么国明与宋某某、邸有慧一审民事判决书

原告（执行案外人）:么国明，女，xxxx年xx月xx日出生，蒙古族，无职业，住通河县。委托诉讼代理人：孙德仁，男，黑龙江建文律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑红玲，女，黑龙江建文律师事务所律师。被告（被执行人）：宋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住通河县。委托诉讼代理人：马连智，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住通河县。被告（申请执行人）：邸有慧，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住通河县。委托诉讼代理人：姜仲波，男，黑龙江理智律师事务所律师。第三人：哈尔滨长升房地产开发有限公司通河分公司（以下简称长升分公司），住所地：通河县通河镇宾馆小区。负责人：吴丽，女，职务经理。

原告么国明向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认原告么国明与被告宋某某签订的房屋买卖合同有效，继续履行；2、撤销（2017）黑0128执15号、（2017）黑0128执15号-1、（2017）黑执异23号执行裁定书；3、确认第三人长升分公司与被告邸有慧之间签订的《商品房买卖合同》无效；4、终止执行案涉房屋；5、案涉房屋所有权归原告所有；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2015年7月3日购买被告宋某某坐落在通河镇宾馆小区2号楼3号门市房（一带二楼，一层97.06平方米、二层218.40平方米），并向被告宋某某交付了800，000.00元购房款，原告已经实际占有此房，并已经进行了装修，只是第三人长升分公司开发商原因，未办理产权过户手续，因此，原告与被告宋某某的买卖关系成立并合法有效。被告宋某某因欠被告邸有慧欠款人民币1，000，000.00元，第三人邸有慧起诉至通河县法院。通河县法院下发（2016）黑0128民初1584号民事调解书确定：被告宋某某偿还邸有慧欠款1，000，000.00元。后在原告不知情的情况下，被告宋某某将上述房屋抵押给了被告邸有慧，双方未办理抵押登记，第三人长升分公司与被告邸有慧恶意串通，又签订了同样的《商品房买卖合同》损害了原告的合法利益，致使原告无法办理产权登记。由于被告宋某某未按期偿还被告邸有慧的欠款，被告邸有慧申请执行诉争房屋。2017年1月4日，通河县法院以（2017）黑0128执15号执行裁定书查封了被执行人宋某某所有诉争房产，并于2017年5月23日以（2017）黑0128执15号之一执行裁定书对案涉房产进行拍卖，原告么国明对上述裁定不服，以对案涉房产具有所有权为由向通河县法院提出执行异议申请，通河县法院以（2017）黑0128执异23号执行裁定：驳回么国明的异议请求，原告对（2017）黑0128执异23号执行裁定书不服，向通河县法院提起案外人执行异议之诉。原告认为：（2017）黑0128执异字23号执行裁定书，仅以未经登记未提供“土地使用证、建设工程规划许可、施工许可等相关证据”为依据，驳回原告的异议申请，是适用法律不当。根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第六条、《合同法》第一百三十条之规定，原告的房屋买卖合同合法有效，应当受到法律保护。被告宋某某辩称：长升分公司开发的通河县宾馆小区所使用的空心砖是我出售给长升分公司的，当时与长升分公司的负责人吴丽协商长升分公司以通河县宾馆小区2号楼3号门市房屋（一层97.06平方米、二层218.4平方米）抵顶欠我的空心砖款1，019，110.00元，2014年6月12日长升分公司将我送砖的票据收回并为我填写了1份通河县宾馆小区2号楼3号门市房买卖合同，同时给我出具了1，019，110.00元的购房收据。2015年3月份我因急需用钱，欲将该门市房出售，么国明听说后，找到我协商想以800，000.00购买该门市房，2015年7月3日我与原告么国明签订了该门市的买卖合同，当时么国明要办房照，又因长升分公司还有一些手续没办完，办不了房照，所以我就将手里的房票子和《商品房买卖合同》都交给吴丽，让她俩自己联系了。