中国电信股份有限公司神农架林区分公司与王某辉买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：中国电信股份有限公司神农架林区分公司（以下简称电信公司），住所地：神农架林区松柏镇松柏路6号。统一社会信用代码xxxx。
负责人：向雪松，该公司总经理。
委托诉讼代理人：黄兴剑，湖北神农架律师事务所律师。特别授权代理。
被告：王某辉，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农村居民，住神农架林区。

原告电信公司与被告王某辉买卖合同纠纷一案，本院2017年3月20日立案受理后，依法适用普通程序，于同年5月17日、6月19日公开开庭进行了审理。原告电信公司的委托诉讼代理人黄兴剑到庭参加诉讼，被告王某辉2017年5月17日未到庭，同年6月19日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告电信公司提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款118000元及利息；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年11月2日，原告因开展业务需要购买了被告新建于神农架××××镇龙口村5组的三层砖混结构住房中的一楼左前厅及后左侧内室，双方签订了《房屋买卖合同》。之后，原告先后向被告支付购房款共计118000元。现因被告自建的房屋属于农村宅基地房屋，原告无法办理相关过户手续及产权登记，根据我国相关法律规定，农村宅基地房屋依法不能向集体经济组织成员之外的人进行买卖、交易。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》违反了法律强制性规定，属于无效合同，被告依法应当将原告支付的购房款予以返还，遂诉至法院。

本院认为，本案中，涉诉房屋所使用的土地是有关部门批准给王某辉作为宅基地建房的集体所有土地，属于农民集体所有。农村集体土地宅基地使用权的主体是农村特定集体经济组织的农村居民，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得和变相取得。原、被告签订的《房屋买卖合同》的买卖标的物不仅是房屋，其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。该合同违反了相关法律、法规的强制性规定，应认定为无效，故对原告电信公司要求确认其与被告王某辉签订的《房屋买卖合同》无效的诉请，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张被告返还购房款，于法有据，本院予以支持。因原、被告签订的房屋买卖合同中写明有“甲方协助乙方将所出售房屋的土地使用证和房产证办齐后，乙方向甲方支付剩余购房款”，双方签订合同之前，电信公司委托王某辉代办电信业务已久，原告对被告是农村居民，涉诉房屋属宅基地房屋是明知的，且在没有办理相关证件的情况下依然支付了剩余购房款，其也存在一定的过错；同时，被告将房屋建好后，原告也占有了约定购买的房屋部分用于代办电信业务，其要求被告支付利息欠妥，故对原告要求被告支付购房款利息的诉讼请求，本院不予支持。被告王某辉称原告违约要从购房款中扣除房租费，因其未提供任何证据予以证实，亦无事实及法律依据，本院不予支持。由于双方在签订该合同过程中均存在一定过错，造成合同无效，双方应当承担各自的损失。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、确认原告中国电信股份有限公司神农架林区分公司与被告王某辉于2009年11月2日签订的《房屋买卖合同》无效；
二、被告王某辉于本判决书生效后十日内返还原告中国电信股份有限公司神农架林区分公司购房款118000元；原告中国电信股份有限公司神农架林区分公司同时返还被告王某辉涉诉的房屋；
三、驳回原告中国电信股份有限公司神农架林区分公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2660元，由被告王某辉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交书面上诉状，并根据对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于宜昌市中级人民法院。

审判长　　万宗琼 审判员　　宋艳红 审判员　　王玉林

书记员：胡林