登记的法律后果。一审法院以孙某某不知情和庭前补充的所谓证明认定房屋产权已登记在孙某某名下，没有事实和法律依据。二、自2013年3月签订《房屋买卖协议》至今已有四年多，于某某、徐某未提供办理房屋产权的相关手续属违约行为，孙某某不能成为真正意义的房屋产权人，买卖合同的目的不能实现，应依法解除。本案的事实符合《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定的第四种情形。孙某某提出解除合同有事实和法律依据，于某某、徐某应返还房款100,000元并承担利息，还应承担违约金50,000元。三、借据是独立的民间借贷法律关系，未实际履行，未生效。一审判决认定“孙某某未按约定期限给付房款，构成违约，应承担相应的违约责任”。此认定无事实和法律依据，一是借据中未提及房屋买卖协议中的相关内容，与房屋买卖合同无关，并不存在判决书中所称“出具借据的行为是对买卖协议的认可和履行”。而是借据签订后，双方没有交付借款。《合同法》第二百一十条规定:“自然人之间的借款合同自贷款人提供借款时生效”。于某某、徐某以不生效的借据向孙某某主张权利并得到一审法院的支持，不公正、不公平。二是《房屋买卖协议》和借据主体不同。《房屋买卖协议》是徐某与孙某某签订的，借据是于某某与孙某某签订的。三是适用法律错误。一审法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，属于适用法律错误，本案是房屋买卖合同纠纷，与民间借贷无关。孙某某提出的反诉证据充分，有法律依据，请二审法院撤销一审判决，支持孙某某的反诉请求。于某某、徐某辩称，一、2013年3月9日，孙某某与徐某签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，协议内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，孙某某应按协议约定支付购房款。但孙某某只支付100,000元，存在违约行为。二、基于孙某某存在严重违约的事实，孙某某于2016年9月14日为于某某出具借据，由蔡长某承担连带责任保证。该借据形式上看虽属于借贷关系，但其实质是对《房屋买卖协议》中孙某某尚欠购房款及逾期利息的进一步确定，并重新约定房款给付期限及逾期应承担违约责任的事宜。该借据的内容并不违反法律的强制性规定，是三方真实意思表示，应按该借据约定内容履行。三、当事人双方签订《房屋买卖协议》后，于某某、徐某已将车库交付于孙某某，至今仍由其在使用，并且所购房屋已在洪河农场房产部门备案，双方到房产科办理的权属登记的变更，将房屋产权登记在孙某某名下。现房产证照等相关权属证明正在办理中，于某某、徐某完全履行合同义务，不存在违约行为。孙某某的反诉请求没有事实依据及法律依据，应予以驳回。蔡长某未予答辩。于某某、徐某向一审法院起诉请求：孙某某给付购房款250,000元，违约金50,000元，合计300,000元。孙某某向一审法院反诉请求：一、请求解除孙某某与徐某签订的《房屋买卖协议》。二、于某某、徐某返还已付购房款100,000元，并承担自2013年3月9日至2017年5月8日止的利息25,600元(按照中国人民银行同期贷款利率6.4%计算)。三、于某某、徐某支付孙某某违约金50,000元。一审法院认定事实：2013年3月9日，徐某（甲方）与孙某某（乙方）协商一致签订了《房屋买卖协议》，约定：“乙方经过勘查和了解，愿意购买甲方拥有的位于洪河农场工业园区的28号车库，房屋的建筑面积为101.7平方米；双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为301,000元；乙方在签订本合同时支付定金20,000元；乙方支付定金起1个月内支付首付款80,000元（定金从中扣除），首付款之外的款项于2014年3月10日和2015年3月10日还清，利息按工业园区房屋贷款利息计算；办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担；如一方违反合同条款，应向对方支付50,000元违约金”。签订协议当日孙某某交了定金20,000元，徐某于同日将车库交付孙某某，后孙某某又交纳了80,000元房款。2016年9月14日，孙某某就尚欠的200,000元购房款及其已认可承担的50,000元违约金给于某某出具了借据，约定：“借人民币250,000元，还款期限自2016年9月14日到2016年12月30日，如不能足额归还借款，借款人向出借人支付违约金50,000元”。蔡长某作为担保人在借据上签字，对孙某某欠款承担连带保证责任。还款期限到后，孙某某没有按照约定偿还欠款，于某某、徐某提起诉讼。另查明，2013年3月9日，徐某与孙某某签订协议中的第28号车库与洪河农场房屋管理部门登记洪河农场农资销售、农机维修工业园区北侧0128号车库系同一车库。洪河农场房屋管理部门登记的工业园区北侧0128号车库的所有权人是孙某某，对此，孙某某在庭审中认可，但称不知道房产科登记的是其的名字。2014年孙某某曾去房产科询问何时办理房产证，房产科答复暂时办不了。2016年9月，孙某某认为应该能办理房产证了，给于某某出具的借据。