中国工商银行股份有限公司安陆支行与潘某某、方某某等金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：中国工商银行股份有限公司安陆支行。住所地：安陆市碧涢路***号。主要负责人：王家清，该支行行长。委托诉讼代理人：池辛，该支行职员。被告：潘某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住浙江省平阳县。被告：方某某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住浙江省平阳县。（系潘某某之妻）被告：湖北峰海喻丰房地产开发有限公司。住所地：安陆市陈店乡沈畈村**组。组织机构代码：72612051-1。法定代表人：喻道峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王锡楚，湖北维天律师事务所律师。

原告中国工商银行股份有限公司安陆支行（以下简称安陆工行）诉被告潘某某、方某某、湖北峰海喻丰房地产开发有限公司（以下简称喻丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月29日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安陆工行的委托诉讼代理人池辛、被告喻丰公司的委托诉讼代理人王锡楚到庭参加了诉讼，被告潘某某、方某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安陆工行向本院提出诉讼请求：1、判令被告潘某某、方某某立即偿还原告借款本金5399420.42元及利息；2、判令原告对被告提供的房地产抵押物享有优先受偿权；3、判令被告喻丰公司对上述借款本金及利息承担连带保证责任；4、判令三被告承担本案诉讼费、保全费等费用。事实与理由：1、2014年4月20日,原告与被告潘某某、方某某签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：原告为被告潘某某发放贷款680万元，期限10年。原告已于2014年4月25日依约发放了贷款人民币680万元，贷款用于购买喻丰的商业楼盘。2、在原告与被告潘某某、方某某签订的《个人购房借款/担保合同》中亦约定，以抵押人潘某某名下位于安陆市开发区峰海天城1#幢1层102铺室作为被告潘某某、方某某在原告处的本笔贷款抵押物，并于2014年4月14日到安陆市住房保障和房屋管理局办理了商品房预售抵押预告登记，证号为房预城东区字第YD008313号。3、原告与被告喻丰公司于2014年2月18日、2014年2月20日先后签订了《担保函》及《个人购房借款/担保合同》，同时约定，被告喻丰公司是此笔贷款担保人，担保方式为阶段性连带责任保证，担保期限是贷款发放日至该商用房办理正式抵押登记并将正式抵押登记权证交付原告之日止。由于抵押物至今未办理正式抵押登记，被告喻丰公司应承担连带责任保证。因被告潘某某、方某某已累计6次未按时足额偿还贷款本息，原告依约向其宣布上述贷款提前到期，并诉讼至法院，要求判如所请。喻丰公司辩称，1、原告要求的复利请求无法律依据；2、喻丰公司的担保期限问题，本案中支付期限未到期，且原告是全额起诉，喻丰公司的担保期限是担保到原告抵押权正式实现之日，原告只要实现担保物权，喻丰公司的担保责任应当免除；3、原告设置了商品房预售抵押登记，可以实现担保物权。被告潘某某、方某某未向本院提交书面答辩，亦未提交相关证据。原告安陆工行围绕诉讼请求提交了证据，被告喻丰公司认可。被告潘某某、方某某未到庭质证，视为其放弃质证的权利。原告安陆工行提交的证据一至十一（见附录1）能够真实客观地反映案件的事实，本院予以确认并在卷佐证。依照当事人对事实的陈述以及有效证据，本院确认案件事实如下：2013年9月，被告潘某某、方某某夫妇在被告喻丰公司位于安陆××××经济开发区峰海天城购买商业楼盘，购房款总额13667400元，被告潘某某、方某某支付了6867400元购房款后，余款680万元经上述原、被告三方同意，由被告潘某某、方某某向原告安陆工行以所购商用房贷款按揭支付，由被告喻丰公司进行担保。2014年2月10日，原告安陆工行与被告潘某某、方某某及被告喻丰公司法定代表人喻道峰签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同借款部分约定主要内容为：原告向被告潘某某、方某某贷款680万元，期限10年，每月等额本息还款法，借款利率为5.88%，逾期罚息利率在借款利率5.88%基础上加收30%,即7.644%，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计付复利;同时合同第二部分第十四条第1、2项约定:借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人可宣布合同立即到期，并要求借款人立即清偿借款本金及利息。该合同抵押物的担保部分约定，以抵押人潘某某名下位于安陆××××经济开发区城东村峰海天城房产开发项目区1#幢1层102铺室作为被告潘某某、方某某在原告处的贷款抵押物，并于2014年4月14日到安陆市住房保障和房屋管理局办理了商品房预售抵押预告登记，证号为房预城东区字第YD008313号。