中国工商银行股份有限公司安陆支行、中国工商银行股份有限公司安陆支行与被告龙某等与龙某等金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：中国工商银行股份有限公司安陆支行,住安陆市碧涢路208号。
负责人：王家清，该支行行长。
委托诉讼代理人：池辛，男，该支行员工。
委托诉讼代理人：王丹，女，该支行员工。
被告：龙某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住武汉市武昌区。
被告：安陆振威投资开发有限公司，住安陆市太白大道南50号。
法定代表人：夏启明，该公司总经理。
共同委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律
师。
原告中国工商银行股份有限公司安陆支行与被告龙某、

被告安陆振威投资开发有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2018年5月28日申请诉前财产保全，本院于当日作出（2018）鄂0982财保23号民事裁定书。本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告中国工商银行股份有限公司安陆支行的委托诉讼代理人池辛、王丹、被告龙某、被告安陆振威投资开发有限公司的共同委托诉讼代理人王相春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国工商银行股份有限公司安陆支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告龙某立即偿还所欠原告贷款本金余额3691102.52元及2017年12月30日至2018年5月21日所欠原告的利息90077.50元合计3781180.02元）（此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止）根据[孝感]行[安陆]支行[2012]年[商房贷0000013]的《个人购房借款担保合同》第4条第4.1条及借据约定，借款利率为5.635%；根据第9.1条约定，逾期罚息利率在借款利率5.635%基础上加收30%,即7.3255%；根据9.1条的约定，对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计付复利，即7.3255%；2、判决原告对被告龙某提供的抵押物享有优先受偿权，有权以处置抵押物的价款优先受偿被告龙某所欠的原告贷款本息及原告实现债权的费用；3、判决被告安陆振威投资开发有限公司对被告龙某的上述债务承担连带保证责任；4、判决两被告承担本案诉讼费37050元、保全申请费5000元等全部实现债权的费用。
事实和理由：2012年1月5日原告与被告龙某签订了编号为[孝感]行[安陆]支行[2012]年[商房贷0000013]号的《个人购房借款担保合同》约定：原告为被告龙某发放贷款750万元，期限10年。原告已于2012年1月5日依约发放了贷款人民币750万元。合同约定以抵押人龙某名下位于安陆市××大道××（××广场）××区××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、263Ａ铺的房屋（商品房买卖合同编号：026899）作为被告龙某在原告处的本笔贷款抵押物，并于2012年1月6日到安陆市住房保障和房屋管理局办理了商品房预售抵押预告登记，证号为安陆市房预府城区字第YD001787号。
原告与被告安陆振威投资开发有限公司分别于2011年12月28日、2012年1月5日签订的《担保函》及编号为[孝感]行[安陆]支行[2012]年[商房贷0000013]号的《个人购房借款担保合同》中约定，安陆振威投资开发有限公司是此笔贷款担保人，担保方式为阶段性连带责任保证，担保期限是贷款发放日至该商用房办妥正式抵押登记并将正式抵押登记权证交付原告之日止。
由于被告龙某已连续违约5期未按时足额偿还贷款本息，原告依约向其宣布上述贷款提前到期，要求其立即偿还所欠原告贷款本息。鉴于被告龙某未履行归还原告贷款本息的义务,被告安陆振威投资开发有限公司也未履行担保责任,原告于2018年5月28日向法院申请诉前保全，（2018）鄂0982财保23号民事裁定书对被告龙某名下位于安陆市××大道××（××广场）××区××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、263Ａ铺的房屋（商品房买卖合同编号：026899）进行了查封。现根据法律规定和合同约定提起诉讼，请求法院判如所请。
龙某、安陆振威投资开发有限公司对中国工商银行股份有限公司安陆支行诉称的事实无异议，认可其提出的全部诉讼请求。

本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告龙某、被告安陆振威投资开发有限公司承认原告的诉讼请求，不违反法律规定。本案涉案的《个人购房借款担保合同》系合同当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应按合同约定履行义务。原告按照约定向被告龙某履行了给付贷款的义务，根据合同当事人签订的《个人购房借款担保合同》第14条第14.1的L项约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，按照借款合同第14条第14.2的（4）项，宣布本合同和贷款人与借款人之间有其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。因被告龙某未按约定期限履行还本付息的义务已构成违约，原告对被告龙某的借款合同宣布提前到期，故原告请求被告龙某偿还下欠借款本金、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。被告安陆振威投资开发有限公司向原告发出《担保函》，自愿为原告和被告龙某签订的《个人购房借款担保合同》提供连带责任保证，系被告安陆振威投资开发有限公司真实意思表示，其《担保函》合法有效，被告安陆振威投资开发有限公司应当承担连带保证责任，故原告请求被告安陆振威投资开发有限公司承担连带保证责任的请求，本院予以支持。
关于原告是否对涉案抵押物享有优先受偿权的问题。本院认为，涉案房产上设定的抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他性。因此，原告在涉案房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，预告登记不同于抵押登记，抵押权自登记时设立，原告对涉案房屋未取得现实抵押权，故原告对商品房预售抵押预告登记的位于安陆市××大道××（××广场）××区××单元××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、263Ａ铺的房屋不享有优先受偿权，原告的该项诉讼请求不予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告龙某自本判决生效之日起十日内偿还原告中
国工商银行股份有限公司安陆支行贷款本金3691102.52元及利息90077.50元（自2017年12月30日至2018年5月21日止），此后的利息、罚息、复利按合同约定支付至全部贷款本息清偿之日止；
二、被告安陆振威投资开发有限公司对上述第一项被告龙某的还款义务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司安陆支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费37050元，减半收取18525元，保全申请费5000元，由被告龙某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判员 易秋霞

书记员： 张婷