中国工商银行股份有限公司安陆支行与徐某、潘某某金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：中国工商银行股份有限公司安陆支行,住所地安陆市碧涢路208号。
负责人：王家清，该支行行长。
委托诉讼代理人：池辛，男，该支行员工。
被告：徐某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住云梦县。
被告：潘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住云梦县。
被告：安陆振威投资开发有限公司，住所地安陆市太白大道南50号。
法定代表人：夏启明，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。

原告中国工商银行股份有限公司安陆支行（以下简称工行安陆支行）与被告徐某、潘某某、安陆振威投资开发有限公司（以下简称安陆振威公司）金融借款合同纠纷一案，原告于2018年4月23日申请诉前财产保全，本院于2018年4月24日作出（2018）鄂0982财保16号民事裁定书。本院于2018年5月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行安陆支行的委托诉讼代理人池辛到庭参加诉讼，被告徐某、潘某某、安陆振威公司经本院公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行安陆支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告徐某、潘某某立即偿还所欠原告贷款本金2,213,265.92元及2017年12月30日至2018年4月15日期间的利息42,420.42元（此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止）；2、判决原告对被告徐某、潘某某提供的抵押物享有优先受偿权，有权以处置抵押物的价款优先受偿下欠的贷款本息及原告实现债权的费用；3、判决被告安陆振威公司对被告徐某、潘某某的上述债务承担连带保证责任；4、判决上列被告承担本案诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。
事实和理由：2013年1月20日，原告与被告徐某、潘某某签订了《个人购房借款担保合同》，约定：原告为被告徐某、潘某某发放贷款370万元，期限10年，以抵押人徐某名下位于安陆××府城凤凰村朝阳小区（凤凰城市广场）C栋1幢1层159、160、161、162、163A、163B、165号的房屋作为本笔贷款抵押物，并于2013年1月23日到安陆市住房保障和房屋管理局办理了商品房预售抵押预告登记，证号为房预府城区字第D003761号。原告已于2013年2月1日依约发放了贷款人民币370万元。
原告工行安陆支行与被告安陆振威公司分别于2013年1月10日、2013年1月20日签订的《担保函》及《个人购房借款担保合同》中约定，被告安陆振威公司是此笔贷款担保人，担保方式为阶段性连带责任保证，担保期限是贷款发放日至该商用房办妥正式抵押登记并将正式抵押登记权证交付原告之日止。
被告徐某、潘某某已累计违约6次以上未按时足额偿还贷款本息，原告依约向其宣布上述贷款提前到期，要求其立即偿还所欠原告贷款本息。鉴于被告徐某、潘某某未履行归还原告贷款本息的义务，被告安陆振威公司也未履行担保责任，原告申请诉前保全，安陆市人民法院以（2018）鄂0982财保16号民事裁定书对被告徐某名下位于安陆××府城凤凰村朝阳小区（凤凰城市广场）C栋1幢1层159、160、161、162、163A、163B、165号的房屋进行了保全。现根据法律规定和合同约定依法提起诉讼，请求判如所请。
徐某、潘某某、安陆振威公司均未作答辩，也未提交相关证据。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告均未到庭质证，视为对质证权利的放弃。原告提交的证据真实、合法、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：2013年1月10日，原告工行安陆支行与被告安陆振威公司签订《担保函》，约定被告安陆振威公司作为保证人自愿为《个人购房借款担保合同》中发放的贷款提供连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。
2013年1月20日，原告工行安陆支行与被告徐某、潘某某签订《个人购房借款担保合同》，合同约定：被告徐某以位于安陆××府城凤凰村朝阳小区（凤凰城市广场）C栋1幢1单元159、160、161、162、163A、163B、165号的房屋作为抵押和被告潘某某共同向原告贷款370万元，贷款期限10年，实际放款日和到期日以借款凭证为准，还款方式为等额本息还款法，每月1日为还款日，如未按期偿还贷款则按罚息利率按日计收利息，不能按时支付利息则按罚息利率计收复利。被告安陆振威公司作为保证人自愿为上述贷款提供连带责任保证，并在该合同上签名、盖章确认。
2013年1月23日，案涉抵押物办理了商品房预售抵押预告登记，证号为安陆市房预府城区字第YD003761号。
2013年2月1日，原告依约向被告徐某账户发放了贷款人民币370万元，贷款到期日为2023年2月1日。贷款发放后，被告徐某、潘某某偿还部分本金及利息，自2017年12月30日开始，下欠借款本金2,213,265.92元、利息42,420.42元（截止2018年4月15日）及此后的利息未付，原告依据合同约定宣布贷款提前到期，诉至本院请求判决支持全部诉讼请求。

本院认为，本案当事人签订的《个人购房借款担保合同》系合同各方的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应按合同约定履行义务。原告按照约定向被告徐某履行了给付贷款的义务，被告徐某、潘某某未按约定期限履行还本付息的义务已构成违约，应承担相应的法律责任，故原告要求被告徐某、潘某某偿还下欠借款本金及利息的诉讼请求，本院予以支持。被告安陆振威公司作为保证人在《担保函》，以及原告和被告徐某、潘某某签订的《个人购房借款担保合同》上盖章确认，自愿为案涉借款提供连带责任保证，现被告徐某、潘某某逾期未还款，应承担连带保证责任，故原告的该项请求予以支持。
关于原告是否对案涉抵押物享有优先受偿权的问题。本院认为，涉案房屋上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告在案涉房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权。因此，预告登记不同于抵押登记，抵押权自登记时设立，原告对案涉房屋未取得现实抵押权，故原告对商品房预售抵押预告登记的位于安陆××府城凤凰村朝阳小区（凤凰城市广场）C栋1幢1层159、160、161、162、163A、163B、165号的房屋不享有优先受偿权，原告的该项诉讼请求不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告徐某、潘某某自本判决生效之日起十日内偿还
原告中国工商银行股份有限公司安陆支行贷款本金2,213,265.92元及利息42,420.42元（2017年12月30日至2018年4月15日），此后的利息、罚息、复利按合同约定计付至贷款清偿之日止；
二、被告安陆振威投资开发有限公司对上述第一项的还款义务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司安陆支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费24845元，保全申请费5000元，由被告徐某、潘某某、安陆振威投资开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判长 陈凌君
审判员 易秋霞
人民陪审员 徐宏

书记员： 张婷