该合同保证人的担保部分约定：被告喻丰公司是此笔贷款担保人，担保方式为阶段性连带责任保证，担保期限是贷款发放日至办理正式抵押登记并将正式抵押登记权证交付原告安陆工行之日止。以上合同签订后，原告安陆工行2014年4月25日依约向被告潘某某、方某某指定的被告喻丰公司账户发放了贷款人民币680万元。贷款发放后，2016年6月始被告潘某某、方某某有不按期足额还款的违约行为，至2017年3月被告潘某某、方某某未偿还本息。原告安陆工行通过电话催收的同时向被告喻丰公司送达宣布全部贷款提前到期通知书及逾期贷款催收通知书。原告安陆工行于2017年8月11日向被告潘某某、方某某送达并在2017年8月16日的湖北日报上公告刊发宣布全部贷款提前到期通知书及逾期贷款催收通知书。截止2017年3月底被告潘某某、方某某已还贷款本金1400579.58元，已还利息1128459.27元，下欠本金5399420.42元及剩余利息。2017年8月18日，原告安陆工行就被告下欠该贷款本息向本院申请诉前保全，本院以(2017)鄂0982财保39号民事裁定书对被告潘某某名下位于安陆××××经济开发区峰海天城房产开发项目区1#幢1层102铺室的房屋进行了查封保全。并随即诉至本院，请求判如所请。

本院认为，债务应当清偿，本案涉案的《个人购房借款/担保合同》及《担保函》，均系合同当事人真实意思的表示，且符合法律的规定，上述合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同约定履行各自的义务。原告安陆工行已依约履行了给付贷款的义务，被告潘某某、方某某即负有按期归还借款本息的义务，现被告潘某某、方某某未履行还款义务，已构成违约，其应承担相应的违约责任。因被告潘某某、方某某自2017年3月起没有按照约定偿还贷款，经催收至诉讼前仍不能按期偿还贷款，原告安陆工行按照合同第二部分第十四条第1、2项约定，有权依约向各被告宣布上述贷款提前到期，并要求被告潘某某、方某某立即偿还本金及利息。此外，被告潘某某、方某某以其购买的商业楼盘为涉案借款提供抵押担保，该抵押办理了预售商品房抵押权预告登记手续，具有公示效力，没有涉及第三方债务，抵押权依法设立，故该抵押物应作为债权的担保，在债务人不履行债务时应以被告潘某某、方某某抵押的该房产折价、拍卖或变卖该财产的价款由债权人优先受偿。被告喻丰公司在保证合同上签字认可，亦对借款双方提前到期情形的约定知晓，故喻丰公司主张该债务没有到期的抗辩理由不能成立。另被告喻丰公司辩称只要原告实现了担保物权，被告喻丰公司就免除保证责任的主张，因合同中阶段性保证条款系对保证责任终止所附解除条件约定，并非保证期间约定，且双方在合同中没有此明确约定，故对此主张本院不予支持。故喻丰公司应该依约履行保证义务，对该笔借款承担连带保证责任，即对原告安陆工行在上述物的担保以外的债权承担连带保证责任。综上所述，对原告安陆工行要求被告潘某某、方某某偿还借款本金5399420.42元，按约定利率支付借款利息，并按约定之逾期罚息利率计付复利的诉讼请求，本院依法予以支持；对原告安陆工行要求对被告潘某某、方某某抵押的商业楼盘享有优先受偿权的诉讼请求亦予以支持；同时，对原告安陆工行要求被告喻丰公司承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对被告喻丰公司质疑的该贷款复利的收取依据问题，因双方借款合同有明确的约定，且该约定符合中国人民银行关于人民币利率管理的规定，故本院支持合同关于复利的计算方式。被告潘某某、方某某经本院合法传唤，无正当理由没有参加诉讼，是其放弃自己诉讼权利，应承担相应的后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《城市房地产抵押管理办法》第三条,《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十四条、第二十一条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告潘某某、方某某于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司安陆支行借款本金5399420.42元并支付利息、罚息、复利（自借款之日起至还款之日止按合同约定计算，已付利息1128459.27予以抵扣）；二、原告中国工商银行股份有限公司安陆支行对抵押合同项下的位于安陆市东城经济开发区城东村峰海天城1#幢1层102铺室的房屋折价或拍卖、变卖的价款在被告潘某某、方某某不能清偿本判决主文第一项所确认的债务范围内优先受偿；三、被告湖北峰海喻丰房地产开发有限公司对上述借款承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50891.47元，减半收取25446元，保全费5000元，合计30446元由被告潘某某、方某某负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。