中国房地产开发荆沙公司、荆州市旺福隆商贸股份有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(原审被告、反诉原告)：中国房地产开发荆沙公司，住所地：荆州市沙市区新沙路15号。法定代表人：但军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈程，湖北荆楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：程向东，男，汉族，1963年10月18日出生，住湖北省荆州市沙市区，系该公司员工。被上诉人(原审原告、反诉被告)：荆州市旺福隆商贸股份有限公司，住所地：荆州市长港路和悦家园内。法定代表人：戴福英，该公司董事长。委托诉讼代理人：李国飞，湖北博智律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤运芝，湖北楚明律师事务所律师。

中房公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人关于赔偿租金的诉讼请求，改判被上诉人恢复玻璃幕墙并赔偿经济损失197578.44元。事实和理由：1、原审认定的租金损失计算时间有误，应当计算至2014年12月2日，损失应当为71205元；2、原审认定的损失应当扣除违约金135000元；3、原审认定租金损失的利息是错误的；4、玻璃幕墙是被上诉人租赁期间拆除的，应当恢复原状。被上诉人旺福隆公司辩称：1、我们约定的租赁期间届满为2015年12月1日；2、我方的实际损失巨大，租金损失为387天月119.8万元，超过了约定的违约金13.5万元，其提出应当扣除违约金13.5万元没有依据；3、合同法规定对于预期付款违约金损失的，可以参照中国人民银行贷款罚息利率计算利息，本案虽然不是买卖合同，但合同法规定，对于其他合同中没有规定的可以依法参照买卖合同。旺福隆公司一审诉称，1、判令被告返还租赁押金330000元及电表过户押金10000元，共计人民币340000元；2、判令被告向原告支付违约金人民币135000元；3、判令被告赔偿原告消防设施费用人民币205000元；4、判令被告赔偿原告租金损失、利息损失、电梯、空调、发电机等设备设施费用共计人民币500000元；5、诉讼费被告承担。中房公司一审反诉请求：1、判令荆州市旺福隆商贸有限公司40日内恢复位于荆州市××××号苏宁电器卖场玻璃幕墙，如在此期限内没有恢复，则由荆州市旺福隆商贸有限公司赔偿中国房地产开发荆沙公司玻璃幕墙经济损失197578.44元。2、判令荆州市旺福隆商贸有限公司40日内拆除位于荆州市××××号苏宁电器卖场四楼楼顶建筑物及移动天线、三楼至四楼楼梯口建筑物，并将四楼楼顶恢复原状。3、判令荆州市旺福隆商贸有限公司承担反诉费用。一审认定，双方于2003年7月8日签订了《房屋预租合同》，约定原告租赁被告坐落于沙市区北京路288号拟在建店堂1至4层。租赁期限为拾年，自原告开业之日起算，月租金为135000元。合同签订后，中房荆沙公司向旺福隆公司交付了含有玻璃幕墙的房屋。2004年12月1日，原告开业。2006年11月9日，原告向被告提交申请报告，要求对租赁房屋以联营或者转租的方式开展合作经营，被告于次日在申请报告上签署意见，同意原告的申请，被告并向原告出具了《产权人同意转租证明》，确定转租期限至2015年12月1日为止。为此，原告于2006年11月16日与武汉苏宁电器有限公司签订了《租赁合同》，约定将上述店面租赁给武汉苏宁电器有限公司使用，租赁期限自2007年2月5日到2015年1月31日。与此同时，原告、被告及苏宁电器有限公司还签订了三方协议，约定将电表暂时过户给苏宁电器公司，并要求在2014年12月2日还原给被告。2007年2月，市消防管理部门以商业经营场所消防设施未经审核，擅自施工为由，对苏宁电器有限公司处消防罚款50000元并责令限期整改，原告为此垫付消防设施费用41万元，后因双方对该费用的承担产生纠纷而提起了民事诉讼，荆州市沙市区人民法院于2009年3月24日作出（2008）沙民初字第1199号民事调解书，根据该调解书，双方各自承担配置消防设施费用205000元。2014年10月22日，被告向原告发出通知，要求原告于2014年11月10日前腾退房屋。一审认为，一、关于中房荆沙公司是否违约根据房屋预租合同第三条约定以及旺福隆公司2004年12月15日“关于生活广场试运行情况的通报”，房屋租赁期限为：从2004年11月1日起至2014年11月10日止。但旺福福隆公司持有的“产权人同意转租证明”记载租赁期限至2015年12月1日，视为对房屋租赁期限的变更。中房荆沙公司于2014年11月10日收回房屋构成违约。二、关于旺福隆公司的损失如何认定1、关于租金损失旺福隆公司与苏宁电器公司签订的租赁合同约定的租赁期限为：从2007年2月5日起至2015年1月31日止，最后一年的租金为275万元，原被告约定的租金为每年162万元，由于被告提前收回房屋，故租金溢价部分被告应当承担赔偿责任。2014年11月10日房屋被收回至2015年1月31日止原告与苏宁公司的租金为617808元，相对应的原告应当支付给被告的租金为363945元，故旺福隆公司的租金损失为253863元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，本院酌定被告从2015年2月1日起至实际清偿之日止，以253863元为基准，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率向原告支付利息。2、关于电梯、空调、发电机等设备设施损失关于电梯，房屋预租合同第一条第9款约定：租赁期满，装修及电梯、货梯归中房荆沙公司所有。关于空调、发电机、电缆等设施设备，租期届满原告腾退租赁房屋后，应在中房荆沙公司收回房屋时拆除，且原告提交的证据也不能证明这些设施设备残值几何，故本院对这些设施设备的损失本院不予认定。