乔某与松滋宜化房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

原告：乔某。
委托诉讼代理人：文奇，湖北金捷律师事务所律师。特别授权代理。
被告：松滋宜化房地产开发有限公司，住所地：湖北经济开发区城东工业园永兴路。
法定代表人：杜世霆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周伟，湖北丰年律师事务所律师。特别授权代理。
第三人：中国建设银行股份有限公司松滋支行，住所地：松滋市新江口镇建设路1号。
负责人：张正略，该行行长。
委托诉讼代理人：覃四方，该行员工。特别授权代理。
委托诉讼代理人：王毅，该行员工。特别授权代理。

原告乔某与被告松滋宜化房地产开发有限公司（以下简称宜化房地产公司）、第三人中国建设银行股份有限公司松滋支行（以下简称建行松滋支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔某的委托诉讼代理人文奇、被告宜化房地产公司的委托诉讼代理人周伟、建行松滋支行的委托诉讼代理人覃四方、王毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告乔某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的商品房买卖合同；2.判令解除原告与第三人签订的住房贷款合同；3.判令被告退还原告购房款140202元，并自2014年10月13日起按中国人民银行同期贷款利率（月5‰）支付利息至返还之日止；4.判令被告退还原告已向第三人支付的借款本息共计46347.78元。事实和理由：2014年10月19日，原告与妻子周江兵﹙起诉时已书面明确表示放弃实体权利，不参加本案诉讼﹚共同与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于松滋市金松大道130号的“宜化绿洲新城”3号楼1701室商品房一套，房屋建筑面积为132.75㎡，房屋总价460203元，房屋交付时间为2016年3月31日前。合同签订后，原告支付了首付款140202元，剩余房款32万元采取按揭贷款方式由第三人按照《个人住房借款合同》支付给被告，原告每月向第三人还款2726.34元。2015年2月21日至起诉时，原告已向第三人还款46347.78元。但至约定的交房之日，被告销售人员称房屋未进行验收，暂时不能交付，且至起诉时被告也未能向原告交付验收合格的房屋。
本院经审理认定事实如下：2014年9月19日，被告宜化房地产公司取得位于松滋市新江口镇金松大道“宜化绿洲新城”项目3号楼的商品房预售许可证。2014年10月19日，原告乔某及妻子周江兵与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告为出卖人，原告夫妻为买受人，出卖人将其开发的“宜化绿洲新城”3号楼1701室预售给买受人，该房屋建筑面积132.75㎡，销售价款460202元，买受人以银行贷款方式付清下余购房款；出卖人于2016年3月31日前将验收合格的商品房交付给买受人，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期；如出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款金额的1%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。“经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。合同签订后，原告支付购房首付款140202元。
2014年12月26日，原告以所购房屋作为抵押物在松滋市房管局办理了商品房预售抵押预告登记，并与第三人签订《个人住房借款合同》，约定借款金额32万元，借款期限为180个月，还款方式为等额本息还款法，每月归还借款本息2726.34元。此前2014年10月7日，被告与第三人分别签订《个人住房借款最高额保证合同》《商品房销售合作协议书》，约定被告为原告与第三人签订的《个人住房借款合同》项下的原告全部债务提供阶段性连带责任担保。2015年2月5日，建行松滋支行依约将贷款32万直接汇入宜化房地产公司账户。原告夫妻自2015年2月21日起逐月向第三人还本付息，至2016年8月1日止，共计还款47647.03元，其中归还本金21500.54元，支付利息26146.49元；尚欠本金298499.46元。因原被告合同约定的最后交付期限届满后，被告未按期向原告方交付房屋，原告于2016年7月26日向被告递交解除商品房买卖合同的书面通知，提出解除商品房买卖合同，并要求退还购房款。
同时查明，松滋市建筑工程质量监督检测站于2016年7月8日对“宜化绿洲新城”3号楼进行竣工验收监督，同年8月22日同意申报备案。2016年7月13日，宜化房地产公司《关于松滋宜化绿洲新城逾期交房问题的答复》明确向购房业主表示不能按期交房，业主可按合同选择要求支付违约金或者退房。另外，根据松滋市气象台观测资料记载，2014年9月1日至2016年7月31日“宜化绿洲新城”项目施工期间，雨日数为252天。

本院认为，原告乔某与被告宜化房地产公司签订的《商品房买卖合同》、与第三人建行松滋支行签订的《个人住房借款合同》，被告宜化房地产公司与第三人建行松滋支行签订的《个人住房借款最高额保证合同》《商品房销售合作协议书》，均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，该合同自双方签字盖章时成立并发生法律效力。被告宜化房地产公司2016年7月13日书面告知原告及其他业主不能按期交房，逾期交付房屋已超过约定时间90日，依照约定原告有权行使合同解除权。规划部门修改规划方案以及施工期间雨日时间偏长等因素系可预见并克服的情况，非不可抗力，不是被告延期交房的免责事由，现原告坚持要求解除合同，于法有据，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，原告与宜化房地产公司签订的购房合同解除后，与建行松滋支行签订的借款合同没有继续履行的必要，且建行松滋支行对原告主张解除借款合同的诉讼请求没有异议，原告要求解除与建行松滋支行签订的《个人住房借款合同》的诉讼请求应予支持。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，乔某要求宜化房地产公司退还购房首付款140202元、第三人要求返还贷款的诉讼请求应予支持。原告要求按银行同期贷款利率标准支付首付款利息的诉讼请求，因双方在合同中没有约定，不予支持，按照《商品房买卖合同》约定，按累计已付款金额的1%计付违约金。被告支付给第三人的利息应按照借款合同的约定，利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，按月等额本息还款法计算，从2016年8月起计至判决确认给付之日止。另外，原告和第三人对于已偿还贷款数额主张不一，依照借款合同，以第三人主张的数额为准。被告以原告尚欠借款本金298499.46元为基数，向第三人返还借款本息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款的规定，判决如下：

一、解除原告乔某与被告松滋宜化房地产开发有限公司于2014年10月19日签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告乔某与第三人中国建设银行股份有限公司松滋支行于2014年12月16日签订的《个人住房借款合同》；
三、由被告松滋宜化房地产开发有限公司返还原告乔某购房款140202元，返还原告乔某已支付的贷款本息47647.03元，支付原告乔某违约金4602.02元，合计192451.05元；
四、由被告松滋宜化房地产开发有限公司返还第三人中国建设银行股份有限公司松滋支行贷款本金298499.46元并支付利息（利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，按月等额本息还款法计算，从2016年8月起计至判决确认给付之日止）；
五、驳回原告乔某其他诉讼请求。
上述三、四项判决确定的给付金额于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8865元，减半收取4432.5元，由被告松滋宜化房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审判员　王　元

书记员：陈小玲