2014年6月13日我从案外人邸有志处借款100万元用于砖厂投资，邸有志要求我给其妹妹邸有慧出具100万元的借据，2015年7月21日邸有志要求我用该门市房手续作为100万元借款的抵押，并让我以长升分公司地产的名义和邸友慧签订了1份买卖协议书，但我认为当时只是以签买卖合同的方式做了1份抵押协议。2016年10月9日，邸有慧将我起诉至法院，法院认定我与邸有慧之间为民间借贷关系，经法院调解我与邸有慧达成还款协议，通河县法院下发了（2016）黑0128民初1584号民事调解书，该调解书确定我偿还邸有慧100万元借款，但是我一时拿不出那么多现金，我让邸友慧将诉争的房屋合同还给么国明或吴丽，邸有慧一直不给。我与么国明《房屋买卖合同》是双方自愿签订的，该合同合法有效应继续履行。我与邸有慧是民间借贷关系，长升分公司与邸有慧签订的《商品房买卖合同》不真实应当予以解除。被告邸有慧辩称：原告么国明所述不真实，难以确定原告与宋某某签订的《房屋买卖合同》的真实发生时间及交易是否真实存在，宋某某称将原手续交回售楼处也不具有客观可信性，不能证明原告对执行标的享有足以排除执行的法定权益。宋某某购买房屋没有获得登记，进行后续处分必须经过房屋开发建设单位长升分公司认可并履行房屋买卖的相关手续。宋某某经长升分公司认可曾经将诉争房屋权利转让给邸有慧是客观真实的，由于宋某某将房屋交付邸有慧并更换锁头后，被他人非法侵占，邸有慧向通河县公安局报案，通河县公安局委托哈尔滨市公安局对长升分公司与邸有慧签订的合同进行了司法鉴定，确定印章真实。第三人哈尔滨长升房地产开发有限公司通河县分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，但庭后向法庭提交书面答辩意见，说明该争议房屋系长升分公司抵偿被告宋某某的房屋，当时经双方结算抵宋某某空心砖款1，019.110.00元，长升分公司与宋某某签订了商品房买卖合同，并给宋某某开具1，019，110.00元的购房票据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告么国明举示的证据A1.房屋买卖合同一份。拟证明:原告么国明与被告宋某某自愿签订买卖协议。该证据能够证实原告么国明与被告宋某某签订买卖协议的过程，对该证据予以采信。原告举示的证据A2.购房收据、取款凭证各1份。拟证明：原告缴纳了房款。该证据能够证实原告么国明向被告宋某某交付了房款，对该证据予以采信。证据A3.2016年8月5日房屋出租协议书2份（杨某、移动公司）、宋某某的承认书1份、编号为00256639黑龙江省增值税普通发票2份、2016年10月13日完税证明1份、2016年12月29日物业缴费收据1份。拟证明：房屋已交付给原告使用，原告实际占有该房屋缴纳物业费并将该房屋出租。该证据能够证实原告对争议房屋进行占有使用，对该证据予以采信。原告举示的证据A4.（2016）黑0128民初1584号调解书、借据各1份。拟证明：生效的裁判文书已经认定宋某某与邸有慧双方之间系民间借贷法律关系；原告举示的证据A5.2016年10月9日法庭审理笔录、2015年7月21日邸有慧与宋某某签订的协议书各1份。拟证明：2015年7月21日邸有慧与宋某某签订的协议书是以房屋买卖形式为2014年6月13日宋某某邸有慧借款100万元提供抵押，双方未办理抵押登记，其签订的买卖协议实质为抵押行为。该组证据能够证明宋某某与邸有慧系民间借贷关系，宋某某向邸有慧借款100万元后双方签订争议房屋转让协议，该组证据能够证明待证问题，对该组证据予以采信；原告举示的证据A6.2017年5月23日（2017）黑0128执15号和15之一执行裁定书、（2017）黑0128执异23号执行裁定书各1份。拟证明诉争房产系宋某某抵债房，被查封、拍卖，原告提出执行异议被驳回。该证据能够证明待证问题，对该证据予以采信；原告举示的证据A7.证人杨某出庭作证、证人杨某营业执照食品经营许可证各1份、照片5张，该组证据拟证明：争议房屋系原告出租给证人杨某，该房屋实际租赁并使用。该组证据能够互相佐证形成证据链条，能够证明待证问题，对该证据予以采信。