中国建设银行股份有限公司黄某分行、陈某某破产债权确认纠纷二审民事判决书

上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司黄某分行，住所地黄某市颐阳路560号。负责人：李鹰，该行行长。委托诉讼代理人：周鸿升，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，鄂州市人，中国建设银行股份有限公司黄某分行工作人员。委托诉讼代理人：李军山，湖北易胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黄某市人，住黄某市黄某港区。委托诉讼代理人：李景珍，湖北吴都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余桂华，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黄某市人，住黄某市黄某港区。委托诉讼代理人：李景珍，湖北吴都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鄂州市花湖致远房地产开发有限公司，住所地鄂州市花湖开发区。诉讼代表人：柯国顺，鄂州市花湖致远房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：肖鹏，湖北伸道律师事务所律师。

建行黄某分行上诉请求：1、撤销原审判决第四项，依法改判由原审原告或者原审原告与原审被告连带承担下欠款项的一次性还款任务；2、上诉费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。一审法院认定《个人住房（商业用房）借款合同》中的条款加重陈某某的责任，并无依据。借款担保合同中主合同为借款合同，具有合同相对性。在陈某某与建行黄某分行之间的贷款合同解除后，根据合同相对性原则，陈某某清偿贷款是作为按揭贷款合同借款人的义务，其应当向上诉人建行黄某分行返还全部贷款；其次，借款合同中约定，“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，贷款人解除与借款人借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息。”该条款是银行为了提高效率而预先拟定，但是经过协商，双方达成一致，并且借款合同对该条款进行了提醒。同时，在合同第20条借款人陈述和保证“借款人己阅读本合同所有条款，应借款人要求，贷款人已经就本合同做了相应的条款说明。借款人对本合同条款的含义及相应法律后果已全部知晓并充分理解”。陈某某作为借款人在购房借款合同被解除后，仍是归还借款的第一责任人，负有向银行归还贷款本息的义务，双方约定借款人在合同解除后，仍应向贷款人还本付息，根据合同法规定，不属于加重借款人一方责任的情形。二、一审判决法律理解错误。一审法院以最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，直接确认上诉人对致远公司享有债权属法律理解错误。该条款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，但该条规定并非效力性强制性规定，并未排除贷款银行与借款人就贷款返还进行特别约定的权利，故该条规定并不足以否定双方在个人购房借款合同中约定购房合同解除后，借款人仍应还本付息这一合同条款的效力。该条款系双方当事人就购房合同解除后，如何处理购房贷款及利息返还这一合同遗留问题的约定，系当事人意思自治范围。根据合同相对性，在借款担保合同中，涉及买方与银行间的借贷关系、借贷关系与期房担保关系，买方与银行的保证关系，但是作为借贷关系的主体，买方直接对合同所发生的法律事实和关系承担责任，并不能因为担保方的责任免除债务人的责任。依据合同法第九十七条的规定，债务人对债权人负有直接的恢复原状也就是返还借款的义务。三、一审判决明显违反公平原则，严重影响交易安全。立法本意为避免诉讼资源及成本，在开发商有清偿能力的前提下，直接判决由开发商将按揭贷款及原告应当赔偿的损失直接支付给银行，但本案的特殊之处在于，致远公司已启动破产程序，完全无法偿付上诉人的贷款本息及损失，在此情况下，一审的判决将导致上诉人的债权落空，明显违反公平原则，严重影响正常的交易秩序。一审法院无视借款人的过错，保护违约方，损害守约方，违反民法公平原则。我国对个人住房贷款有着严格特殊的管理规定，要求借款人提供真实、合法、有效的贷款资料，满足不同时期的首付款要求。在贷款过程中，2008年陈某某提交的与花湖致远公司签订并报房产局备案的《商品房买卖合同》约定的总房款为117.3万元，其中在建行的贷款为50万元，其余为首付款已付清。而实际上，法院已查明“2011年4月22日，陈某某向致远公司缴纳购房款30万元”，致远公司管理人也提出“按揭时间先于缴纳首付款时间”，“审核确认陈某某已付房款80万元”都可证明陈某某提供给建行的总共67.3万元首付款为虚假证明，时间相隔3年，金额相差30多万。陈某某存在与花湖致远公司共同虚假标高房价、伪造首付证明、增加贷款金额的欺诈违约行为，违反了贷款合同中第9条第5款约定借款人“应向贷款人提供符合要求的已向售房人首付款的证明材料”的义务。欺诈违约本就应承担比一般借款人更大的责任，更加符合法治社会的公平和正义原则。综上，请求二审法院依法查明事实，予以改判。