中国联合网络通信有限公司黑龙江省分公司与李某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：中国联合网络通信有限公司黑龙江省分公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市南岗区红军街**号。法定代表人：杨鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇，黑龙江元辰（佳木斯）律师事务所律师。代理权限：全权代理，包括代为起诉、应诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代为反诉、上诉，代收法律文书。被告（反诉原告）：李某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，个体工商户，住佳木斯市郊区华安小区**号楼*单元***室。身份证号：2308111989********。委托诉讼代理人：刘博（被告李某丈夫），xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业，住佳木斯市郊区华安小区**号楼*单元***室。身份证号：2308021988********。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求；代为和解、调解；代收法律文书。委托诉讼代理人：程淑芝，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求；代为和解、调解；代收法律文书。

联合网络向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁关系；2.判令被告于本判决生效后十日内腾迁租赁原告的房屋并将房屋交还原告；3.判令被告给付原告租金，租金按每月5250元计算，从2016年1月1日开始至被告将租赁房屋实际交还之日止；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：本案所涉租赁房屋位于佳木斯市向阳区光复路西段252号，系原告下属单位中国联合网络通信有限公司黑龙江省分公司维护中心佳木斯维护中心所有。2014年10月11日，被告与原阿萨帝歌厅的经营者王志武签订《转让协议书》，阿萨帝歌厅转由被告经营。2015年1月26日，原、被告之间达成一致，原告将房屋租赁给被告，年租金63000元，租期自2015年1月1日至2015年12月31日。被告交付房租费后，经营阿萨帝歌厅至今。约定的房屋租赁期限届满，被告没有继续交付房租费，原告多次找到被告，要求其交付2016年度房租费或返还租赁房屋，被告一直拒绝履行，原告为此于2016年3月22日向被告下达《告知书》，明确告知被告的权利义务，被告却以各种理由和借口拖延至今，为维护原告的合法权益，故诉讼来院。李某向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）返还被告（反诉原告）已支付的2015年1月至12月的租金63000元；2.判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）装修损失费141504元、设备损失费151520元，共计293024元；3.判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）兑店转让费损失370000元；4.判令原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）经营损失费及人员工资118500元；5.反诉的相关费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2014年10月11日，被告（反诉原告）与原阿萨帝歌厅的经营者王志武签订《转让协议书》，王志武将阿萨帝歌厅转让给被告（反诉原告）经营，转让费用370000元。2015年1月，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）达成一致意见，原告（反诉被告）同意被告（反诉原告）继续承租阿萨帝歌厅原承租的房屋，即本案所涉租赁房屋。租赁期自2015年1月1日至2015年12月31日，租金63000元。2015年2月10日，在阿萨帝歌厅楼上办公的原告（反诉被告）下属单位中国联通黑龙江省佳木斯市通信传输局（简称传输局）因下水管道堵塞，机械疏通设备作业过程中，未经安全作业，导致被告（反诉原告）承租房屋下水管道破裂，大量污水流向阿萨帝歌厅室内，造成歌厅内装修及设施设备全部浸泡。此事件造成被告（反诉原告）无法正常经营，后经被告（反诉原告）与传输局多次主张赔偿事宜，传输局领导以该局产权系由省监管并负责为由推脱至今未果。2016年3月20日，被告（反诉原告）发现阿萨帝歌厅再次因楼上漏水被浸泡，并造成邻室拿铁歌厅受损。拿铁歌厅向被告（反诉原告）主张赔偿，并强行打开被告（反诉原告）歌厅门锁，将被告（反诉原告）歌厅内设备据为已有。