中国邮政储蓄银行股份有限公司黄石市分行与黄石市艺盛文化艺术有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司黄石市分行，住所地黄石市白马路3-109号、3-202号、3-302号。负责人：王强，系行长。委托诉讼代理人：黄本莲，毛栋，湖北人本律师事务所律师。被告：黄石市艺盛文化艺术有限责任公司，住所地湖北省黄石市黄石大道649号。法定代表人：杨志成，系董事长。委托诉讼代理人：周世斌，湖北佳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘英杰，黄石市来讯法律服务所法律工作者。

原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黄石市分行（以下简称邮储银行黄石市分行）与被告黄石市艺盛文化艺术有限责任公司（以下简称艺盛文艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邮储银行黄石市分行的委托诉讼代理人黄本莲、毛栋，被告艺盛文艺公司的委托诉讼代理人周世斌、刘英杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邮储银行黄石市分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告与原告解除房屋租赁合同；2、判令被告于合同解除时向原告返还合同保证金50万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年11月19日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其位于黄石市磁湖影视文化中心（三明汇金广场）黄石大道651-a2号（建筑面积380平方米）的房屋出租给原告，租赁期限十年，即从2009年10月28日起至2019年10月28日止。前三年租金每年为168万元，后七年每年的租金在前一年租金的基础上递增6%（具体租金金额见租赁合同第九条）。双方另约定，被告收取租金应提供合法有效的发票，否则原告有权拒绝支付租金。合同签订后，被告履行了部分义务，但是至今尚未提供合同第49条所列有关房屋产权的证明文件。原告已支付2009年10月28日至2014年10月28日的租金。2014年12月12日，因被告法定代表人杨志成及股东吴秋红涉嫌挪用资金罪，黄石市公安局黄石港分局向原告送达了扣押决定书，扣押了2014年10月29日至2015年10月28日的租金2000907元。另因被告一直未出具合法有效的发票，导致原告无法支付2014年10月29日至今的租金。且据工商登记显示，自2013年至今，被告一直处于歇业状态，其法定代表人及股东被法院以挪用资金罪施以强制措施。原告认为，被告的违约行为以及自身经营状况的变化，已严重影响了租赁合同的履行，意欲解除合同。但是，双方已协商多次，均达不成一致意见。现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告艺盛文艺公司辩称：一、原告的诉求没有法律依据，应当驳回。《房屋租赁合同》依法成立并生效，且合同正在履行中，没有任何事实证明双方的房屋租赁合同已经协商解除，也不存在法律规定的合同解除的情形。故原告的三项诉求均应予以驳回。二、在合同履行过程中，被告未作出导致合同无法继续履行的违约行为，原告诉称的理由不能成立。《房屋租赁合同》的交易标的是房屋使用权，根据合同第十条约定“甲方收取租金时应提供合法有效的发票，否则乙方有权拒绝支付租金”，因此，无论是公安机关扣押租金还是被告因主观因素以外的原因未能及时向原告收取租金和提供发票，都不影响原告对租赁房屋的使用，相反原告还获得拒绝支付租金的权利。事实上，被告向原告开具发票后，原告仍未向被告支付租金，明显违约。关于房产证。双方在签订合同时就在合同中说明“目前本房屋所有权证书、房屋土地使用权证书尚未办理”，被告未提供房权证是原告认可订立合同的基础，事实上也对原告的房屋使用权不构成任何妨碍。艺盛文艺公司是一个依法成立、依法经营的企业，原告所谓“歇业”之说毫无事实依据和法律依据。2017年6月28日，原告向被告提出退租的书面请求，理由是“重新调整网点规划布局”，被告收到通知后，要求依据合同第三十三条处理。为了规避违约责任，原告于2017年7月11日又发出解除租赁合同通知书，反咬一口，完全有损一个金融机构应有之诚信。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并责令其继续履行《房屋租赁合同》。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对以下证据事实无争议：诉争《房屋租赁合同》约定的租赁期限自2009年10月28日起至2019年10月28日止计10年；承租方支付出租方合同保证金50万元，合同期满后退还；房屋租金按年支付，每年支付金额为168万元。2012年10月29日至2019年10月28日期间七年，每年的租金在前一年租金的基础上递增6%。出租方收取租金时应提供合法有效的发票，否则承租方有权拒绝支付租金；租赁期间，如乙方需要退租，必须提前三个月书面通知甲方，双方协商一致解除合同，乙方应付给甲方违约金，违约金按150万元计算；承租方已按约支付了50万元保证金。诉讼期间，承租方已付清了截至2017年10月28日前的租金。承租方要求提前解除合同，并按约提前书面通知出租方；庭审中，出租方表示同意解除合同，本院已根据当事人双方的合意，当庭确认合同于2017年11月29日解除。并且，双方已于2017年12月12日达成《租赁房屋交还确认书》，内容为：经双方友好协商，一致同意终止房屋租赁合同，且承租方已完好地返还了房屋。对当事人无异议的上述证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。

本院认为：关于《房屋租赁合同》的效力。涉案房屋虽然“目前本房屋所有权证书、房屋土地使用权证书尚未办理”，但出租方提供了《拆迁房屋产权转移证明》等复印件，证明其对出租房屋享有相应权益，故应当认定双方于2009年11月19日签订的《房屋租赁合同》有效。关于违约。在合同期间，出租方未能按约及时开具租金发票的行为虽然不符合约定，但不损害承租方权益，不构成根本违约，承租方据此不能取得提前解除合同权利；承租方要求提前解除合同，其虽已按约提前通知对方，但仍属违约解除，应当承担违约责任。关于违约金的计算与确定。根据合同关于为10年租期和“违约金按150万元计算”的约定，可理解为平均每年违约金额为150／10＝15万元。合同自2009年10月28日起至2017年11月29日解除之日止，已履行8年零1个月（为方便计算，酌情确定为8年），违约提前了2年，应当支付的违约金额为30万元。关于租金欠款及实际退还房屋前的租金损失计算与确定。承租方已付清了截至2017年10月28日前的租金。自2017年10月29日起至2017年12月12日实际退还房屋前计44天，仍应按租金标准计算支付其占用房屋的费用。合同约定2017年10月29日至2018年10月29日期间的租金为2383112元，据此计算44天的租金及损失为：2383112＊44／365＝287279元。关于保证金50万元。按合同约定应当退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

一、确认原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黄石市分行与被告黄石市艺盛文化艺术有限责任公司之间于2009年11月19日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月29日解除。二、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黄石市分行于本判决生效后十日内支付被告黄石市艺盛文化艺术有限责任公司租金损失287279元及违约金30万元，共计支付587279元。三、被告黄石市艺盛文化艺术有限责任公司于本判决生效后十日内返还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黄石市分行保证金50万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司黄石市分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。