陈某某、余桂华辩称：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。上诉人借款合同的约定不能对抗法律的规定。上诉人提供的借款合同是格式合同，不得加重答辩人的义务。期房按揭贷款的，开发商不仅需要将期房办理抵押，还需要提供相应资金在银行作贷款保证金。本案中上诉人违规发放贷款，导致开发商无任何贷款保证金，阶段性担保丧失了实际意义，上诉人本身存在过错。答辩人是经开发商同意于2011年交付首付款的，不存在有欺诈违规的行为，即使违规，也是上诉人与开发商之间违规，上诉人自身未尽审查义务。致远公司辩称：根据合同的相对性原则，陈某某作为借款合同的借款人，其应承担向银行偿还贷款的义务，致远公司对此承担连带责任。陈某某、余桂华在一审的诉讼请求为：1、判令解除原告与被告致远公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令确认原告对被告享有债权593,700.77元（原告支付购房首付款30万元，截止2017年11月8日偿还银行贷款293,700.77元，银行贷款以原告实际向银行还款为准）；3、判令解除原告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，由被告向第三人履行余下的还款义务；4、由被告承担本案全部费用。一审法院认定：原告陈某某与余桂华系夫妻关系。2008年10月8日，陈某某与致远公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，陈某某以1,173,169.00元的价格购买被告致远公司开发的位于鄂州市花湖开发区振兴大道钱柜华园（上上坊）第1幢1号房，首付款473,169.00元，余款70万元申请银行贷款。同年12月4日，陈某某与第三人建行黄某分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，借款本金50万元，借款期限为叁佰陆拾个月即2008年12月4日至2038年12月4日止，本合同项下的担保方式为抵押加阶段性担保，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；借款人与售房人签订的《商品房买卖合同》被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，贷款人解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用；合同还就其他事项进行了约定。陈某某作为借款人和抵押人，余桂华作为抵押人，致远公司作为保证人，建行黄某分行作为贷款人在合同上签名捺印。合同签订后，涉案房屋在房产部门办理了期房抵押手续，抵押权人建行黄某分行，权利价值50万元。随后，建行黄某分行按合同约定发放贷款50万元。2011年4月22日，陈某某向致远公司缴纳购房款30万元，致远公司出具收据一张。2015年3月24日，被告致远公司向法院申请破产，本院于同年7月23日作出（2015）鄂鄂城破字第00001号民事裁定书，决定立案受理致远公司的破产申请，并通过摇号方式指定湖北伸道律师事务所为破产管理人。原告依法向被告申报债权，破产管理人于2017年6月15日向原告发出债权确认通知书，确认其与致远公司签订的《商品房买卖合同》（1-1号别墅）存在一房二卖，因该房尚未办理所有权变更登记于其名下，且已被他人实际合法占有，故购房合同无法继续履行，审核确认，陈某某已付房款80万元，最终确定债权金额为80万元。由此引起纠纷。另查明，截止至2017年11月8日，陈某某已偿还贷款本金79,594.71元，利息214,106.60元，还下欠贷款本金420,405.29元。一审法院认为，本案争议的焦点有两个，一是原告主体资格；二是《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，已偿还借款本息和余下借款本息的责任如何承担。关于原告主体资格的问题。致远公司认为无论是商品房买卖合同还是破产债权的申报，均是陈某某以个人名义进行的，故余桂华不应作为本案原告。一审法院认为，陈某某与余桂华系夫妻关系，商品房买卖合同和借款合同均是发生在其夫妻关系存续期间，由合同产生的权利义务应为夫妻共同享有和承担，故余桂华是本案适格的主体，致远公司的辩称理由不成立。关于《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，已偿还借款本息和余下借款本息的责任如何承担的问题。首先，陈某某与致远公司于2008年10月8日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合同合法有效，致远公司将涉案房屋又处置给他人，且他人已实际合法占有，导致合同无法履行，属违约方，原告要求解除合同，致远公司亦表示同意，故原告的该项诉请一审依法予以支持。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告要求解除其与第三人建行黄某分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，依法亦予以支持。第三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，对于原告已支付的首付款以及已偿还的银行贷款本息，应确认为其对被告致远公司享有的债权，余下贷款本息由致远公司承担，但因致远公司已进入破产程序，自合同解除之日的贷款利息不再承担。