乐某某与上海锦怡置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：乐某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：戴学军，上海市创导律师事务所律师。
　　被告：上海锦怡置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：孔健楠，执行董事。
　　委托诉讼代理人：吴鹏飞。
　　委托诉讼代理人：蒋晓飞。
　　原告乐某某与被告上海锦怡置业有限公司(以下称锦怡公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乐某某及其委托诉讼代理人戴学军、被告锦怡公司的委托诉讼代理人吴鹏飞、蒋晓飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告乐某某诉称：乐某某购买锦怡公司投资建造的坐落在上海市嘉定区天祝路555弄峰汇嘉苑XXX号XXX室房屋(以下称系争房屋)，房屋交接后系争房屋开始出现质量问题。2014年4月始，系争房屋的东南角飘窗位置出现漏水；一楼、二楼窗户靠墙两侧出现漏水，锦怡公司虽有维修，但该漏水部位至今未解决；2015年6月，二楼东西两侧的排风管道处出现漏水且至今未解决；二楼天花板出现漏水及开裂，天花板漏水已经严重影响原告居住。为此，2015年至2017年期间原告就上述房屋质量问题同锦怡公司多次交涉，锦怡公司虽有修复，多次更换维修方法，但并未彻底解决上述问题。乐某某认为系争房屋的质量问题已影响其居住、出租和出售，故起诉来院，要求判令：1、锦怡公司依据鉴定机构出具的鉴定意见书中的建议修复方案对系争房屋出现的质量问题予以修复；2、锦怡公司按照第一项诉请修复系争房屋后，系争房屋的质量保修期延长5年；3、锦怡公司赔偿乐某某因房屋质量问题遭受的损失138,477元(其中包括原告自行维修费用87,677元；租房费用15,000元；误工费损失20,000元，自2014年开始至2017年，按每年误工1个月计算，月收入5,000元，误工4个月共计20,000元；精神损失费10,000元；系争房屋使用价值丧失费5,000元；维权过程中电话费、往返交通费800元；)。
　　被告锦怡公司辩称：1、针对鉴定意见书中列出的质量问题，锦怡公司仅对第(4)项系争房屋南侧窗周边渗水质量问题承担责任。第(1)项屋面保温层含水量过高及第(3)项屋面女儿墙压顶及墙面粉刷多处空鼓、开裂问题不属防水工程范围，且超过2年保修期。“含水率过高”并没有明确的高低标准，屋面本身就存在伸缩缝，屋面在混凝土浇筑后经过长时间风吹日晒有微裂缝以及雨后有小积水均属正常现象。第(2)项，屋面管道井外部防水已做，只是风帽盖板靠墙部位未做，该未做部位防水无强制性要求。2、要求延长5年质量保修期无法律依据。锦怡公司在保修期内已尽到维修义务，自2017年7月翻修以来，系争房屋已无渗漏水问题。3、原告所称2014年房间全部发霉长毛无依据，查无原告报修的记录，即便存在质量问题，原告应该向被告报修，原告自行修复后再要求被告赔偿无依据；至2016年1月，系争房屋已经交付满两年，部分装修工程已经过质保期，其他质量问题原告未能提供当时的现场情况，各处问题也应该是被告维修，原告在被告没有拒修的情况下自行修复再向被告主张赔偿没有依据。4、关于误工费，耽误的具体时间和收入损失无依据；关于精神损失费、使用价值丧失费、电话费、交通费均无依据；关于租房损失，原告没有提供相关合同和发票等凭据。上述费用，锦怡公司均不同意支付。
