中国电信股份有限公司赤壁分公司与何明某租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：中国电信股份有限公司赤壁分公司。住所地：湖北省赤壁市河北大道***号。
统一社会信用代码：91421281714642718G。
代表人：王庭红，男，该分公司经理。
委托诉讼代理人：邹鄂军，湖北君泽律师事务所律师。
被告：何明某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住湖北省赤壁市。
委托诉讼代理人：田源，湖北聚力律师事务所律师。

原告中国电信股份有限公司赤壁分公司（以下简称赤壁电信公司）与被告何明某租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年8月6日公开开庭进行了审理。原告赤壁电信公司的委托诉讼代理人邹鄂军，被告何明某及其委托诉讼代理人田源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赤壁电信公司向本院提出诉讼请求：1.何明某立即搬迁腾空承租的房屋，并将房屋及相关财产交还赤壁电信公司；2.何明某承租期内的装修装潢形成的资产无偿归赤壁电信公司所有；3.何明某支付下欠租金12.5万元及到期后的房屋占用费（每月按20833元计至房屋交付时止）及利息；4.何明某负担诉讼费用。庭审中，赤壁电信公司增加一项诉讼请求：要求何明某对水电设施部分及新增的违建房屋予以拆除或恢复原状。事实与理由：2012年1月5日，赤壁电信公司与何明某签订了一份《赤壁市电信公寓财产租赁合同》。合同约定：赤壁电信公司将原“电信公寓”楼整体出租给何明某经营；租期为6年；租金为每年25万元，按季支付。何明某的装潢及改造的资产期满后归赤壁电信公司所有。合同还对双方其他权利义务予以了约定。合同签订后，何明某即进场装修和经营。2018年3月5日，赤壁电信公司通知何明某，合同即将到期，因公司经营需要，拟收回自用。合同到期后，经赤壁电信公司催告，何明某至今占用承租的房屋及其他资产，不予搬迁腾空和交付。
何明某书面答辩称，1.何明某对租赁期限届满的承租房屋享有继续承租权。何明某为赤壁电信公司的员工，在原电信局面临改制且为解决岗位遴选，何明某承租了电信公寓。赤壁电信公司在第一次租赁合同中给予了何明某一定的优惠条件。何明某曾为了解决赤壁电信公司面临的实际困难，一次性提前支付过100多万元的租金，解决了赤壁电信公司的燃眉之急。关于何明某的身份问题在补充协议中有明确的记载。按照协议第二条约定，如果赤壁电信公司将所有的房屋用于自身的生产经营或者用于资产置换，何明某是可以退换原始租赁状态的电信公寓楼。如果赤壁电信公司仅仅是将一楼收回用作营业大厅使用，何明某应该享有原租赁合同约定的承租权利，同时应当调整租金数额，因为一楼大厅为何明某的餐饮核心经营场地。因此,赤壁电信公司提出要何明某立即搬迁腾空承租的房屋，既不符合客观事实也与法律规定有冲突之处。2.赤壁电信公司无权全部占有租赁房屋的装修装潢、设施设备及新增房屋建筑。双方所签订的合同文本一直是赤壁电信公司单方提供合同文本，而且最初的租赁合同内容对何明某而言尚有一定有利约定，此后赤壁电信公司提供的合同文本越来越苛刻。按照2012年的合同文本第七条，该条款明确约定何明某在租赁期间对公寓地面及墙面进行更新改造的装修装潢的改造更新项目，租赁期满后归赤壁电信公司所有，该条约定指向明确，即归赤壁电信公司所有的更新项目仅仅为公寓地面和墙面的装修装潢。而根据第九条的约定，新添置的设备设施是由何明某自行处理。与此同时，何明某花费巨资新增加的门楼、另建设的两层房屋及楼顶建筑均不在上述约定归赤壁电信公司无偿占有的范围之列。地面装饰常用的有：水泥砂浆地面，大理石地面，水磨石地面。木地板，陶瓷锦砖质地面。内墙装饰传统的做法是刷石灰水或墙粉，壁纸和玻璃纤维贴墙布所替代，石膏板，大理石板材、花岗石板材用于装饰高级宾馆、公寓也日益增多。外墙装饰常用的有水泥砂浆、涂料、聚合物水泥砂浆等。何明某在签订该合同后重新投入七百多万元对整个公寓重新进行了更新改造，建立了独立的消防系统、供电供水系统、中央空调设备以及变压器、电梯等设备。经过房地产部门的评估，装修及附属物的现有价值为1712798元，机械设施的现有价值为1253750元，新增的房屋建筑市场价值为160余万元，将近460万元的改造后的现有价值，赤壁电信公司想全部据为己有显然与合同约定不相符，也与法律规定及最高院的司法解释相违背。租赁期间届满或合同解除时，对未形成附合的设施设备，承租人对装饰装修物仍有所有权，出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以补偿。3.依法驳回赤壁电信公司的第2项诉讼请求。何明某并不拖欠125000元的租金，已经付清，赤壁电信公司的该项诉求没有事实依据，应当驳回。4.期望本案能够协商并妥善处理。基于何明某的身份和投资建设的规模，何明某希望能在法庭主持下合情合理合法处理本次纠纷，双方拿出诚意妥善化解纷争。退一步而言，如果赤壁电信公司执意坚持其第1项诉求，何明某将拆除所有的设施设备及新增房屋，恢复房屋原有模样交还给赤壁电信公司。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换及质证。对下列证据：赤壁电信公寓财产租赁合同、赤壁电信公寓租赁合同补充协议、房屋租赁合同到期通知、财产租赁合同履约商函（中电信赤壁函[2018]6号）、电信局2018年挂账租金结算汇总表（2018年5月）、付款凭证各一份，因当事人对其真实性均无异议，本院依法予以确认，并在卷佐证。

