中国铁工建设有限公司与上海中铁地基工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告中国铁工建设有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人年福兵。
　　委托代理人陈姝妍。
　　委托代理人许红亮，北京市中闻律师事务所律师。
　　被告上海中铁地基工程有限公司，住所地上海沪宜公路XXX号H-78。
　　法定代表人杨柏和。
　　委托代理人封神鹰，上海汉特律师事务所律师。
　　原告中国铁工建设有限公司与被告上海中铁地基工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曹彬独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国铁工建设有限公司的委托代理人陈姝妍、许红亮，被告上海中铁地基工程有限公司的委托代理人封神鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告中国铁工建设有限公司诉称，2007年1月3日，被告与原告的子公司上海中铁机械工程有限公司签订了《房屋租赁合同》，承租了该公司名下的本市普陀区真南路XXX号、XXX号综合办公大楼的部分场地，约定租期自2007年1月1日起至2016年12月31日止，年租金为360000元。2008年12月26日，上海中铁机械工程有限公司因企业改制注销，包括上述租赁场地在内的资产全部转移至原告名下，被告开始向原告支付租金。租期内，被告向原告发送了房屋租赁合同的文本一份作为新的要约，载明的租期为2017年至2018年，其中2017年的年租金为370800元、2018年的年租金为381924元，该合同经原告用印后成立并生效。租赁过程中，双方的租金结算情况为：2016年前的租金已结清；2017年被告应付的租金为370800元，实付的租金为308800元，因被告所主张的租赁场所内的配电维修问题未得到原告确认，故对被告以其向案外人“上海龙篁建筑工程有限公司”支付的62000元维修费充作该年度剩余租金的主张不认可；2018年被告应付的租金为381924元，实付的租金为360000元；2019年被告向原告支付了180000元，如该款用于补交此前欠付的租金，则双方在2019年前的租金已结清，被告支付的余款可用于冲抵2019年的占用费。租期届满后，原告多次催促被告腾房，但被告在明知租期已届满、房屋所在土地被收储的情形下仍继续占用租赁场地及其他属于原告的办公用房拒绝迁离，导致原告无法获得相应的收储补偿。原告认为，根据上述事实，当事人之间的租赁关系于2018年年底终止，被告应向原告腾退租赁场地并自2019年1月1日起支付租赁场地及其他办公用房的占用费，而根据被告于2017年3月27日向原告发送的报告书，其已确认租期届满，还承诺自2017年起按700000元支付年租金并以每年100000元递增，以此推断，则被告对租赁关系终止不持异议且2019年起的场地占用费应按每年900000元的标准结算并逐年递增。同时，原告对被告作为证据提供的、租期延续十年的《协议书》中本方合同章及法定代表人签字的真实性均不认可，但因双方签订的租期截止至2018年的租赁合同之效力已覆盖了此协议，故无须再对协议的真实性进行司法鉴定，加之被告此前向原告发函交涉过程中从未提及双方另签有其他协议，可见该协议书并未成立。此外，据了解，目前的租赁场地保持出租前的原状，绿化及道路未经过被告改造。综上，现提起诉讼，请求判令：一、被告腾退租赁场地；二、被告支付2019年1月1日起至实际腾退场地之日止的使用费(2019年按每年900000元计，之后每年在此基础上递增100000元)；三、被告支付场地返还之日止的水电费(目前尚无欠费证据)；四、被告承担案件受理费。庭审后，原告提出申请：一、降低诉请第二项中使用费的标准，按租期为2017年至2018年的租赁合同中2018年的年租金标准，即381924元计；二、撤回诉请第三项。