3、关于消防费用（2008）沙民初字第1199号民事调解书载明，旺福隆公司自愿承担消防设施费用和罚款共计255000元，中房荆沙公司负担205000元。旺福隆公司与中房荆沙公司就消防设施费用的争议，已经另案处理完毕，不属于本院审理范围，故原告要求被告赔偿消防设施费用205000元的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。三、中房荆沙公司的违约责任如何认定房屋预租合同第四条约定的月租金为135000元；第八条约定，中房荆沙公司提前收回房屋，应按月租金的1倍向旺福隆公司支付违约金，如违约金不足抵付旺福隆公司损失的，还应赔偿。据此，中房荆沙公司应向旺福隆公司支付违约金135000元。四、关于中房荆沙公司的反诉请求是否应当支持租赁结束后，旺福隆公司作为承租人应当恢复房屋原状，此项义务不因中房公司存在违约行为而免除。但因玻璃幕墙拆除前的具体情况和相应价值，根据现有证据不能确定，且外墙现由苏宁电器使用，客观上没有恢复的条件，本院不予支持。旺福隆公司应在合理期限内拆除承租房屋四楼楼顶建筑物及移动天线、三楼至四楼楼梯口建筑物，并将四楼楼顶恢复原状。中房公司的前述反诉请求应予支持。五、关于返还租赁押金33万元和电表过户押金1万元1、租赁押金属于履约保证金，应在旺福隆公司全部履行合同义务后返还，现旺福隆公司尚未恢复玻璃幕墙，也未在合理期限内拆除承租房屋四楼楼顶建筑物及移动天线、三楼至四楼楼梯口建筑物，所以租赁押金返还条件并未成就，本院就该项诉讼请求不予支持。2、原告未提交相应的证据证明被告收取了10000元的电表过户押金，旺福隆公司主张返还该费用没有依据，故本院对原告要求被告返还10000元电表过户押金的诉讼请求不予支持。被告主张原告尚欠2004年11月11日至2004年11月30日之间的租金，但是该阶段的租金被告在收回租赁房屋后，至庭审时提出该主张已近27个月，被告未提交在此期间向原告主张该项权利的相应证据，也未就此提出反诉，原告就被告的该项主张不予认可，故被告的该项抗辩意见本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、中国房地产开发荆沙公司向荆州市旺福隆商贸有限公司支付违约金135000元；二、中国房地产开发荆沙公司于本判决生效之日起十日内赔偿荆州市旺福隆商贸有限公司经济损失253863元，并从2015年2月1日起至实际清偿之日止，以253863元为基准，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率向原告支付利息；三、荆州市旺福隆商贸股份有限公司在本判决生效之日起三十日内拆除承租房屋四楼楼顶建筑物及移动天线、三楼至四楼楼梯口建筑物，并将四楼楼顶恢复原状，中国房地产开发荆沙公司在荆州市旺福隆商贸股份有限公司履行前述拆除义务后10日内向荆州市旺福隆商贸股份有限公司返还租赁押金33万元；四、驳回荆州市旺福隆商贸股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回中国房地产开发荆沙公司的其他诉讼请求。双方当事人在二审中未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。
上诉人中国房地产开发荆沙公司（以下简称中房公司）因与被上诉人荆州市旺福隆商贸股份有限公司（以下简称旺福隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服荆州市沙市区人民法院(2015)鄂沙市民初字第01910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2018年7月26日公开开庭审理了本案。上诉人中房公司的委托诉讼代理人陈程、程向东，被上诉人旺福隆公司的法定代表人戴福英及委托诉讼代理人李国飞、汤运芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，根据双方签订的合同，租赁期间届满为2015年12月1日，中房公司提前收回房屋的行为构成违约，应当赔偿损失并支付相应的利息，中房公司要求按2014年12月2日为届满期计算损失并不支付利息的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。玻璃幕墙拆除前的状态没有在合同中约定，无法确认恢复前的状态，且该外墙由苏宁公司使用，恢复必然会影响案外人利益，已无恢复必要，该上诉请求，本院不予支持。双方在合同中约定，中房公司提前收回房屋，应按月租金的1倍（即135000元）向旺福隆公司支付违约金，如违约金不足抵付旺福隆公司损失的，还应赔偿，现实际损失为253863，违约金135000不足抵付旺福隆公司损失，还应赔偿金额为118863元（253863-135000），对中房公司该项上诉请求，本院予以支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销荆州市沙市区人民法院(2015)鄂沙市民初字第01910号民事判决第（二）项、第（四）项；二、维持荆州市沙市区人民法院(2015)鄂沙市民初字第01910号民事判决第（一）项、第（三）项、第（五）项；三、中国房地产开发荆沙公司于本判决生效之日起十日内赔偿荆州市旺福隆商贸有限公司经济损失118863元，并从2015年2月1日起至实际清偿之日止，以118863元为基准，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率向荆州市旺福隆商贸有限公司支付利息；四、驳回荆州市旺福隆商贸股份有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费8800元，由中国房地产开发荆沙公司6000元，由荆州市旺福隆商贸有限公司负担2800元。本判决为终审判决。

审判长　　陈时中
审判员　　全　华
审判员　　谢成勇

书记员：程瀛