对当事人有异议的下列证据，本院认证如下：1.对何明某提供的证据：设备设施及装修明细、新增房屋图纸。赤壁电信公司认为此为合同未约定的内容，是何明某单方面改造、增加的，和本案无关。本院认为，何明某未提供证据证明其改造设备设施、新增房屋系经过赤壁电信公司同意，且未提供新增房物的相关准建手续，故本院对其合法性不予确认。2.对何明某提供的证据：赤壁市诚达房地产评估有限公司出具的报告书和告知函。赤壁电信公司对该组证据的真实性、合法性均不认可，称其公司未收到任何告知函。本院认为，该评估报告系何明某单方委托的，赤壁电信公司又不认可，故本院不予确认。对告知函，因赤壁电信公司否认其公司收到，而何明某又未提供证据证明赤壁电信公司已收到该函件，故对该告知函本院依法不予确认。
根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院查明：
2012年1月5日，赤壁电信公司（出租方、甲方）与何明某（租赁方、乙方）签订了一份《赤壁电信公寓财产租赁合同》。合同约定：甲方将其所属的原赤壁电信公寓楼的动产、不动产（含：电信公寓旁一楼的原洗脚城门店）整体租赁给乙方经营。租赁期限为4+2模式，从2012年4月1日至2016年3月31日止（2012年1月1日至2012年3月31日为乙方装修期，免收租金）。2016年3月31日之后，若甲方不需要将电信公寓用于电信生产经营或用于资产置换，则本合同自动顺延两年。租金每年25万元，按季支付，即乙方必须在每季度的最后10天内与甲方结清本季度的租金6.25万元和水电费等各项费用。乙方对甲方交付的房产有使用收益的权利和保管的责任，并负责租赁期内所有维修费用，乙方在租赁期内对公寓的房屋要及时修缮。合同期满，乙方要将甲方移交的房产交付给甲方，不得损坏房产的内、外部结构，如有损坏、缺失，由乙方负责维修或按损失情况赔付现金给甲方。租赁期内，乙方因经营需要对公寓地面及墙面进行更新改造方式的费用由乙方自理，且装修装潢改造不得破坏房屋结构，不得影响公司院内环境，装修改造前需将设计图纸报经甲方书面认可。租赁期满后更新项目归甲方所有，乙方不得任意破坏，必须保持经营场所的原有状态，甲方不予补偿装修装潢改造的残值。租赁经营期满后，乙方在经营期内新添置的设备、设施，由乙方自行处理，并在合同到期后7天内搬离电信公寓，逾期未搬离的，甲方可视为废弃物予以处理。本合同在双方签字生效后即具法律约束力。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，赤壁电信公司与何明某还签订了一份《赤壁电信公寓租赁合同补充协议》，补充协议约定：甲方在每年第四季度的租赁款中，按照乙方当年应发工资总额减去乙方当年个人应缴纳“三金”、“五险”部分后的余额，核减第四季度的租赁款；等等。
在租赁期间，何明某对整个公寓重新进行了更新改造，建立了独立的消防系统、供电供水系统、中央空调设备以及变压器、电梯等设备。同时，何明某还新建了公寓的门楼两层，在公寓后面新建了两层房屋，在公寓楼顶加盖了房屋，并对全部新建房屋的地面及墙面进行了装修、装潢，但何明某在新建房屋时，未取得赤壁电信公司的书面同意，新建的房屋至今均未办理合法的建设手续。
赤壁电信公寓现名称为电信时代酒店。
2018年3月5日，赤壁电信公司书面通知何明某，合同于2018年3月31日到期，因公司经营需要，需要收回自用，不再续租。合同到期时，何明某下欠赤壁电信公司租赁款12.5万元。2018年4月24日，赤壁电信公司向何明某送达了财产租赁合同履约商函（中电信赤壁函[2018]6号），要求何明某近期立即与其公司办理租赁合同约定的到期后的相关事务，内容如下：一、你尚欠我公司半年租金12.5万元，望你在收函后立即与我公司财务结算支付。二、依据合同六、七、八条的约定，希望你在收函后七日内向我公司腾空及复原承租的房屋及财产并向我公司移交，移交范围包括房屋、设施设备、装修装饰物等,对你在承租期内新添置的财产，自行予以拆除或者搬离，逾期我公司将视为你予以废弃，由我公司处理。三、我公司决定原电信公寓出租房屋到期收回后第一层做营业厅自行使用，一层以上拟通过规范程序对外招租。如你有意继续租赁一层以上房屋从事经营，可报名参与招租活动。2018年7月2日，何明某通过转账、抵扣电费的方式向赤壁电信公司支付了下欠的租赁款12.5万元。但何明某至今未按照合同约定将租赁的房屋及财产交还给赤壁电信公司，亦未拆除未办理合法建设手续而新建的房屋及未形成附合的水电设施设备。为此，赤壁电信公司诉至本院。
