丹江口市市政工程建设管理局与吕某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：丹江口市市政工程建设管理局。
法定代表人：刘涛，该局局长。
委托代理人：吴刚，该局职工。代理权限：一般代理。
委托代理人：朱晓晶，湖北遇真律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：吕某某，男，生于1971年4月16日，汉族，个体工商户。

原告丹江口市市政工程建设管理局（以下简称：市政局）诉被告吕某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月16日受理后，依法组成由审判员周智华担任审判长并主审，审判员王义明，代理审判员江涛参加的合议庭，于2013年6月28日公开开庭进行了审理，原告市政局的委托代理人吴刚、朱晓晶，被告吕某某到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
经审理查明：原、被告双方于2008年3月28日签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（指原告市政局，下同）将该局位于丹江口市张家营生产路一栋541平方米的小楼房（该楼房为东西向）租赁给乙方（指被告吕某某，下同）作商业及其他用途使用，租赁期限为5年，自2008年4月1日起至2013年3月31日止；每年租金为3万元（平均每平方米每年的租金为55.45元），乙方按每半年（6个月）支付一次，合同签订后7日内支付第1次租金，以后在上次租金到期前30日内交齐下次租金；乙方在签订本合同后须向甲方缴纳1万元的抵押保证金；合同履行结束时经甲方查看房屋设施、水电及其他应由乙方缴纳费用的支付情况，如无问题、纠纷，甲方应将抵押保证金全额退还乙方；若因乙方责任造成合同不能正常履行导致合同终止，抵押保证金不予退还；抵押保证金不能抵房租；乙方经甲方批准同意后，在不破坏房屋主体结构的前提下，可对所承租房屋建筑装修，乙方的装修工程必须符合各相关部门的要求，并不得改变房屋的主体结构或危及房屋安全，装修费用由乙方自行负责；租赁期内房屋供、排水和供电线路的修缮由乙方负责，费用自理。租赁期间乙方直接向水电管理部门缴纳费用，并保管好有关收据；乙方租赁期满后，在同等条件下，甲方优先考虑乙方承租，合同期满后，乙方无论是否继续租用，均应在合同期满前三个月向甲方提出申请说明；合同期满或中途终止合同时，乙方须将房屋装修和改造部分完好无损交付给甲方。双方签订合同后，原告市政局将部分租赁房屋交给了被告吕某某使用，其中由艾春明租用的该楼房的一楼北端的4间房屋（面积共计为85.31平方米的）未交付，因该房屋由市环卫所于2006年1月1日出租给艾春明使用（用于收废品），当时约定的租赁期限为5年（自2006年1月1日起至2010年12月31日止）。原、被告双方签订《房屋租赁合同》时，艾春明与市环卫所所签的租赁合同尚未到期；另外，从该楼房南端起大小7间房屋（面积共计为89.36平方米）中的3间由苏某自2005年11月15日起从他人手中转租用于废品收购，被告吕某某整体承租上述房屋后，苏某没有腾退原租用的房屋，鉴于上述情况，被告吕某某没有坚持让苏某腾退原租用的房屋，并将与上述3间房屋相邻的4间房屋亦转租给苏某使用，年租金共12000元；其他房屋由被告吕某某管理使用。在租用上述房屋后，被告吕某某欲对该楼房顶层北端的房屋进行相应改造，但未改造完毕，未实际使用。被告吕某某在双方签订《房屋租赁合同》后曾于2008年4月7日向原告市政局交纳了合同约定的押金1万元，并交纳半年的房屋租金15000元；2009年9月21日交纳了半年的房屋租金15000元；此后被告吕某某未再主动交纳房屋租金，原告市政局曾于2010年2月10日从应付被告吕某某的工程款中扣了22000元抵付房屋租金，被告吕某某共交纳房屋租金52000元（未包括所交押金）。因应交付的租赁房屋未全部交付，被告吕某某曾多次找原告市政局原法定代表人要求解决无果，亦未再向原告市政局交纳房屋租赁费。原告市政局认为按合同约定，被告吕某某尚欠98000元房屋租金未付（计算至合同约定的租赁期满即2013年3月31日）；且合同到期后，被告吕某某仍未腾退搬离房屋，亦未交纳拖欠的房租费。为此，原告市政局于2013年5月16日向本院提起诉讼。
