乔某某与董文某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：乔某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住高碑店市。委托诉讼代理人：郭占刚，河北名鼎律师事务所律师。被告：董文某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住高碑店市。

乔某某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告于2017年2月15日签订的房屋租赁协议；2.判令被告返还原告租金30000元，并赔偿原告装修损失9700元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月15日，原被告签订房屋租赁协议，被告将坐落在高碑店市杜家营村三角地前院，南房六间、西房三间租给原告经营饭店。协议约定租赁期限共三年，自2017年2月15日至2020年2月14日收回。租金采用年交付方式，每年30000元。被告保证房屋权属清晰，没有权属纠纷。协议签订当日，原告交纳了租金30000元，并投入资金9700元装修房屋后经营庆禹农家院。董文某辩称，第一，答辩人的房屋权属无任何纠纷，是答辩人于2015年租用杜家营村村民地后出资建设的，与被答辩人签订租赁协议时并无隐瞒；第二，被答辩人说东盛办事处工作人员通知拆除并喷字，是何人、何时、何原因，答辩人并不知情，就是有这种情况，也应该通知答辩人，被答辩人对此情况无事实依据；第三，被答辩人说杜家营村电工杜永水断电是何原因，答辩人并不知情，更何况杜家营村没有此人，纯属捏造。综上，答辩人按协议履行各项条款，并无违约之处，被答辩人停业与答辩人无关。请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，诉讼费用由被答辩人承担。本院经审理认定事实如下：2017年2月15日，原被告双方签订《房屋租赁协议》，原告租用被告位于高碑店市××东三角地前院（南房6间，西房3间），租赁期限自2017年2月15日至2020年2月14日，年租金30000元，其中该协议第四条约定：1.甲方（董文某）应保证房屋权属清晰，主体结构完成，该房屋没有权属纠纷；3.在房屋租赁期间因变更，致使房屋租赁不能进行时，甲方将退还乙方（乔某某）本年租金，并给乙方15日的搬迁时间，乙方不得以其他理由阻碍。该协议附加条款约定：如地主前来妨碍乙方生意，损害了乙方利益，由甲方负责赔偿。协议当日，原告给付被告租金30000元，被告为原告出具收条。被告交付租赁物后，原告对租赁房屋进行了装修，用于经营“庆禹农家院”。原告提交高碑店市高碑店百谦图文设计室收据（2400元）、高碑店市熙盛广告装饰有限公司收据（1300元），欲证实花费装修材料款3700元，原告还提交魏志友书写的收据，欲证实改电费用为3000元。被告称对两份收据及魏志友书写的收据不知情。原告所提交的上述证据中高碑店市高碑店百谦图文设计室收据（2400元）明确记载“收到庆禹农家院2400元”，且加盖有高碑店市高碑店百谦图文设计室印章，本院对该收据的真实性予以确认；原告提交的其他两份证据无法显示与本案的关联性，本院依法不予采信。因董文某未经批准占用高碑店市东盛办事处杜家营村集体土地建设案涉房屋，高碑店市国土资源局于2017年3月22日作出高国土资罚字[2017]01026号行政处罚决定书，对董文某作出行政处罚：1.责令退还非法占用的土地；2.限十五日内拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；3.处罚款60599元。2017年11月1日，租赁房屋被断电，无法继续使用。
原告乔某某与被告董文某租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，原告就未经批准建设的房屋与被告订立的租赁合同无效。一、关于租赁费用退还问题，应当参照合同约定的租金标准扣除相应的占有使用费后，剩余租赁费用由被告返还给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称法释〔2009〕11号文件）第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现被告已实际占有使用租赁房屋一段时间，扣除2017年2月15日至2017年10月31日期间的占有使用费21250元后，被告应当将剩余租赁费8750元退还原告；原告要求被告退还全部租赁费30000元的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。二、关于原告请求的装修损失，应当由被告承担50%的赔偿责任。原告作为涉案租赁房屋的建设人，明知租赁房屋属于非法建筑而对外出租，被告在签订合同时也未对租赁房屋的土地使用权、建设规划情况等尽到合理审查义务，本院认为双方均应对合同无效的后果承担责任。法释〔2009〕11号文件第五条第二款的规定，当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。法释〔2009〕11号文件第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原被告双方在合同中约定“如地主前来妨碍乙方生意，损害了乙方利益，由甲方负责赔偿”，该内容足以说明被告已同意原告对涉案租赁房屋进行装修做生意。根据本院审查认定的证据、双方过错程度以及上述法律、司法解释的规定，本院依法酌定由被告承担50%的赔偿责任即1200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条规定，判决如下：

一、被告董文某于本判决生效之日起十日内退还原告乔某某房屋租赁费8750元，并赔偿原告装修损失1200元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费396元，由原告负担198元，被告负担198元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于保定市中级人民法院。

审判员　　袁军鹏

书记员：马小芳