为此，被告（反诉原告）多次向传输局主张权利，传输局均以各种理由推托，拒不负责。综上，原告（反诉被告）明知其管道漏水，提供的租赁物无法正常使用，被告（反诉原告）无法正常经营的情况下，不采取积极的补救措施，保证租赁物正常使用，且在被告（反诉原告）无法继续承租并主张赔偿及返还租金的情形下，原告（反诉被告）不但不积极履行其赔偿义务，却故意拖延时间向贵院提起诉讼来实现其收取租金的目的，已侵害了被告（反诉原告）的合法权益。故提起反诉。联合网络反诉辩称：1.被告（反诉原告）在反诉状中称2015年2月10日第一次因下水管道堵塞发生浸泡的事实，没有详尽表述客观事实。事发60小时之后才允许原告（反诉被告）进行现场清理工作，具有过错致损失人为扩大，被告（反诉原告）据此提出的赔偿请求，部分不符合法律规定。2.被告（反诉原告）表述2016年3月20日第二次发生浸泡的原因是楼上漏水及漏水的时间均表述错误，真正发生漏水的时间是3月15日，原因是由于歌厅内供热管线漏水所导致，同时被告（反诉原告）不积极查找漏水原因、及时清理积水且阻挠原告（反诉被告）正常的查找工作，恶意扩大损失，对第二次漏水造成的损失，应由被告（反诉原告）自行承担。3.本案所涉租赁房屋的范围不包含地下室部分，浸水发生在地下东室部分，被告（反诉原告）主张的整体装修损失、物品损失，原告（反诉被告）不予承担责任。4.租赁期间发生的二次漏水所导致的损失，应当严格区分，被告（反诉原告）在租赁期间，先后发生两次浸水，两次过程中，被告（反诉原告）都存在不自救，人为延误抽水的情况存在，特别是第二次浸水的过程中，恶意更为明显，被告（反诉原告）的损失也需自身承担，而区分两次浸水的损失情况，更有利于本案公平、公正的审理。5.整个事件发生两次漏水，被告（反诉原告）在两次漏水中没有积极采取自救措施，恶意阻挠，扩大损失发生，原告（反诉被告）对扩大损失部分不予承担。6.关于被告（反诉原告）的反诉请求，原告（反诉被告）认为，①.被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付租金才与原告（反诉被告）建立租赁关系，才可对租赁房屋具有使用权，故原告（反诉被告）理应收取租金，该项反诉请求应予驳回；②.被告（反诉原告）在经营中，发生浸水导致装修损失、物品损失，首先要根据浸水情况，原告（反诉被告）在上述已表述的很明确，浸水不会导致全部装修、物品的损失，需要通过鉴定确认具体损失情况及损失金额，还要考量二次浸水处理过程中，被告（反诉原告）的过错，原告（反诉被告）没有过错，不予承担；③.被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿兑店转让费370000元，该项费用系被告（反诉原告）与原阿萨帝歌厅经营者之间转让发生的费用，通过转让行为，被告（反诉原告）获得该歌厅的经营权，并包括歌厅的装修费用、相应设施设备的费用，与本案无关；④.关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其经营损失100000元及人员工资，原告（反诉被告）认为，被告（反诉原告）应提供相应的纳税凭证，予以证明其经营情况，同时被告（反诉原告）自身经营情况不好，不能通过浸水事件来要求原告（反诉被告）承担。7.在第二次浸水处理过程中，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）交纳5000元抽水押金，原告（反诉被告）在交付5000元的抽水押金后，才允许原告（反诉被告）对浸水进行处理。现抽水结束，被告（反诉原告）应当返还5000元押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年初开始，联合网络就将坐落于佳木斯市向阳区光复路1406号，房屋结构为砖混一、二层、地下室，使用面积为385.2平方米的房屋出租给承租方开设阿萨帝歌厅，当时的房屋租赁合同约定了租赁期限以一年为限，年租金50000元，此房屋及地下室年久失修，防水层损坏，承租方清楚了解出租方房屋的瑕疵情况，并认可在此情况下继续租赁，租赁期间发生地下室透水和管道倒灌造成的一切损失均由承租方自负，出租方不承担任何责任。2014年10月11日，原阿萨帝歌厅的经营者王志武与李某签订“转让协议书”，协议书约定，王志武将其经营的阿萨帝歌厅以370000元的价格转让给李某，转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归李某所有，该歌厅租赁房屋系归联合网络所有，租期至2015年3月6日止，租金50000元/年，店铺转让给李某后，李某同意履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定应由王志武交纳的水电费及其他各项费用。李某将阿萨帝歌厅转让过来后，对阿萨帝歌厅又重新进行了装修、装饰。2015年1月26日，经联合网络与李某协商达成一致，约定租金调整为63000元/年，即从2015年1月1日开始计算至2015年12月31日止，李某于当日缴纳了该年租金，联合网络为其出具了房租费收据，双方之间没有重新签订房屋租赁合同。