根据当事人的诉、辩意见，本案争议焦点确定为：一、有关原告市政局是否按合同约定将全部的出租房屋交付给了被告吕某某，已交付给被告吕某某使用的房屋面积为多少，原告市政局是否存在违约行为的问题；二、有关被告吕某某是否应当腾退所租用的房屋，租赁费应如何计算，是否存在拖欠房屋租金的问题。
针对上述焦点，评析如下：
一、有关原告市政局是否按合同约定将全部的出租房屋交付给了被告吕某某，已交付给被告吕某某使用的房屋面积为多少，原告市政局是否存在违约行为的问题。
原告市政局认为：该局已将合同约定的大部分出租房屋交付给被告吕某某使用，未交付的只是该楼房一楼北端的4间房屋（面积共计为85.31平方米），可按租赁费的分摊标准扣除未交付房屋的租赁费，但并不影响已交付房屋的整体使用；该楼房南端的7间房屋，该局已向被告吕某某交付，被告吕某某接手后又转租他人并从中收取了相应的租赁费；被告吕某某未与该局协商，擅自对所租用楼房顶层北端的房屋进行改造，但没有改造完毕，是被告吕某某自己的责任；虽然被告吕某某陈述因所租用房屋屋顶漏水对楼顶屋面进行了维修，但其未与该局协商，亦未提交相关证据证实其因维修楼顶屋面所支付的费用，即使存在相应的支出费用和损失亦均应由被告吕某某自行承担；在该局向法院起诉前，被告吕某某未对该局所交付的房屋面积、房屋维修费以及北端顶层房屋不能使用提出异议，应视为被告吕某某对该局所交付的房屋无异议，其在该局起诉后提出异议，意在拒绝交纳所拖欠的房屋租金；该局不存在违约行为，相反却是被告吕某某除第一次即在2008年4月7日按合同约定交纳了房屋租赁费外，后来均未按合同约定的时间交纳房屋租赁费，存在拖欠房屋租金的违约行为。
被告吕某某认为：双方在签订《房屋租赁合同》时，约定租赁房屋的整体面积为541平方米，而原告市政局明知其中由有部分房屋仍由他人租赁使用，却与其签订租赁合同，其租赁该房屋是为了整体利用即进行商业利用和其他经营（如开旅馆等），而该房屋一楼有两家原承租人利用租赁的房屋收购废品，原告市政局实际并未与原承租人解除租赁合同关系，也未把房屋腾空、清场交付给被告方；由于收购废品对周围环境造成了一定影响，不利于被告方整体利用所租用的房屋进行其他商业经营；被告方意欲将租用的房屋改造为宾馆经营，因周围环境较差不能改造，且所租用楼房顶层北端缺少水电管线，加之环境较差，造成被告方未能实际利用；由于所租用房屋楼顶屋面年久失修亦影响被告方使用，经原告方同意，被告方支出20000余元对楼顶屋面进行了维修；被告方曾就交付的房屋不符合合同约定面积等情况多次找原告市政局的原法定代表人协商，原告市政局均未予答复；原告方未全部履行合同约定的义务，存在一定的违约行为。

本院认为：原、被告双方经平等自愿协商签订的《房屋租赁合同》，属于双方真实意思表示，亦不违反相关法律禁止性规定，该合同合法有效，双方理应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。原告市政局明知出租的房屋中尚有部分房屋与他人签订的租赁合同尚未到期，仍与被告吕某某签订有关整体房屋的租赁合同，导致不能将合同约定的房屋全部交付给被告吕某某使用，存在一定的违约行为，其中，该楼房一楼南端的7间房屋（面积共计为89.36平米），有3间仍由他人租赁使用，在交付房屋时，未将该3间房屋腾空、清场，也未与被告吕某某办理相关的交付手续，但经庭审查明另有4间是被告吕某某租用后转租给苏某使用，苏某已向被告吕某某交纳了房屋租金，因此，苏某租用的上述7间房屋应视为被告吕某某已接收。被告吕某某在接收承租的房屋后，发现所承租的房屋与合同约定的面积不符，经与原告市政局的原法定代表人协商解决无果后，可依法要求解除合同，终止该合同的履行，或对合同约定租赁房屋的面积以及租金等条款进行调整，但其仍然将接收的部分房屋转租他人使用，应视为对接收部分房屋的认可，其理应对所接收使用部分的房屋承担交纳租金，以及在房屋租赁期限届满后腾退所租用房屋等义务；该楼房顶层北端的房屋被告吕某某接手后欲改造使用，最后未改造完毕，尚未投入使用，根据双方所签合同的约定，支出的相应费用以及所产生的损失应由被告吕某某自行承担；被告吕某某应当对其已接收使用的房屋按合同约定的租金标准承担支付租金的义务，合同约定的租赁期限届满后，亦应将所实际租赁使用的房屋腾退、清空，及时返还给原告市政局，但被告吕某某并未履行上述义务，也存在一定的违约行为。