至于致远公司提出的利息与其无关的辩称理由，因其系导致涉案房屋买卖合同解除的违约方，应对由此给原告造成的损失承担相应的责任，故其辩称理由不成立。第四，第三人以其与陈某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中已约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，贷款人解除与借款人的借贷关系后，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用”为由，要求原告承担借款合同解除后余下贷款本息的偿还责任。一审法院认为，陈某某与建行黄某分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是建行黄某分行提供的制式合同，是其为重复使用而预先拟定，在订立合同时未与合同相对方协商的条款，该合同属格式合同，其中的条款为格式条款，建行黄某分行要求陈某某承担偿还合同解除后借款本息及其他费用所依据的合同条款，加重了陈某某的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“…提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，因建行黄某分行要求陈某某承担责任的条款属无效条款，故其要求陈某某承担偿还余下贷款本息的请求，依法不予支持。同时，因建行黄某分行未就涉案房屋获得现实抵押权，而仅为抵押预告登记，不存在行使抵押权的问题。综上所述，原告要求解除其与被告致远公司签订的商品房买卖合同、与第三人建行黄某分行签订的借款合同，于法有据，依法予以支持。虽致远公司于2015年7月进入破产程序，但涉案合同系经法院裁决才解除，故贷款利息应计算至裁决生效涉案合同解除之日，而非计算至破产申请受理时。至于原告要求被告承担因本案引起的全部费用，因其未提供具体请求项目和数额，对于诉讼费以外的部分一审依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国破产法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，一审判决：一、解除原告陈某某与被告致远公司于2008年10月8日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告陈某某与第三人建行黄某分行于2008年12月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、确认原告陈某某、余桂华对被告致远公司享有债权593,700.77元[其中房屋首付款300,000.00元，已偿还银行贷款本金79,594.71元，利息214,106.60元（该贷款本息计算至2017年11月，实际数额以第三人建行黄某分行于本判决生效之日当月出具的还款明细清单为准）]。四、确认第三人建行黄某分行对被告致远公司享有债权，具体金额为原告陈某某自本判决生效之日起因涉案《个人住房（商业用房）借款合同》下欠的贷款本金（具体数额以第三人建行黄某分行于判决生效之日当月出具的借款明细清单为准）。五、驳回原告和第三人建行黄某分行的其他诉讼请求。本案案件受理费1,000.00元，由被告致远公司负担。在二审法院指定的举证期限内，被上诉人陈某某、余桂华举出活期账户明细一份，证明在一审判决后，其又向银行偿还了8期贷款，每期2499.98元，合计19,999.84元。被上诉人致远公司举出破产债权申报书一份，证明陈某某自认购房总价是80万元。经庭审质证，上诉人建行黄某分行对陈某某、余桂华举出的活期账户明细没有异议，具体数额以其核实为准。被上诉人致远公司同意上诉人建行黄某分行的质证意见。对被上诉人致远公司举出的证据，上诉人建行黄某分行对该证据的真实性没有异议，并认为该证据进一步证实了陈某某在贷款时使用了两份合同，具有过错。被上诉人陈某某、余桂华对该证据的真实性没有异议，但其认为其申报的是物权，不是债权。本院认为，各方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院采信以上证据记载的内容。二审审理查明，一审已认定的事实属实，本院依法予以确认。另查明：一审判决后，陈某某偿还了银行贷款19,999.84元。陈某某向致远公司购买房屋的实际价格为80万元。
上诉人中国建设银行股份有限公司黄某分行（以下简称建行黄某分行）为与被上诉人陈某某、余桂华、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）破产债权确认纠纷一案，不服鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初3075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人建行黄某分行的委托诉讼代理人周鸿升、李军山，被上诉人陈某某、余桂华的委托诉讼代理人李景珍，被上诉人致远公司的委托诉讼代理人肖鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，根据被上诉人陈某某、余桂华在一审的诉请及二审的答辩意见，其一审起诉要求由致远公司向建行黄某分行履行余下的还款义务，该诉请的实质含义是其不承担向建行黄某分行偿还余下贷款的义务。