　　被告上海中铁地基工程有限公司辩称，一、关于租赁合同的签订情况：2007年1月2日签订了《房屋租赁合同》后，被告与上海中铁机械工程有限公司曾于2007年8月9日另签订《协议书》一份，约定上述合同租期届满前，如双方均无异议的，则租期顺延十年而不再另签租赁合同；2017年始，原告多次要求被告腾房，当时被告未寻获上述协议的文本，且误以为原告有权变更租期，遂于2017年底拟定了一份租期为2017年至2018年、适当提高租金标准的租赁合同加盖公司及法定代表人章后发送原告，并自2017年开始按该租赁合同载明的年租金标准付租，但之后原告并未对该合同用印并寄还被告，还明确告知被告未签署该合同，在2017年12月5日被告向原告发送的报告书中可体现出该合同当时尚未拟定，原告向被告发送的多份要求被告腾房的告知书中亦未提及该合同，因此，被告认为该合同并未成立，故自2018年下半年起仍恢复原租金标准，即按每年360000元付租。2017年12月向原告发送续约申请后，被告重新起获了上述《协议书》并作为证据提交，该协议真实有效，表明原被告之间的租赁关系仍处于持续过程中；二、关于租金与房屋占用费的结算：2016年的租金360000元被告已付清；2017年的房租360000元分两笔支付，其中62000元汇入案外人“上海龙篁建筑工程有限公司”账户，原因为该公司对租赁场地内的配电设备进行了维修，而此维修义务本应由原告履行，另308800元则汇入原告账户，超额支付的钱款可用于冲抵2019年后的应付房租；2018年的房租360000元分两笔向原告支付，其中一笔为190962元、另一笔为169038元，原告向被告开具租金发票的备注可表明原告确认租金并未上调且被告未拖欠2017年的租金；2019年上半年的租金180000元已付清，上述支付行为均有相关付款凭证予以证实，表明被告已将截止至2019年上半年之前的房租全部支付完毕，因双方未再签署新的租赁合同，故2019年后的租金仍应按年租金360000元的标准计算，而被告向原告发送的关于续租并提高租金标准的报告书属于单方面要约，原告并未作出承诺，且该报告书中提议的租金支付标准系基于原告允许被告承租比原合同范围更广的租赁区域，原告以此标准确定目前房屋占用费缺乏依据。综上所述，被告认为，对租赁场地的坐落地址、原告与上海中铁机械工程有限公司之间因企业改制而发生的租赁场地权属转移不持异议，按涉案《协议书》的约定，该租赁关系仍在持续过程中，被告无欠租行为且如数向公用事业单位交纳了水电费，目前租赁场地由被告正常使用并对其中原告的空置房屋进行了管理、对环境如道路绿化等进行了整饬，本方同意配合政府土地收储工作的前提是对经营损失有所补偿，而原告提交的租期为两年的租赁合同不成立，该合同中原告的印章系诉讼过程中后补形成，故对原告诉请不能同意。
　　经审理查明，2007年1月，被告与上海中铁机械工程有限公司签订《房屋租赁合同》一份，主要约定内容有：该公司将其合法拥有的本市真南路XXX号综合大楼中除其已对外出租的房屋及四楼之外的剩余房屋、车间、场地全部租给被告用作办公用房，租期自2007年1月1日起至2016年12月31日至，年租金360000元，每半年各支付180000元，租期内水电等费用由被告承担；2008年起，上海中铁机械工程有限公司因企业改制重组所需开始办理土地、房产等资产转移及公司注销手续；2009年1月16日，本市真南路1820、1838号的土地及全幢房屋的产权被登记于原告名下；2013年5月14日，上海中铁机械工程有限公司完成注销登记；2017年3月27日，被告向原告发送报告书一份，大意为场地租期已满，但为继续经营且避免损失，要求再整体租用办公楼及场地五年，并在首年租金700000元的基础上每年递增100000元；2017年8月起，原告以租期届满不再续约、双方无合同关系、租赁场地已被列入土地储备等为由多次发函要求被告结租、腾房、支付占用费及损失，被告则以无他处办公地点、资金紧缺等理由作为回复要求延长租期；2017年12月5日，被告再次向原告发送报告书一份，以虽然租期已满，但公司需开展正常的经营活动等为由申请续租场地至2018年12月31日，租金另议，并承诺不影响土地收储。2019年3月29日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。