被告宋某某举示的证据B1.（2016）黑0128民初1584号民事调解书1份。拟证明邸有慧和宋某某有债权债务关系不是房屋买卖关系。该证据系生效法律文书，能够证明待证问题，对该证据予以采信。被告邸有慧举示的证据C1.长升分公司与邸有慧签订的买卖合同、哈尔滨公安局哈公刑事技术文字检验457号鉴定文书，拟证明长升分公司与邸有慧签订合同上的印章是真实的，邸有慧与宋某某的房屋买卖关系经长升分公司确认是真实有效的。该证据真实性予以采信，待证问题的关联性因被告宋某某予以否认，认为只是为个人借款抵押，且通河县法院（2016）黑0128民初1584号民事调解书对此事实予以佐证，对该证据待证问题关联性不予采信。原告申请法院调取的证据D1.长升分公司负责人吴丽调查笔录1份。拟证明：长升分公司把争议房屋抵账给宋某某。该证据能够证明长升分公司认可被告宋某某以抵账形式取得争议房屋，对该证据予以采信。根据当事人陈述和采信的证据，本院认定事实如下：第三人长升分公司在被告宋某某处购买空心砖，2014年6月12日，经被告宋某某与第三人长升分公司结算，长升分公司欠被告宋某某空心砖款1，019，110.00元，长升分公司负责人吴丽与宋某某协商，长升分公司以其所有的通河镇宾馆小区2号楼3号（一带二楼）一层97.06平方米、二层218.40平方米门市房抵偿欠被告宋某某1，019，110.00元空心砖款。第三人长升分公司将欠被告宋某某空心砖款票据收回后，给宋某某出具了商品房买卖合同和购房收据。2015年3月，被告宋某某因需资金周转欲出售此门市房，原告么国明与宋某某协商以800，000.00元出售争议房屋，原告么国明于2015年3月6日给付宋某某500，000.00元，当时双方未签订房屋买卖合同。2015年7月3日，原告么国明又给付被告宋某某300，000.00元，原告与被告宋某某于当日签订了房屋买卖合同，同时被告宋某某为原告么国明出具了800，000.00元收据1份。当时该争议房屋因开发商原因不具备办理产权登记条件，原告么国明未能办理产权登记手续。2015年7月21日，因被告宋某某在2014年6月13日欠被告邸有慧1，000，000.00元欠款到期未偿还，被告宋某某与被告邸有慧在原告么国明不知情的情况下签订案涉房屋转让协议书，后长升分公司给被告邸有慧出具了争议房屋的商品房买卖合同。2016年8月5日，原告将争议房屋的其中一部分出租给案外人杨某，2016年9月22日将争议房屋另一部分出租给中国移动通信集团黑龙江有限公司哈尔滨分公司。2016年10月9日，邸有慧另案起诉至通河县法院，要求法院判令被告宋某某偿还欠款1，000，000.00元，通河县法院以（2016）黑0128民初1584号民事调解书确定：“被告宋某某偿还邸有慧欠款1，000，000.00元”。由于被告宋某某没有按期偿还被告邸有慧欠款，被告邸有慧向通河县法院申请执行诉争房屋。2017年1月4日，通河县法院以（2017）黑0128执15号执行裁定书查封了被执行人宋某某所有诉争房产，并于2017年5月23日以（2017）黑0128执15号之一执行裁定书对诉争房产进行拍卖，原告么国明对上述裁定不服，以对案涉房产具有所有权为由向通河县法院提出执行异议申请，通河县法院以（2017）黑0128执异23号执行裁定书裁定：驳回么国明的异议请求，原告对（2017）黑0128执异23号执行裁定书不服，向通河县法院提起案外人执行异议之诉。该诉争房屋在房产登记部门未办理产权登记手续。
原告么国明诉被告宋某某、邸有慧、第三人长升公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告么国明及其委托诉讼代理人孙德仁、郑红玲、被告宋某某委托诉讼代理人马连智、被告邸有慧及其委托诉讼代理人姜仲波到庭参加诉讼，第三人哈尔滨长升房地产开发有限公司通河分公司经本庭合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为：第三人长升分公司将该房屋抵偿欠被告宋某某空心砖款，第三人长升分公司认可诉争房产系长升分公司抵偿被告宋某某空心砖款的房屋，第三人长升分公司、被告宋某某、邸有慧、原告么国明均陈述诉争房屋系长升公司抵账给被告宋某某的房屋，且通河县法院以（2017）黑0128执15号执行裁定书查封了宋某某所有的诉争房产各方当事人均未提出异议，对诉争房产系被告宋某某抵账所得房屋的事实本院应予认定。