丹江口市住房保障管理中心与陈某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

丹江口市住房保障管理中心
李新
陶静宏（湖北延津律师事务所）
陈某某
王中明（湖北丹江口诚信法律服务所）

原告（反诉被告）:丹江口市住房保障管理中心。
法定代表人:孙军，该中心主任。
委托代理人:李新，该中心职工。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
委托代理人:陶静宏，湖北延津律师事务所律师。代理权限:代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起反诉和上诉，代为签收法律文书等。
被告（反诉原告）:陈某某，男，生于1969年1月28日，汉族。
委托代理人:王中明，丹江口市诚信法律服务所法律工作者。代理权限:一般代理。
原告丹江口市住房保障管理中心（以下简称:房管中心）诉被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月26日受理后，依法由审判员周智华独任审判。被告陈某某在庭审辩论终结前提起反诉。本院于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告房管中心的委托代理人李新、陶静宏，被告陈某某以及委托代理人王中明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为:房产一所与被告签订的《丹江口市公房租约》，虽有公证后生效的条款，但未经公证，原告向被告交付了房屋，被告缴纳了部分租金和相关费用，双方的实际行为应视为对租约生效条款的变更，原告已履行了交付义务，被告已履行了接收义务和缴费的部分义务，是双方真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，该租约为有效合同，双方应当按约定享有权利和履行各自的义务。合同期满后，未续签租赁合同，被告继续使用，原合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。房管中心是由房产一所和房产二所合并成立，因此，房产一所的权利义务应由原告房管中心承继。1、被告是否应当缴纳租金承担违约责任的问题。本案诉争的房屋所有权、管理权至今归原告拥有，双方签有租赁合同，存在租赁关系，故原告要求被告支付拖欠租金的请求，本院予以支持。被告提出原告要求支付租金的请求已过诉讼时效的辩解意见，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条  第（三）项  规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告于2014年6月13日向被告发出了催交房租费通知，应为诉讼时效的中断，诉讼时效重新计算。2015年8月13日原告通知被告解除合同和缴纳租金，应为诉讼时效的再次中断，本院对2015年8月13日前一年即2014年8月14日起至原告起诉请求之日2015年8月26日的房租费予以支持，共计620.84元（12个月×49.96元／月＋13天×1.64元／天）。超出部分不予支持。被告已过诉讼时效的辩解意见，本院予以部分采纳。原告要求被告承担违约金200元的请求，因原告未按合同约定对被告的住房使用情况经常检查，以保证正常使用，使被告房屋漏水后不得已自己维修，原告存在管理不到位的违约行为，故其该项请求本院不予支持。2、租赁合同是否应当解除的问题。因被告长期拖欠租赁费，违反了合同约定，根据相关法律和规章的规定，租赁合同应当解除，被告应当腾退房屋，故原告此项请求，本院予以支持。3、被告要求办理房屋所有权证的理由是否成立的问题。被告要求原告给其办理房屋所有权证的反诉请求，因被告未取得该房的所有权，亦未提交该房屋归被告所有或被告按相关规定交清超出面积应补款的相关证据，且由被告本人自愿申请租房，并在签订合同时已交了部分房租费，故被告此项反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。4、原告应否支付被告的房屋维修费、返还保证金及其他款项的问题。被告要求原告支付房屋维修费的请求，原告提出了超过诉讼时效的抗辩意见，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  规定请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，经审理查明，被告共维修3次，2014年7月10日支付维修费800元在两年的诉讼时效内，本院予以支持；另2次已过诉讼时效，本院不予支持。维修费800元可在被告应交的租赁费中扣减。被告反诉要求原告退还房屋保证金的请求，因双方签订的合同约定，租约期满后，房屋、设施经甲方验收完好无损方可退还，故须经原告验收完好无损后将保证金退还被告。被告反诉要求原告退还的其他费用，因其费用缴纳是被告租住房屋时，根据当时租房的情况，双方达成的协议，不违反法律、法规的禁止性规定，原告履行了交付能够使用的房屋，被告已居住十多年，故被告该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  、第一百三十六条  第（三）项  、《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第七十七条  第一款  、第九十四条  第（三）、（四）项、第一百二十条  、第二百二十条  、第二百二十一条  、第二百二十六条  、第二百三十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  ，并参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、中华人民共和国住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》第二十九条  之规定，判决如下:
一、解除原告丹江口市住房保障管理中心与被告陈某某所签的《丹江口市公房租约》；被告陈某某在本判决生效后十五日内将租赁原告丹江口市住房保障管理中心的康居4号楼1单元8层面积为58.09平方米的房屋予以腾退返还。
二、被告陈某某在本判决生效后十日内支付原告丹江口市住房保障管理中心房屋租赁费620.84元。
三、原告丹江口市住房保障管理中心在本判决生效后十日内支付被告陈某某房屋维修费800元；原告丹江口市住房保障管理中心在被告陈某某返还的房屋验收完好无损后退还被告陈某某房屋租赁保证金4647.20元。
四、驳回原告丹江口市住房保障管理中心的其他诉讼请求。
五、驳回被告陈某某的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费130元，由原告丹江口市住房保障管理中心负担40元，被告陈某某负担90元；反诉案件受理费65元，原告负担20元被告陈某某负担45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条  第一款  第（一）项  的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称:湖北省十堰市中级人民法院；开户银行:中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号:17234901040010701。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编:442000；地址:十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。