故本案二审当事人争议的焦点问题是：一审判决对《中华人民共和国合同法》第四十条的适用及对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第二款的理解是否有误，陈某某、余桂华是否应该承担向建行黄某分行偿还余下贷款的义务。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第二款虽然规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，但该条款并没有免除购房者的还款义务。且根据合同的相对性原则，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。故陈某某、余桂华对建行黄某分行的贷款偿还义务并不能免除。其次，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十条规定：“提供格式条款的一方加重对方责任的，该条款无效”。这里的“加重对方责任”，是指含有在通常情况对方当事人不应承担的义务。而在借款合同关系中，通常情况下，借款人是负有偿还借款义务的。故陈某某与建行黄某分行在《借款合同》中有关“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”的约定，不属于《合同法》第四十条所规定的“加重对方当事人责任”的情形。一审判决以《中华人民共和国合同法》第四十条中有关提供格式条款的一方加重对方责任的，该条款无效的规定，来否认上诉人建行黄某分行与被上诉人陈某某之间签订的《借款合同》中的有关借款人偿还还款义务的条款的效力，属于对法律、司法解释的理解错误。故建行黄某分行上诉认为一审判决对《中华人民共和国合同法》第四十条的适用及对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第二款的理解有误的上诉理由成立，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五第二款规定商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，其立法本意是为了避免由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行的处理方式，给当事人带来诉累。根据合同的相对性原则，陈某某是借款人，致远公司是担保人，二者应连带承担对余下贷款的还款义务。故对于建行黄某分行要求陈某某、余桂华、致远公司连带偿还余下贷款本息的上诉请求，本院予以支持。由于陈某某、余桂华在一审诉请要求确认的债权不包括余下的银行贷款，根据民事诉讼不告不理的原则，其在一审判决后偿还的贷款本息及本案中其应向建行黄某分行承担的贷款余额本院不做处理，但其可于判后向致远公司补充申报债权。一审判决确认陈某某、余桂华对致远公司的债权时计算有误（300000+79594.71+214106.60=593701.31元，而一审计算的结果是593700.77元，二者相差0.54元），鉴于陈某某、余桂华未对此提出上诉，本院不做调整。综上，原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初3075号民事判决第（一）、（二）、（三）项，即（一）解除原告陈某某与被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司于2008年10月8日签订的《商品房买卖合同》。（二）解除原告陈某某与第三人中国建设银行股份有限公司黄某分行于2008年12月4日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。（三）确认原告陈某某、余桂华对被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司享有债权593,700.77元〔其中房屋首付款300,000.00元，已偿还银行贷款本金79,594.71元，利息214,106.60元（该贷款本息计算至2017年11月，实际数额以第三人中国建设银行股份有限公司黄某分行于本判决生效之日当月出具的还款明细清单为准）〕。二、撤销鄂州市鄂城区人民法院（2017）鄂0704民初3075号民事判决第（四）、（五）项，即（四）确认第三人中国建设银行股份有限公司黄某分行对被告鄂州市花湖致远房地产开发有限公司享有债权，具体金额为原告陈某某自本判决生效之日起因涉案《个人住房（商业用房）借款合同》下欠的贷款本金（具体数额以第三人中国建设银行股份有限公司黄某分行于判决生效之日当月出具的借款明细清单为准）。（五）驳回原告和第三人中国建设银行股份有限公司黄某分行的其他诉讼请求。三、陈某某、余桂华、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向中国建设银行股份有限公司黄某分行连带偿还因涉案《个人住房（商业用房）借款合同》下欠的贷款本金（具体数额以建行黄某分行于本判决生效之日当月出具的借款明细清单为准）。四、驳回陈某某、余桂华的其他诉讼请求。一审案件受理费1000元，由鄂州市花湖致远房地产开发有限公司负担。二审案件受理费1000元，由陈某某、余桂华、鄂州市花湖致远房地产开发有限公司共同负担。本判决为终审判决。

审判长　柯　君
审判员　廖春花
审判员　湛少鹏

书记员：肖臣