依据物权法规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力，但未经登记不影响合同效力”。被告宋某某与原告么国明于2015年7月3日自愿签订房屋买卖合同，原告么国明已向被告宋某某支付全部购房款，原告为证明其与被告宋某某签订的房屋买卖合同合法有效，向法庭出示了房屋买卖合同、交房款收据证明与宋某某存在房屋买卖事实，并提供两份房屋出租协议证明么国明对诉争房屋进行占有、使用、收益，以上证据可以形成证据链条证明原告么国明与被告宋某某之间的房屋买卖行为真实有效，故应认定原告么国明与被告宋某某于2015年7月3日签订的房屋买卖合同合法有效。原告么国明对诉争房产已实际占有并使用，因长升分公司协助宾馆小区住户办理产权登记的相关审批手续不全，致使原告无法办理产权证，故原告么国明对房屋买卖时及之后未能办理房产登记并无过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有使用该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。故对诉争房产法院不应进行查封及拍卖。按照法律规定，案外人在执行异议之诉中同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可在判决中一并作出裁判。现原告么国明要求法院判决确认与被告宋某某签订的房屋买卖合同有效，要求终止执行案涉房屋的诉讼请求均符合法律规定，本院应予支持；因原告么国明与被告宋某某的房屋买卖合同虽已实际履行，但尚未办理产权登记手续，原告么国明对诉争房屋尚未取得物权，现原告要求该房屋买卖合同继续履行符合法律规定，对此诉请本院应予支持；被告邸有慧在与被告宋某某签订诉争房屋的买卖协议是以诉争房产抵押形式达成的协议，该协议签订时间在么国明与宋某某签订房屋买卖协议之后，且该协议签订后，宋某某与邸有慧未办理房屋抵押登记，其效力不能对抗买卖在先已交付全部房款并占有使用的买受人么国明，第三人长升分公司在与邸有慧签订商品房买卖合同之前已将房屋抵账给宋某某，第三人长升分公司亦无权再对该房产另行出售，第三人长升分公司与被告邸有慧签订的房屋买卖合同没有签订时间，没有实际支付购房款，其买卖行为名为买卖实为对宋某某欠邸有慧借款抵押行为，被告邸有慧与第三人长升分公司签订的商品房买卖合同因没有事实依据和法律依据故买卖合同不能成立，不能发生法律效力，现原告主张被告邸有慧与第三人长升分公司签订的房屋买卖合同无效，符合法律规定，本院应予支持。原告要求撤销（2017）黑0128执15号执行裁定书、（2017）黑0128执15号-1执行裁定书，该诉请不属于案外人执行异议之诉的调整范围，对此诉请本院不予支持；原告要求撤销（2017）黑0128执异23号执行裁定书，按照相关法律规定，生效判决判令不得执行案涉标的物，上述裁定即自动失效，不存在撤销情形，该项诉请不属于案外人执行异议之诉的诉讼请求范围。原告么国明未对诉争房屋办理产权登记，其对诉争房屋的权利仍系债权，现原告要求法院判决确认案涉房屋所有权归原告所有，无法律依据，本院不予支持。综上所述：依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百零七条、三百一十二条、第三百一十四条、最高人民法院《关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：

不得执行通河县通河镇宾馆小区2号楼3号房屋；确认原告么国明与被告宋某某签订的通河县通河镇宾馆小区2号楼3号门市房的房屋买卖合同有效；原告么国明与被告宋某某签订的通河县通河镇宾馆小区2号楼3号门市房的房屋买卖合同继续履行；确认被告邸有慧与第三人哈尔滨市长升房地产公司通河分公司签订的商品房买卖合同无效；驳回原告么国明其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告宋某某、邸有慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。