　　经审理查明，2013年4月27日，锦怡公司(甲方)与乐某某(乙方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乐某某购买锦怡公司投资建造的系争房屋，房屋建筑面积82.64平方米，总价为1,118,964元。该合同第22条约定，甲方交付房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内除有权要求甲方免费修复外，还须按照修复费用的0倍给予补偿。双方商定对房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第23条约定，自房屋验收交接日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。该合同特别告知一约定：国务院发布的《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对商品房屋的质量的保修期限为：“(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年……”房地产开发企业对购房人购买的商品房屋的保修责任从房屋交付之日起承担。上述合同签订后，乐某某支付全部房价款，锦怡公司向乐某某交付系争房屋。2014年1月5日，乐某某领取房屋钥匙，其后双方签署《房屋交接书》。嗣后，乐某某对系争房屋进行装修并入住，期间系争房屋先后出现房屋顶楼、客厅、烟道、屋面、墙面、天花板渗漏水等问题，报修后物业虽及时予以修复，但并未彻底解决上述问题。2015年9月，系争房屋所在楼层业主提交投诉书至物业公司。当月，业主代表同开发商在物业处协商维修事宜，开发商提供了第三方深圳市卓宝建筑工程有限公司广州分公司给出的维修方案，锦怡公司遂于2016年、2017年展开对系争房屋的维修工作，但乐某某认为系争房屋仍然存在渗漏水、承重墙以及天花板开裂等诸多问题，遂于2018年4月起诉来院。
　　审理中，乐某某申请法院委托具有相应资质的鉴定机构对系争房屋存在的质量问题进行鉴定，并在鉴定结论的基础上给出修复意见。2018年9月10日，上海源正科技有限责任公司(以下称鉴定单位)就系争房屋的质量问题及修复方案出具《鉴定意见书》。鉴定结论为：经现场检查，系争房屋室内存在多处渗水受损痕迹，并存在局部墙面及顶面粉刷层开裂等不良现状，房屋渗水位置主要位于屋面、南侧窗及设备阳台周边墙面。被告已对系争房屋渗漏水进行过多次维修，其中系争房屋屋面已翻修，窗框周边可见局部修复痕迹，根据现场检查结果，目前该房屋屋面及南侧窗防水工程仍存在下列质量问题：(1)屋面保温层含水率过高。(2)屋面部分管道井局部防水未做。(3)屋面女儿墙压顶及墙面粉刷多处空鼓、开裂。(4)南侧窗周边渗水。
　　针对鉴定单位给出的鉴定结论中第(1)项屋面保温层含水率过高，锦怡公司认为：“含水率过高”并没有明确的高低标准，因此不能判断为“过高”。对此鉴定单位称，含水率虽没有明确的标准，但是如果过高会降低保温性能，在水分气化时会使卷材防水层产生鼓泡，易导致局部渗漏。经检查，局部面层细石混凝土打开处底部保温层可见较多积水，因此含水率明显过高，保温层上层防水失效。本院认可鉴定单位的上述意见。针对鉴定结论中第(2)项屋面部分管道井部防水未做，锦怡公司认为：屋面管道井外部防水已做，只是风帽盖板靠墙部位未做，该部位防水无强制性要求。对此鉴定单位称，出屋面管道井井壁及井盖为二次结构，与屋面混凝土构件(屋顶幕墙支撑构建、屋面设备基础构建)位置冲突，导致局部细部防水构造节点增加，防水施工困难，现场检查发现井壁与屋面混凝土构件交界处局部防水卷材未做，打开管道井可见井壁长期存在渗漏水产生的泛碱痕迹，管道井必须要做防水，本院对鉴定单位的上述意见予以认可，对锦怡公司的辩称意见不予采纳。针对鉴定结论中第(3)项屋面女儿墙压顶及墙面粉刷多处空鼓、开裂，锦怡公司认为：该问题确实存在，但是不属于防水工程范围，且超过2年保修期，屋面有伸缩缝属正常现象。对此鉴定单位称，屋面女儿墙压顶及墙面粉刷多处空鼓、开裂，雨水易从墙身裂缝部位顺缝从防水层背后渗入室内。本院认可鉴定单位的上述意见。针对鉴定结论中第(4)项南侧窗周边渗水，锦怡公司称：认可该质量问题，并愿意对其质量问题承担责任。
　　针对系争房屋存在的上述四项质量问题，鉴定单位给出如下建议修复方案：
　　室内部分：
　　一层
　　(1)客厅东南角墙面渗水部位涂料及腻子整体铲除，重新批嵌腻子、涂料1底2面。