蔡长某是因为孙某某欠于某某购房款，而为孙某某提供的担保。一审法院认为：关于徐某、于某某与孙某某之间的房屋买卖是否合法、有效。孙某某应否支付所欠房款和违约金的问题。孙某某与徐某签订的《房屋买卖协议》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性、禁止性规定，合同有效。合同双方应当按约履行。孙某某经了解、勘察购买车库并交付部分房款，于某某、徐某按约定将房屋交付孙某某，孙某某应按协议约定给付剩余房款。孙某某为于某某出具250,000元借据及借据中违约金50,000元的约定是对给付剩余房款及违约责任的重新约定，不违反法律规定，孙某某未按约定期限给付购房款，构成违约，应承担相应的违约责任。对于某某、徐某的主张，予以支持。关于孙某某辩解于某某与孙某某签订的借据未生效问题。因于某某与徐某系夫妻关系，徐某与孙某某签订《房屋买卖协议》，孙某某又为于某某出具借据，该出具借据的行为是对买卖协议的认可及履行，也是于某某、徐某夫妻对共同财产的处分，原告主体适格，于某某、徐某依据双方签订的借据向孙某某主张的是给付尚欠的购房款，并非是单纯的民间借贷关系，故不适用孙某某辩解的借款合同的生效要求。另外，通过庭审中蔡长某的当庭陈述是为孙某某欠购房款提供担保，也证实了于某某、徐某主张的欠购房款的事实。对孙某某的辩解主张，不予采信。关于蔡长某应否对孙某某与于某某房屋买卖所欠房款承担保证责任的问题。蔡长某作为孙某某担保人，依照合同约定应承担连带担保责任，蔡长某承担担保责任后，有向孙某某追偿的权利。对于孙某某反诉主张于某某、徐某违约，请求判令解除《房屋买卖协议》，返还已付购房款100,000元及利息25,600元，并支付违约金50,000元的问题。当事人双方签订的《房屋买卖协议》已生效并实际履行，于某某、徐某已将房屋交付给孙某某，孙某某已按约定支付了部分价款，协议中买卖的房屋已在洪河农场房产部门备案登记在孙某某名下，并将办理房产权属证照的权利变更给孙某某。2016年孙某某又为于某某出具了借据是对买卖协议的认可及履行，履行过程中于某某、徐某并无违约行为。孙某某称该房屋一直无法办理产权证而要求解除《房屋买卖协议》，因该协议为有效合同，孙某某在购买该房屋时进行了了解、勘察，购买后2014年又向房产部门询问了如何办理房产证，所购房屋已在房产部门备案，已得到房产部门认可，应认定孙某某对所购买的车库办理房产登记的流程是知晓的，其称对所购买的车库已在房产部门办理房产登记不知情，于某某、徐某并无过错。所以对孙某某的反诉请求，不予支持。依照《合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告孙某某给付原告于某某、徐某购房款及违约金300,000元，于本判决书生效之日起7日内履行；二、被告蔡长某对以上款项承担连带担保责任，被告蔡长某承担担保责任后，有向被告孙某某追偿的权利；三、驳回反诉原告孙某某的反诉请求。案件受理费5,800元，减半收取2,900元，由被告孙某某负担。反诉案件受理费3,812元，减半收取1,906元，由反诉原告孙某某负担。本院二审期间，双方当事人未提交证据。本院经审理，确认一审认定的事实。
上诉人孙某某与被上诉人于某某、徐某，原审被告蔡长某房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省建三江农垦法院（2017）黑8102民初982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，于同年11月12日公开开庭进行了审理。上诉人孙某某及其委托诉讼代理人尹继军，被上诉人于某某、徐某的委托诉讼代理人展庆红到庭参加诉讼，原审被告蔡长某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案所涉的核心问题是车库买卖合同解除权的行使。根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同的解除有约定解除和法定解除两种情形。本案中，孙某某提出解除合同的条件并不具备。首先，双方当事人并未约定合同的解除条件。其次，于某某、徐某于签订购房协议当天将车库交付于孙某某，孙某某并占有、使用至今，孙某某获得占有、使用、收益的权能。孙某某在签订《房屋买卖协议》及出具借据时，明知案涉车库没有办理不动产权证书，对此于某某、徐某不存在过错。且孙某某自述其购买车库用于电焊经营，其可以合理使用房屋，不存在不能实现合同目的，故不符合法定解除合同的情形。孙某某此项上诉主张不能成立。关于本案“借据”的法律性质问题。本案担保人蔡长某在一审庭审明确表示，孙某某要求其为拖欠涉案车库款项提供担保，借据是因孙某某尚欠车库余款而出具，欠款转化为借款，系三方的真实意思表示，不存在另行支付出借款项问题，孙某某未按约定偿还款项，应承担违约责任。一审判决并无不当，孙某某此项上诉主张亦不能成立。综上所述，孙某某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,434元，由上诉人孙某某负担。本判决为终审判决。

审判长　李　波
审判员　鲁　民
审判员　李吉凤

书记员：赵元