二、有关被告吕某某是否应当腾退所租用的房屋，租赁费应如何计算，是否存在拖欠房屋租金的问题。
原告市政局认为：被告吕某某已接收了除所出租楼房一楼北端的4间房屋（面积共计为85.31平方米）外的其他所有房屋，应当按照已接收使用房屋面积按合同约定的租金标准交纳相应的租金；在双方所签合同约定的租赁期限届满前3个月，被告吕某某未申请续租，在合同约定的租赁期限届满后，被告吕某某应当及时将其已接手使用的房屋完好无损地返还给原告，对拖欠的房屋租金亦应当支付；被告吕某某所交押金可以冲抵所欠租金；被告吕某某要求其维修楼顶屋面所支付的维修费应由原告市政局承担的理由不能成立，亦无证据证实。该局的诉讼请求应当予以支持。
被告吕某某认为：原告市政局未按合同约定交付全部租赁房屋，影响了其租赁房屋商业用途的实现，给其造成了较大经济损失，原告市政局对此应当予以赔偿，对其维修楼顶屋面所支付的维修费亦由原告市政局承担；双方所签《房屋租赁合同》已到期，其愿意将已接收使用的房屋返还原告方，但对原告市政局要求支付所欠租金98000元的诉讼请求，由于原告方违约在先，并给被告方造成了较大损失，应当予以驳回。
本院认为：原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方未对房屋续租事宜进行协商，被告吕某某对原告市政局已交付给其使用的房屋应当予以腾退，返还房屋为除本案讼争房屋一楼北端现由艾春明租用的4间房屋（面积共计为85.31平方米）外的其他房屋（面积为455.69平方米）；依据双方所签合同约定的541平方米的房屋（全部房屋）每年租金3万元计算，每平方米每年租金应为55.45元。按被告吕某某已接手使用的房屋面积计算，被告吕清每年应向原告市政局交纳的房屋租金为25268.01元（即55.45元／平方米×455.69平方米），5年共计应交126340.05元（即25268.01元／年×5年），扣减被告吕某某已交的租金52000元，另外所交的10000元押金抵扣后，被告吕清尚欠原告市政局房屋租金64340.05元未交，应当及时向原告市政局交纳；原告市政局要求被告吕某某支付拖欠房租费的数额应以本院审核确定的数额为准，超出部分本院不予支持。被告吕某某提出“原告市政局要求支付拖欠房屋租金的诉讼请求应当予以驳回”的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采纳；被告吕某某提出“由于原告市政局违约给其造成的损失和对该楼房顶层屋面进行维修所支付的费用，应当由原告市政局承担并予赔偿”的抗辩理由，因被告吕某某并未提交相关证据证实其损失情况以及所支付的费用，亦未在法定答辩期限内提起反诉，在本案中本院对此不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、被告吕某某自本判决生效后十五日内将占有使用原告丹江口市市政工程建设管理局所有的位于丹江口市张家营生产路的楼房除该楼一楼北端4间房屋外的其他房屋（面积共计为455.69平方米）腾退给原告丹江口市市政工程建设管理局；并向原告丹江口市市政工程建设管理局支付拖欠的房屋租金64340.05元；
二、驳回原告丹江口市市政工程建设管理局的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱之外的其他义务，应当支付迟延履行金。
案件受理2250元，由原告原告丹江口市市政工程建设管理局负担780元，被告吕某某负担1470元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰五堰支行；账号：17-245601040000333。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。

审　判　长　　周智华 审　判　员　　王义明 代理审判员　　江　涛

书记员：陈伟