本院认为:房产一所与被告签订的《丹江口市公房租约》，虽有公证后生效的条款，但未经公证，原告向被告交付了房屋，被告缴纳了部分租金和相关费用，双方的实际行为应视为对租约生效条款的变更，原告已履行了交付义务，被告已履行了接收义务和缴费的部分义务，是双方真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，该租约为有效合同，双方应当按约定享有权利和履行各自的义务。合同期满后，未续签租赁合同，被告继续使用，原合同继续有效，双方形成不定期租赁关系。房管中心是由房产一所和房产二所合并成立，因此，房产一所的权利义务应由原告房管中心承继。1、被告是否应当缴纳租金承担违约责任的问题。本案诉争的房屋所有权、管理权至今归原告拥有，双方签有租赁合同，存在租赁关系，故原告要求被告支付拖欠租金的请求，本院予以支持。被告提出原告要求支付租金的请求已过诉讼时效的辩解意见，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条  第（三）项  规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告于2014年6月13日向被告发出了催交房租费通知，应为诉讼时效的中断，诉讼时效重新计算。2015年8月13日原告通知被告解除合同和缴纳租金，应为诉讼时效的再次中断，本院对2015年8月13日前一年即2014年8月14日起至原告起诉请求之日2015年8月26日的房租费予以支持，共计620.84元（12个月×49.96元／月＋13天×1.64元／天）。超出部分不予支持。被告已过诉讼时效的辩解意见，本院予以部分采纳。原告要求被告承担违约金200元的请求，因原告未按合同约定对被告的住房使用情况经常检查，以保证正常使用，使被告房屋漏水后不得已自己维修，原告存在管理不到位的违约行为，故其该项请求本院不予支持。2、租赁合同是否应当解除的问题。因被告长期拖欠租赁费，违反了合同约定，根据相关法律和规章的规定，租赁合同应当解除，被告应当腾退房屋，故原告此项请求，本院予以支持。3、被告要求办理房屋所有权证的理由是否成立的问题。被告要求原告给其办理房屋所有权证的反诉请求，因被告未取得该房的所有权，亦未提交该房屋归被告所有或被告按相关规定交清超出面积应补款的相关证据，且由被告本人自愿申请租房，并在签订合同时已交了部分房租费，故被告此项反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。4、原告应否支付被告的房屋维修费、返还保证金及其他款项的问题。被告要求原告支付房屋维修费的请求，原告提出了超过诉讼时效的抗辩意见，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  规定请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，经审理查明，被告共维修3次，2014年7月10日支付维修费800元在两年的诉讼时效内，本院予以支持；另2次已过诉讼时效，本院不予支持。维修费800元可在被告应交的租赁费中扣减。被告反诉要求原告退还房屋保证金的请求，因双方签订的合同约定，租约期满后，房屋、设施经甲方验收完好无损方可退还，故须经原告验收完好无损后将保证金退还被告。被告反诉要求原告退还的其他费用，因其费用缴纳是被告租住房屋时，根据当时租房的情况，双方达成的协议，不违反法律、法规的禁止性规定，原告履行了交付能够使用的房屋，被告已居住十多年，故被告该项请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条  、第一百三十六条  第（三）项  、《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第七十七条  第一款  、第九十四条  第（三）、（四）项、第一百二十条  、第二百二十条  、第二百二十一条  、第二百二十六条  、第二百三十六条  、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条  第一款  ，并参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、中华人民共和国住房和城乡建设部《公共租赁住房管理办法》第二十九条  之规定，判决如下:

一、解除原告丹江口市住房保障管理中心与被告陈某某所签的《丹江口市公房租约》；被告陈某某在本判决生效后十五日内将租赁原告丹江口市住房保障管理中心的康居4号楼1单元8层面积为58.09平方米的房屋予以腾退返还。
二、被告陈某某在本判决生效后十日内支付原告丹江口市住房保障管理中心房屋租赁费620.84元。
三、原告丹江口市住房保障管理中心在本判决生效后十日内支付被告陈某某房屋维修费800元；原告丹江口市住房保障管理中心在被告陈某某返还的房屋验收完好无损后退还被告陈某某房屋租赁保证金4647.20元。
四、驳回原告丹江口市住房保障管理中心的其他诉讼请求。
五、驳回被告陈某某的其他反诉请求。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费130元，由原告丹江口市住房保障管理中心负担40元，被告陈某某负担90元；反诉案件受理费65元，原告负担20元被告陈某某负担45元。

审判长：周智华

书记员：陈伟