　　另查明，一、被告分别于2017年12月27日、2018年2月13日、2018年5月31日，2019年4月2日、2019年6月11日通过银行转账向原告支付了150000元、158800元、190962元、169038元、180000元；二、被告持有落款日期为“2007年8月9日”、出租方落款处有印文为“上海中铁机械工程有限公司合同专用章”的印章及个人签字、承租方落款处有印文为“上海中铁地基工程有限公司合同专用章”的印章及个人签字的《协议书》一份，主要内容为：双方于2007年2月就系争房屋签订了为期十年的租赁合同，该合同到期前一年至半年内，双方若无异议则租期顺延十年不再另签合同，租金、付款方式及其他权利义务按原合同履行；三、原告持有落款时间不明、出租方与承租方的落款处分别盖有原被告公司章及法定代表人章的《房屋租赁合同》一份，主要约定内容为：原告将本市真南路XXX号综合大楼中除其已对外出租的房屋及四楼之外的剩余房屋、车间、场地全部租与被告使用，租期自2017年1月1日起至2018年12月31日止，2017年的年租金为370800元、2018年的年租金为381924元，租期届满后被告须向原告返还房屋，因房屋所在地块已处于土地收储的洽谈阶段并可能于2018年不定时地进行交接，故被告应随时做好退场准备，租金按实结算。庭审中，本院根据被告申请，就该合同中出租方印章的形成时间、该印章与承租方印章形成的时间差委托司法鉴定科学研究院进行了鉴定，该院于2019年12月26日出具了司鉴院[2019]技鉴字第1857号司法鉴定意见书，结论为：在现有样本条件下，无法判断上述印文的形成时间，原被告对该结论均无异议；四、当事人一致确认涉案租赁场地的坐落地址实为上海市真南路XXX号、XXX号。
　　本院认为，原被告对当事人之间就涉案场地存在承继自原出租方的租赁关系及目前场地的权属、坐落地等不持异议，本院予以确认。结合当事人陈述的事件经过及协议、合同等文本的签约主体与文义进行分析，显然可得出的结论是：同样作为针对原《房屋租赁合同》租期届满后续约事宜所形成的证据，被告用于主张租期延续十年的协议书形成时间在前、原告用于主张租期截止至2018年年底的租赁合同形成在后，根据合同法的相关原则，上述协议书与租赁合同约定内容如有不一致之处的，应以顺序在后的租赁合同为准。在原被告对上述租赁合同真实性不持异议、又无证据表明该合同存在无效、可撤销等足以否定合同效力的法定要素的情形下，本院对该租赁合同约定的租期及租金结算标准予以认定、亦无须再对上述协议书的真实性进行判定。应当指出的是，假设被告就该租赁合同形成过程的陈述属实，则被告作为合同要约的发起方，其单方对合同文本用印并向原告送达的行为表明其自愿将签约选择权包括变更租期、租金的权利赋予了原告，原告在争议发生后对该合同进行追认并不违反被告的缔约初衷，也未违反民事活动公平合理、意思自治的原则，据此，该租赁合同的成立可以得到确认，原告要求被告按合同约定在租期结束后撤场并支付占用费的诉请于法有据，本院予以支持，其以租期终止年度双方约定的年租金结算标准作为占用费的计算标准并无不妥，撤回部分诉请亦于法不悖，本院同样予以支持或准许。此外，根据当事人对2017年起的租金支付情况的陈述及相关证据的印证，按上述租赁合同中的租金约定标准，将截止至本案庭审结束可查明的、被告自认为性质属于租金的钱款用于2017年、2018年的租金结算，则被告向原告的付租尚有结余，既然2019年后双方不再有租赁关系，余款应由原告退还，为避免讼累，本院将此退款义务一并判明，但被告将其向案外人的付款视为对原告的付租证据不足，故此部分款项不应被认定为与本案相关的租金而不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告上海中铁地基工程有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海市真南路XXX号、XXX号；
　　二、被告上海中铁地基工程有限公司应于本判决生效之日起十日内按每年人民币381924元的标准向原告中国铁工建设有限公司支付2019年1月1日起至本判决第一项实际履行之日止的场地占用费；
　　三、原告中国铁工建设有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告上海中铁地基工程有限公司人民币96076元。
　　本案鉴定费人民币18360元，由原被告各半负担。
　　本案受理费人民币10252元，减半收取，计人民币5126元，由原被告各半负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：曹  彬

书记员：陈依宁