根据当事人的诉辩主张及举证、质证意见，本院归纳本案的争议焦点为：
1.租赁期满后,何明某是应腾空搬迁承租房屋还是享有继续承租权；
2.租赁期满后,何明某承租期内的装修装潢形成的资产是否应无偿归赤壁电信公司所有；
3.何明某是否拖欠租赁期满后的房屋占用费；
4.何明某在租赁期间添置的设施设备及新增的房屋是否应予拆除或恢复原状。
针对争议焦点1。本院认为，赤壁电信公司、何明某签订的租赁合同及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。现租赁合同已到期，何明某应当按照合同约定及法律规定腾空承租房屋，并将承租房屋交还出租人赤壁电信公司。何明某辩称其对承租房屋享有继续承租权。本院认为，双方之间的合同对何明某在租赁期满后对承租房屋享有继续承租权没有约定，法律对此亦无规定，故租赁合同到期后，何明某未经赤壁电信公司同意，对承租房屋不享有继续承租权。何明某的上述抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
针对争议焦点2。本案中，赤壁电信公司的第2项诉讼请求为：何明某承租期内的装修装潢形成的资产无偿归赤壁电信公司所有。案涉租赁合同第七条约定，何明某在租赁期内因经营需要可对公寓地面及墙面进行装修装潢更新改造，租赁期满后，公寓地面及墙面的装修装潢更新改造部分归赤壁电信公司所有，赤壁电信公司不补偿装修装潢改造的残值。因此，赤壁电信公司在租赁期满后无偿占有何明某对租赁房屋进行装修装潢形成的资产有合同依据。另何明某在房屋租赁期内在未取得赤壁电信公司同意及办理合法建设手续的情况下，对租赁房屋进行了扩建加层并进行了装修装潢，对新建房屋的装修装潢形成的资产在租赁期满后的归属在合同中并无约定，法律亦无规定。因此，赤壁电信公司在租赁期满后要求无偿占有何明某在承租期内对新建房屋进行装修装潢形成的资产，无合同及法律依据。综上所述，本院认为，赤壁电信公司关于何明某在租赁期内对租赁房屋进行装修装潢形成的资产在租赁期满后无偿归其公司所有的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持；但赤壁电信公司对何明某在租赁期内对未办理合法建设手续新建房屋的装修装潢形成的资产无权占有。
针对争议焦点3。本院认为，因何明某在租赁期满后至今未将租赁房屋腾空并交还给赤壁电信公司，因此，何明某应当向赤壁电信公司支付自合同期满之次日（2018年4月1日）起至实际交还租赁房屋之日止的房屋占用费。而何明某未举证证明其已向赤壁电信公司支付了占用房屋期间的占用费。租赁合同约定的租金为25万元年，即每月20833.33元，现赤壁电信公司主张按每月20833元的标准计算房屋占用费，该标准并不高于合同约定的租金25万元年的标准，本院予以支持。综上所述，本院认为赤壁电信公司要求何明某按每月20833元的标准支付租赁期满后的房屋占用费的请求合理，本院予以支持。
针对争议焦点4。对何明某在租赁期间新建的房屋，因该房屋的建设既未征得赤壁电信公司的同意，也未办理合法的建设手续，因此，赤壁电信公司要求何明某对新建房屋予以拆除的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对何明某在租赁期间新添置的设施设备，因双方在租赁合同中约定了合同期满后由何明某自行拆除并恢复租赁房屋原状，故赤壁电信公司要求何明某对在租赁期间新添置的设施设备予以拆除并恢复租赁房屋原状的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、何明某于本判决生效后三十日内对其在租赁原赤壁电信公寓楼（现名称为电信时代酒店）期间新建的房屋予以拆除、对水电设施部分恢复至房屋租赁时的原状；
二、何明某于本判决生效后三十日内搬迁腾空原赤壁电信公寓楼（现名称为电信时代酒店），并将该房屋交还中国电信股份有限公司赤壁分公司；
三、何明某在租赁原赤壁电信公寓楼（现名称为电信时代酒店）期间对租赁房屋（新建房屋除外）进行装修装潢形成的资产无偿归中国电信股份有限公司赤壁分公司所有；
四、何明某支付中国电信股份有限公司赤壁分公司房屋占用费（按照20833元月的标准，自2018年4月1日起计算至房屋交还之日止）；
五、驳回中国电信股份有限公司赤壁分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2880元，减半收取计1440元，由中国电信股份有限公司赤壁分公司负担1400元，由何明某负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。湖北省咸宁市中级人民法院的开户银行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。

审判员 廖玉华

书记员： 雷蕾