　　(2)客厅南侧窗周边墙面渗水部位涂料及腻子整体铲除，重新批嵌腻子、涂料1底2面。
　　(3)客厅西墙墙面受损3块玻璃拆换。
　　(4)客厅西墙(剪力墙与填充墙交界缝)开裂处粉刷层骑缝凿除，表面清理干净后，敷设300mm宽钢丝网片，采用高标号水泥砂浆分层抹灰，面层敷设碱性玻璃纤维网格布，批嵌腻子并涂料1底2面。
　　(5)卧室窗周边墙面渗水部位涂料及腻子整体铲除，重新批嵌腻子、涂料1底2面。
　　(6)客厅飘窗底部受损木地板拆换。
　　(7)厨房间烟道井附近受损吊顶石膏板拆换。
　　夹层
　　(1)楼梯北侧(靠近烟道井附近)顶面渗水部位涂料及腻子整体铲除，重新批嵌腻子、涂料1底2面；墙面受损墙纸拆换。
　　(2)储藏室西南角(靠近烟道井附近)顶面、墙面及石膏板隔墙渗水部位涂料及腻子整体拆除，重新批嵌腻子、涂料1底2面；木踢脚板拆换。
　　(3)北侧卫生间管道井附近墙面渗水部位涂料及腻子整体拆除，重新批嵌腻子、涂料1底2面。
　　(4)南卧南侧窗周边墙面渗水部位涂料及腻子整体拆除，重新批嵌腻子、涂料1底2面；窗台板人造大理石拆换；窗台侧面空鼓粉刷层整体铲除，墙基面抹灰重做，重新批嵌腻子、涂料1底2面。
　　(5)南卧东南角墙面开裂处粉刷层骑缝凿除，表面清理干净后，敷设300mm宽钢丝网片，采用高标号水泥砂浆分层抹灰，面层敷设碱性玻璃纤维网格布，批嵌腻子并涂料1底2面。
　　(6)南卧顶面渗水部位涂料及腻子整体铲除，重新批嵌腻子、涂料1底2面。
　　(7)房屋顶面(不含南卧区域)粉刷层整体铲除，新批嵌腻子、涂料1底2面。
　　(8)南卧北墙(入门处)墙面开裂处粉刷层骑缝凿除，表面清理干净后，敷设300mm宽钢丝网片，采用高标号水泥砂浆分层抹灰，面层敷设碱性玻璃纤维网格布，批嵌腻子并涂料1底2面。
　　屋面部分：
　　(1)M轴北侧屋面(未进行翻修)按K-M轴(对应房间区域)屋面做法重做，新旧施工处卷材搭接长度1000mm。
　　(2)屋面K-M轴混凝土面层整体凿除，按原设计要求重置，面层与女儿墙之间应预留宽度为30mm的缝隙，缝内填塞改性沥青密封材料。
　　(3)屋面南侧、东西侧女儿墙顶面及墙面粉刷层整体凿除，表面清理干净后，聚氨酯防水涂料2度，刷界面剂，12mm厚1：2水泥砂浆打底扫毛、8mm聚合物抗裂砂浆面层压入耐碱网格布，女儿墙墙面整体(内外侧)新做3mm厚改性沥青防水卷材一道,与屋面防水卷材搭接长度500mm,卷材表面刷保护涂料2度。
　　(4)出屋面管道井周边防水卷材整体铲除重做，新做卷材(3mm厚改性沥青防水卷材)与屋面卷材搭接长度500mm。
　　南侧幕墙窗：
　　(1)南侧幕墙窗窗框四周粉刷凿除，窗框与墙体之间密封填嵌材料整体剔除重做，按原做法恢复饰面层。
　　设备平台：
　　(1)渗水部位墙面粉刷层整体凿除,基层清理干净后聚氨酯防水涂料2度，刷界面剂并按原设计做法恢复粉刷层。
　　针对鉴定单位给出的上述建议修复方案，锦怡公司称其已于2017年7月完成对系争房屋屋面修复，鉴定报告也确认，经雨后检查，系争房屋未见明显渗漏水情况，锦怡公司翻修完成后也无业主报修该问题，可见修复是有效的；另外如果按照方案修复，整体凿除进行维修会导致结构震动，可能使原本已经维修成功的部位发生二次渗漏，故锦怡公司对建议修复方案中屋面部分不认可。本院认为，根据鉴定单位出具的鉴定意见，锦怡公司确实对系争房屋的渗漏水问题进行过多次维修，且屋面也已翻修，窗框周边也进行过局部修复，但鉴定单位给出的鉴定结论是在现场检查的基础上得出，也就是说上述质量问题虽经维修，但目前仍然可见且并未彻底得到解决。故锦怡公司仅以其已经对屋面部分进行过修复且认为整体凿除会导致二次渗漏为由而拒绝依据鉴定单位给出的维修方案进行维修，理由不充分，本院不予认同。
　　原告乐某某认为《鉴定意见书》是鉴定单位根据客观事实做出的客观判断，其对《鉴定意见书》中所列房屋质量问题及建议修复方案均予以认可。
