中国工商银行股份有限公司安陆支行与左某某、杨爱国金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告:中国工商银行股份有限公司安陆支行以下简称安陆工商银行。住所地:安陆市碧涢路***号。统一社会信用代码：xxxx。
负责人：王家清,该行行长。
委托诉讼代理人：池辛、王丹，该行员工。
被告：左某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省云梦县人，务工，住湖北省云梦县。
被告：杨爱国（系左某某配偶），男，xxxx年xx月xx日出生，务工，住湖北省云梦县。
被告：安陆振威投资开发有限公司。住所地：安陆市太白大道***号。统一社会信用代码：91420982562747907U。
法定代表人：夏启明，该公司总经理。
上列被告共同委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。

原告安陆工商银行与被告左某某、杨爱国、安陆振威投资开发有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2018年5月28日向本院申请诉前财产保全，本院于当日作出（2018）鄂0982财保22号民事裁定书。本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告安陆工商银行的委托诉讼代理人池辛、王丹，被告左某某、杨爱国、安陆振威投资开发有限公司的共同委托诉讼代理人王相春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告安陆工商银行向本院提出诉讼请求：1，判令被告左某某、杨爱国立即偿还所欠原告贷款本金余额3,626,539.51元及2017年12月30日至2018年5月21日所欠原告的利息88,113.69元合计3,714,653.20元）（此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止）根据[孝感]行[安陆]支行[2011]年[商房贷0000495]号的《个人购房借款担保合同》第4条第4.1条及借据约定，借款利率为5.635%;根据第9.1条约定，逾期罚息利率在借款利率5.635%基础上加收30%,即7.3255%；根据9.1条的约定，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计付复利，即7.3255%；2，判令原告对被告左某某、杨爱国提供的抵押物享有优先受偿权，有权以处置抵押物的价款优先受偿被告左某某、杨爱国所欠的原告贷款本息及原告实现债权的费用；3，判令被告安陆振威投资开发有限公司对被告左某某、杨爱国的上述债务承担连带保证责任；4，判令上列被告承担本案诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。
事实及理由：2011年12月5日原告与被告左某某、杨爱国签订了编号为[孝感]行[安陆]支行[2011]年[商房贷0000495]号的《个人购房借款担保合同》约定：原告为被告左某某、杨爱国发放贷款750万元，期限10年。原告已于2011年12月10日依约发放了贷款人民币750万元。
在原告与被告左某某、杨爱国签订了编号为[孝感]行[安陆]支行[2011]年[商房贷0000495]号的《个人购房借款担保合同》中约定，以抵押人左某某、杨爱国名下位于安陆市××大道××（××广场）××区××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号的房屋（商品房买卖合同编号：026835）作为被告左某某、杨爱国在原告处的本笔贷款抵押物，并于2011年12月8日到安陆市住房保障和房屋管理局办妥了商品房预售抵押预告登记，证号为房预府城区字第YD001753号。
原告与被告安陆振威投资开发有限公司分别于2011年11月20日、2011年12月5日签订的《担保函》及编号为[孝感]行[安陆]支行[2011]年[商房贷0000495]号的《个人购房借款担保合同》中约定，安陆振威投资开发有限公司是此笔贷款担保人，担保方式为阶段性连带责任保证，担保期限是贷款发放日至该商用房办妥正式抵押登记并将正式抵押登记权证交付原告之日止。由于被告左某某、杨爱国已连续违约5期未按时足额偿还贷款本息，原告依约向其宣布上述贷款提前到期，要求其立即偿还所欠原告贷款本息。鉴于被告未履行归还原告贷款本息的义务，被告安陆振威投资开发有限公司也未履行担保责任。2018年5月28日原告向人民法院申请诉前保全，人民法院以（2018）鄂0982财保22号民事裁定书对被告左某某、杨爱国名下位于安陆市××大道××（××广场）××区××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号的房屋（商品房买卖合同编号：026835）进行了保全,保全费5000元。现根据法律规定和合同约定，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的各项诉求。
被告左某某、杨爱国、安陆振威投资开发有限公司共同辩称，被告左某某、杨爱国借款属实；被告振威公司保证属实；预抵押亦是事实。被告愿意完善抵押登记的相关手续。
被告左某某、杨爱国、安陆振威投资开发有限公司承认原告在本案中所主张的事实，只是认为目前资金紧缺，无资金完善抵押登记，后期愿意完善抵押登记相关手续。

本院认为，本案系金融借款合同纠纷，被告承认原告的全部诉讼请求，所涉案的《个人购房借款合同担保合同》系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应按合同履行义务。原告按照约定向被告左某某、杨爱国履行了发放贷款的义务，被告左某某、杨爱国应按合同以贷款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准，上浮15%确定利率，以按月等额本息还款法偿还借款本金及利息。本案被告左某某、杨爱国未按合同约定日期偿还贷款，按《个人购房借款合同担保合同》第14条第14.1的L项：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；按照借款合同第14条第14.2的（4）项：宣布本合同和贷款人与借款人之间有其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用的约定。被告左某某、杨爱国未按约定期限履行还本付息的义务已构成违约，其应按约定支付罚息（在约定利率基础上加收30%确定罚息利率），故对原告请求被告左某某、杨爱国偿还借款本金、利息及罚息依法予以支持。被告振威公司向原告出具《担保函》，且自愿为原告与被告左某某、杨爱国签订的《个人购房借款担保合同》提供连带责任保证，系被告振威公司真实意思表示，其《担保函》合法有效，被告安陆振威投资开发有限公司应当承担连带保证责任，故对原告要求被告安陆振威投资开发有限公司承担连带保证责任的请求，本院依法予以支持。
针对原告诉求以被告左某某、杨爱国位于安陆市太白大道50号C区幢1单元的房屋（商品房买卖合同编号026835）作为优先受偿的主张，本院认为，被告左某某、杨爱国与被告安陆振威投资开发有限公司签订商品房买卖合同后与原告签订借款及担保合同，并到安陆市住房保障和房屋管理局办理了商品房预售抵押登记，依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，该抵押登记具有排除第三人对房产行使权利，同时亦具有发生正式抵押登记的请求权，而不必然具有优先效力。因此，原告在涉案房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故对原告以被告左某某、杨爱国提供的抵押物享有优先受偿权的请求依法不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第七条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告左某某、杨爱国于本判决生效后5日内偿还原告中国工商银行股份有限公司安陆支行借款本金3,626,539.51元及利息88，113.69元（利息自2017年12月30日至2018年5月21日止），合计3,714,653.20元，此后的利息、罚息、复利按合同约定支付至全部贷款本息清偿完毕之日止；
二、被告安陆振威投资开发有限公司对本判决第一项还款义务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司安陆支行的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费36518元，减半收取计18259元，保全费5000元，合计23259元，由被告左某某、杨爱国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判员 沈杰

书记员： 张燕