中节能东方双鸭山建材设备有限公司、孙淑娥房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：中节能东方双鸭山建材设备有限公司，住所地双鸭山市尖山区。法定代表人：康北灵，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵洪伟，该公司法务部部长。委托诉讼代理人：张国锋，黑龙江龙电律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙淑娥，女，1959年5月9日出生，现住双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：石广利，黑龙江薛成海律师事务所律师。

上诉人中节能公司的上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。鉴定费和一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由，一、一审认定事实不清，证据不足。一审未查明金春公司的资质及双鸭山空心砖厂是否取得案涉房屋产权的事实。一审法院对证据的认定错误。案涉房地产评估报告不应当予以采信。二、一审程序违法。一审判决超过上诉人的诉讼请求，判决解除买卖合同，违反法定程序。三、一审判决适用法律错误。被上诉人的诉讼已超过诉讼时效，一审法院认定错误。被上诉人孙淑娥答辩称，中节能公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。孙淑娥向一审法院起诉请求：1.要求被告中节能公司按照评估价格赔偿原告孙淑娥683991元后收回房屋；2.诉讼费用由中节能公司承担。一审法院认定事实：2000年6月26日，双鸭山金春塑料建材有限公司与双鸭山市空心砖厂签订《工矿产品购销合同》，合同约定：双鸭山金春塑料建材有限公司向双鸭山市空心砖厂购买空心砖，以双鸭山金春塑料建材有限公司开发建设的包括本案诉争的位于我市尖山区东平行路东二马路北中段建筑面积145.53平方米房屋在内的3户房屋作抵押，如双鸭山金春塑料建材有限公司竣工后未能及时付清砖款，抵押的房屋归双鸭山市空心砖厂所有。诉争的房屋由双鸭山金春塑料建材有限公司抵款给双鸭山市空心砖厂后，原告孙淑娥于2001年5月7日从双鸭山市空心砖厂处购买该诉争房屋，双方签订了《购房协议》，协议约定：买卖房屋为金春公司五号楼商务3号房即本案诉争房屋，地点：市东平行路二马路北中段，总建筑面积145.53平方米，价格计壹拾伍万玖仟贰佰柒拾贰元肆角贰分；双方协商对于孙淑娥在办照事宜上出现纠纷，由双鸭山市空心砖厂负责协商解决，并承担由此发生的费用。同日，孙淑娥向双鸭山市空心砖厂交房款159272.42元。孙淑娥自购买该房屋后一直占有使用至今，但孙淑娥至今不能办理该房屋产权证照。诉讼中，孙淑娥申请对诉争的房屋进行价格评估，2017年7月17日黑龙江嘉园房地产中介评估有限责任公司作出黑嘉评字【2017】D019号房地产估价报告，结论为：委估房地产在估价时点的市场参考价值为（人民币）683991元。发生鉴定费13680元。另查，双鸭山市空心砖厂（后更名为双鸭山东方开元制砖厂）的开办单位是双鸭山东方工业公司，在出卖涉案房屋的时候其注册资金未到位，因此不具备独立承担民事责任的能力。双鸭山东方工业公司于2004年4月更名为双鸭山东方墙材工业有限责任公司，并以债权人的身份，经破产清算取得双鸭山东方开元制砖厂大部分财产。2010年7月15日双鸭山东方墙材工业有限责任公司更名为本案被告中节能公司。一审法院认为，原告孙淑娥与双鸭山市空心砖厂签订的买卖本案诉争房屋的《购房协议》，是双方的真实意思，合同双方均应积极履行各自的合同义务。在孙淑娥××了付款义务、××市空心砖厂履行交付房屋义务后，双鸭山市空心砖厂应积极履行协助孙淑娥办理所购房屋产权证照的附随义务，因双鸭山市空心砖厂的原因，致使孙淑娥至今不能取得诉争房屋的产权所有权证，而且此后也很难取得，现孙淑娥请求解除买卖合同退房返款（按评估的价格683991元）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。双鸭山市空心砖厂在事发时不是具备独立承担责任的法人单位，故双鸭山市空心砖厂的开办单位双鸭山东方工业公司应承担对孙淑娥的返款义务，双鸭山东方工业公司后更名为本案的被告中节能公司，故中节能公司应承担对孙淑娥承担返款义务。本案是物权的登记引发的纠纷，故不存在超诉讼时效的问题。因中节能公司不承认自己是应承担给付义务的主体，且未申请对孙淑娥使用房屋期间的费用进行鉴定，故本院未对孙淑娥占用房屋期间的使用费用进行（评估）处理，有关孙淑娥占用房屋期间的使用费用问题，可待相关确定主体的法律文书生效后，由相关主体另行诉讼。判决：一、解除原告孙淑娥与双鸭山市空心砖厂签订的《购房协议》；二、被告中节能公司于本判决生效后十日内返还原告孙淑娥房款683991元；原告孙淑娥收到房款的同时腾出诉争的位于双鸭山市尖山区东平行路二马路北中段金春公司五号楼商服3号总建筑面积145.53平方米房屋给被告中节能公司。鉴定费13680元由被告中节能公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人中节能公司提交的个体工商户开业登记申请，该证据为复印件，真实性无法确认；该证据亦不能证明案涉房屋的产权登记情况，故本院对该份证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实清楚。
上诉人中节能东方双鸭山建材设备有限公司（以下简称中节能公司）与被上诉人孙淑娥房屋买卖合同纠纷一案，双鸭山市尖山区人民法院于2016年12月2日作出（2012）尖民初字第152号民事判决；中节能公司不服，向本院提起上诉，本院作出（2017）黑05民终136号民事裁定，将本案发回双鸭山市尖山区人民法院重审；双鸭山市尖山区人民法院经重审，于2017年9月14日作出（2017）黑0502民初747号民事判决，中节能公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

本院认为，上诉人中节能公司与被上诉人孙淑娥之间因买卖案涉房屋发生纠纷，现孙淑娥请求解除合同并赔偿损失，本案应为房屋买卖合同纠纷，一审法院认定案由错误，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，上诉人孙淑娥与双鸭山市空心砖厂签订《购房协议》后，孙淑娥全额支付了房款，因双鸭山市空心砖厂自身原因，导致孙淑娥无法对案涉房屋办理房屋产权登记，孙淑娥有权请求解除合同。一审法院关于对被上诉人中节能公司主体资格的认定正确，本院予以维持。综上所述，中节能东方双鸭山建材设备有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3485元，由上诉人中节能东方双鸭山建材设备有限公司负担。本判决为终审判决。

审判长　　高山峰
审判员　　张金环
审判员　　蒋　昱

书记员：邢耀文