中国工商银行股份有限公司海城支行与聂某某、高某某金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：中国工商银行股份有限公司海城支行，营业场所，辽宁省鞍山市海城市海洲管理区北关街健康委，统一社会信用代码为91210381941371639R。
负责人：宁伟博，职务，行长。
委托诉讼代理人：安颖，辽宁鑫熹律师事务所律师。
被告：聂某某，女，汉族，户籍地辽宁省辽中县。
被告：高某某，男，汉族，户籍地辽宁省辽中县。
被告：海城实华置业有限公司，住所地，海城市响堂管理区箭楼委，统一社会信用代码为xxxx。
法定代表人：蔚厚义。

原告中国工商银行股份有限公司海城支行诉被告聂某某、高某某、海城实华置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2018年1月30日受理后，依法由组成合议庭，于2018年10月8日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司海城支行的委托诉讼代理人安颖到庭参加诉讼。被告聂某某、高某某、海城实华置业有限公司经本院送达开庭传票后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司海城支行诉称：2012年3月12日，被告向中国工商银行股份有限公司海城支行提出购房借款申请，并提供了身份证明、收入证明、购房合同及首付款发票等证明文件，经中国工商银行股份有限公司海城支行审查，同意其贷款申请并与其签订了个人购房借款/担保合同。被告聂某某、高某某向我行申请贷款26万元用于购买由海城实华置业有限公司开发的海城市在水一方小区15栋1单元6层1号，并用该房屋在我行为该笔贷款作抵押。被告海城实华置业有限公司为该贷款提供担保。合同约定：借款期限为10年，利率为5.39%，我行依法约定向被告发放了贷款。被告从2015年6月开始拒不履行还款义务。截止2017年6月被告尚欠我行本金193040元及利息23832元。综上所述，原告认为，原、被告“个人/担保合同”、及被告“还款承诺书”合法有效，被告聂某某、高某某、海城实华置业有限公司不按照合同约定偿付贷款本息的行为已违反合同约定，故依法向人民法院提起诉讼，请法院依法查清事实，判令：1、被告聂某某、高某某偿还贷款本金193040元及利息，原告对抵押房屋享有优先受偿权；2、被告海城实华置业有限公司承担连带保证责任；3、案件受理费由被告承担。
被告聂某某、高某某未答辩。
被告海城实华置业有限公司辩称：原告主张权利现已超出保证期间，依法应当免除被告的保证责任，案涉房屋虽未办理抵押登记，但系因验收手续的问题才未能办理，与被告无关，应当驳回原告对被告的诉讼请求。
经审理查明，2012年3月2日，原告中国工商银行股份有限公司海城支行与被告聂某某、高某某、海城实华置业有限公司签订个人购房借款/担保合同，合同约定贷款金额为26万元，用于购买坐落于海城市响堂管理区荒岭子在水一方小区15楼1单元6层1号，建筑面积102.96平方米，担保方式为抵押，贷款期限为120个月，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行，还款方式采用等额本息还款法，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在基准利率基础上加收40%确定，保证人采用阶段性连带责任保证，原告方签字并盖章确认，被告聂某某、高某某作为借款人和抵押人签字确认，被告海城实华置业有限公司作为保证人盖章确认。合同签订后，原告向被告聂某某、高某某的账户中发放贷款26万元，并就抵押物办理了抵押登记备案。截至2018年9月21日，被告聂某某、高某某尚欠借款本金193039.92元及利息39057.70元。
原告为支持其诉讼请求向本院提供的证据有：
1、个人购房借款/担保合同，证明被告聂某某、高某某在原告处办理按揭贷款，数额为26万元，担保方式为抵押，贷款利率为基础利率，逾期加罚40%；
2、借款凭证，证明原告向被告发放贷款26万元；
3、房屋抵押登记备案申请表，证明原告就抵押房屋办理了抵押登记备案；
4、担保函，证明被告海城实华置业有限公司为聂某某、高某某贷款本息提供担保，承诺如聂某某、高某某不还款，从开发商的保证金账户中直接划款；
5、交易明细，证明被告聂某某、高某某尚欠贷款本金193039.92元及利息39057.70元，利息自2018年9月22日起按照合同约定计算。
原告提供的证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。

本院认为，原告中国工商银行股份有限公司海城支行与被告聂某某、高某某、海城实华置业有限公司签订的个人购房借款/担保合同系当事人真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同履行相应的义务。合同签订后，原告依约向被告发放了贷款，根据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同”之规定，原告依照个人购房借款/担保合同向被告聂某某、高某某足额发放了贷款26万元，被告理应按照合同约定，按时分期足额偿还原告借款本息。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，被告聂某某、高某某从2015年6月起逾期还款，显系违约，故本院对原告中国工商银行股份有限公司海城支行要求被告聂某某、高某某偿还剩余全部借款本金及逾期利息的诉讼请求予以支持。
根据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”之规定，被告聂某某、高某某不履行债务时，原告有权要求对其所有的抵押房屋享有优先受偿权。
根据《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款“保证担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和时限债权的费用，保证合同另有约定的，按照约定”之规定，被告聂某某、高某某未按照合同约定及时偿还原告借款本息，原告有权依照合同约定及担保函的担保，要求被告海城实华置业有限公司承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债权人追偿”之规定，被告海城实华置业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告聂某某、高某某追偿。
关于被告海城实华置业有限公司提出原告主张权利现已超出保证期间，依法应当免除被告的保证责任，案涉房屋虽未办理抵押登记，但系因验收手续的问题才未能办理，与被告无关，应当驳回原告对被告的诉讼请求一节，因原、被告双方签订的合同约定的保证期间为合同项下贷款到期之日起两年或贷款提前到期之日起两年，原告在本次诉讼中主张合同提前到期，同时亦向被告主张保证责任，故并未超出保证期间，而合同中明确约定被告的保证责任自原告收到房屋他项权证书时免除，本按照原告并未收到房屋他项权证书，故不应免除其保证责任，故本院对被告的该项辩解不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告聂某某、高某某于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司海城支行借款本金193039.92元、利息39057.70元及利息（自2018年9月22日起至借款还清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率×140%计算）；
二、原告中国工商银行股份有限公司海城支行对被告聂某某、高某某提供的房屋（位于海城市响堂管理区荒岭子在水一方小区15楼1单元6层1号，建筑面积102.96平方米）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、被告海城实华置业有限公司在被告聂某某、高某某所购买的房屋办理房屋他项权证书前对其上述贷款本息承担连带清偿责任，被告海城实华置业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告聂某某、高某某追偿。
案件受理费4553元，由被告聂某某、高某某、海城实华置业有限公司负担。此款已由原告垫付，被告方在履行本判决确定给付义务时加付4553元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。

审判长 刘晓旭
人民陪审员 王慧岚
人民陪审员 李丹

书记员： 姜军