2015年2月8日上午，李某经营的阿萨帝歌厅楼上即原告下属单位中国联合网络通信有限公司黑龙江省分公司佳木斯维护中心（简称佳木斯维护中心）因下水管道堵塞，原告员工联系通下水人员，在疏通过程中将李某经营的阿萨帝歌厅地下室的下水管道造成破损，导致阿萨帝歌厅地下室内大量浸水，造成歌厅内部分装修及设施设备浸泡，事后李某与联合网络多次协商赔偿事宜未果，阿萨帝歌厅亦一直停业。2016年3月15日，阿萨帝歌厅内供热管道又发生漏水，并造成邻室拿铁歌厅受损，拿铁歌厅向李某主张赔偿并将阿萨帝歌厅内部分设备拿走变卖，阿萨帝歌厅一直停业至今。2016年3月18日，刘博（李某丈夫）收取了联合网络5000元押金后配合联合网络进行了抽水。2016年10月25日，本院委托佳木斯市价格认证中心对阿萨帝歌厅被水浸泡的损失进行评估鉴定。2017年9月8日，佳木斯市价格认定中心，对阿萨帝歌厅被水浸泡的损失价格作出佳价认民字〔2017〕015号佳木斯市价格认定中心文件，结论：“标的因水浸泡损失价格为人民币141504元。”
原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司黑龙江省分公司（以下简称联合网络）与被告（反诉原告）李某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）联合网络委托诉讼代理人王宇，被告（反诉原告）李某及其委托诉讼代理人刘博、程淑芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，李某将阿萨帝歌厅转兑过来后，虽然未与联合网络重新签订房屋租赁合同，但双方已经协商达成一致，重新约定了房屋租金、租期，联合网络也收取了李某的房屋年租金，双方形成了新的事实上的租赁关系，该租赁关系系双方的真实意思表示，且不违反相关的法律规定，应该合法有效。2015年2月8日，联合网络佳木斯维护中心因下水管道堵塞，在疏通过程中将李某经营的阿萨帝歌厅下水管道造成破损，导致歌厅地下室内大量浸水，造成歌厅内部分装修、装饰及设施设备浸泡，此种行为存在过错，对此联合网络应该承担赔偿责任，经佳木斯市价格认定中心认定，标的因水浸泡损失价格为人民币141504元，应由联合网络予以赔偿。作为承租方的李某清楚了解出租方房屋的瑕疵情况，并认可在此情况下继续租赁，且发生浸水事件以后，因协商赔偿事宜未果，将歌厅一直停业，人为的扩大了歌厅的经济损失，同时考虑阿萨帝歌厅供热管道发生漏水后造成邻室歌厅受损，邻室歌厅将阿萨帝歌厅内部分设备拿走变卖等实际情况，李某交纳的63000元租金扣除已实际经营期间的费用外，以及李某兑店转让费370000元本院酌定应由联合网络承担40%的责任，李某应自负60%的责任。现双方已无法继续维持租赁关系，联合网络主张予以解除，本院应予以支持。刘博收取的联合网络5000元押金应予退还。联合网络主张2016年1月1日至租赁房屋交还之日止的租金，因该期间段双方没有租赁合意，且在此之前后又发生歌厅浸水事件，故联合网络主张此段期间的房屋租赁费用本院不予支持。李某反诉主张的设备损失费151520元已包含在转让费370000元之中，以及李某主张的经营损失费及人员工资118500元没有相关的证据及法律依据，故本院亦不予支持。综上所述，联合网络主张解除原、被告之间的房屋租赁关系以及李某反诉主张相关损失赔偿的诉讼请求，本院应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二、二百二十、二百二十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司黑龙江省分公司与被告（反诉原告）李某之间的房屋租赁关系，被告（反诉原告）李某于本判决生效后十日内将所租赁的佳木斯市向阳区光复路1406号房屋（一、二层、地下室）倒出交还给原告（反诉被告）；二、原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司黑龙江省分公司给付被告（反诉原告）李某租金损失22576.44元{〔63000元-（63000元÷365天×38天）〕×40%}、装修损失141504元、兑店转让费损失148000元（370000元×40%），共计312080.44元，扣除刘博收取的押金5000元，余款307080.44元于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司黑龙江省分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费194元，反诉费6315元，由原告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司黑龙江省分公司负担2603.6元，由被告（反诉原告）李某负担3905.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。