　　审理中，乐某某称：2014年7月准备入住系争房屋时发现客厅和房间全部发霉长毛，锦怡公司草草修过，乐某某遂安排装修公司重新恢复，为此花费了5,000元；2015年房顶大面积脱落，因物业和地产不承认是房子本身的问题，乐某某遂找装修公司重新处理和恢复，为此花费了15,000元；2016年客厅窗户、空调机位的木实面板、房间窗户、洗手间储藏室烟道均发霉长毛，乐某某遂找人恢复了客厅顶、客厅两面墙及上下楼两面墙，为此花费了15,000元；因问题不断出现，无法居住，乐某某遂在外租房，花费了15,000元；2016年10月至今家里又处处发霉，对后期修复费用经装修公司报价52,677元。乐某某向本院提交了其自行修复系争房屋支出相应费用的发票，要求锦怡公司予以赔偿。锦怡公司对此称：在保修期内报修的质量问题，锦怡公司会予以修复，锦怡公司没有拒修但原告自行维修后要求锦怡公司承担维修费用无合同和法律依据。本院认为：根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。据乐某某自认，2014年交房后其准备入住系争房屋时发现系争房屋出现质量问题，在锦怡公司修复过后其自行对系争房屋进行了恢复。因乐某某并未举证证明其发现系争房屋存在质量问题后要求锦怡公司予以修复但锦怡公司拒绝予以修复，而锦怡公司确在乐某某报修后以及2016年、2017年对系争房屋进行了翻修，并非拒绝履行维修义务，故乐某某要求锦怡公司赔偿其自行修复系争房屋支付的费用，本院难以认同。
　　本院认为，乐某某同锦怡公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。锦怡公司作为出卖方，其应当保证所交付使用的房屋质量，交付使用的房屋存在质量问题的，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。本案系争房屋经有资质的鉴定单位鉴定，其质量问题客观存在，且自房屋交接至起诉之日，上述质量问题尚在5年保修期内，故锦怡公司应当对房屋质量问题承担修复责任。鉴定单位根据系争房屋存在的质量问题给出了建议维修方案，锦怡公司虽对部分维修内容和维修方案提出异议但未加以举证，且其异议在庭审中已经鉴定单位给出合理、专业解释，故本院对鉴定单位出具的鉴定意见均予以采纳，对锦怡公司的辩称意见不予认同。综上，本院对乐某某要求锦怡公司依据鉴定意见书中的建议修复方案对系争房屋出现的质量问题予以修复的诉讼请求予以支持。关于乐某某要求锦怡公司修复系争房屋后延长5年保修期的诉请，无合同和法律依据，本院不予支持。关于误工费损失，根据查明的事实，锦怡公司确实对系争房屋展开过一段时间的维修，期间确实会造成乐某某误工等损失，但鉴于乐某某并未提交其具体误工时间及相关损失的证据，本院酌情将其损失调整2,000元。本案系商品房预售合同纠纷，而非民事侵权纠纷，乐某某主张精神损失赔偿，于法无据，本院不予支持。关于在外租房损失、电话费、交通费、使用价值丧失费，乐某某均未加以举证，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
　　一、被告上海锦怡置业有限公司应于本判决生效之日起三十日内对嘉定区天祝路555弄峰汇嘉苑XXX号XXX室房屋进行维修，维修内容和修复方案详见《上海源正科技有限责任公司嘉定区天祝路555弄峰汇嘉苑XXX号XXX室房屋司法鉴定意见书》；
　　二、被告上海锦怡置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告乐某某损失2,000元；
　　三、原告乐某某的其余诉讼请求，不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案案件受理费2,709元，减半收取1,354.5元，由原告乐某某负担354.5元，被告上海锦怡置业有限公司负担1,000元。司法鉴定费18,000元(原告乐某某已预交)，由被告上海锦怡置业有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：秦  忠

书记员：张  浩