中国工商银行股份有限公司孝感孝天支行与褚某某、湖北恒达置业有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：中国工商银行股份有限公司孝感孝天支行，住所地：孝感市长征路28号。负责人：韩向东，该支行行长。委托诉讼代理人：王爱国、梅剑斌，该行职工，一般代理。被告：褚某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖北省孝感市云梦县。被告：湖北恒达置业有限公司。住所地：孝感市槐荫大道***号。法定代表人：颜新江，该公司总经理。委托诉讼代理人：李建刚，湖北维思德律师事务所律师。代理权限：特别授权。

原告向本院提出诉讼请求，1.判令被告褚某某立即偿还所欠原告贷款本金2808062.84元、罚息及复利40185.83元（截止2017年7月31日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止），本息合计2848248.67元；2.判令原告对被告褚某某提供的抵押物享有优先受偿权，有权以抵押物的处置价款优先偿还贷款本息及原告实现债权的费用；3.判令被告湖北恒达置业有限公司对被告褚某某的上述债务承担连带保证责任；4.判令上述被告承担本案诉讼费、保全费等全部实现债权的费用。事实与理由：2015年1月9日，原告与被告褚某某签订编号为[房]字[孝感]行[孝天]支行[2014]年[1000254]号《个人购房借款/担保合同》约定：原告为被告褚某某发放个人购置商用房贷款340万元，期限为10年，自2014年11月24日起至2014年11月24日止；并约定以被告所购的孝感市槐荫大道197号恒达华府1栋幢4层401号房地产为上述贷款提供抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。原告于2015年1月9日依约发放了贷款340万元。2014年9月24日、2015年1月9日与孝天支行签订《担保函》及编号为[房]字[孝感]行[孝天]支行[2014]年[1000254]号个人购房借款/担保合同，约定为该笔借款提供阶段性连带责任保证，同意在正式抵押登记手续办理完毕，且孝天支行收到记载正式抵押登记信息的房屋他项权证书后免除保证责任。由于被告褚某某拒不按期偿还我行贷款本息，原告依约向被告宣布借款提前到期并要去被告偿还下欠的借款本息，截至2017年7月31日，被告褚某某尚欠原告贷款本金2808062.84元，利息40185.83元，本息合计2848248.67元。因被告褚某某未履行偿还借款本息的义务，担保人恒达置业也未依约履行担保责任，原告为维护其合法权益，特具状起诉，请求依法判决。被告恒达置业辩称，核对合同原件后，若合同真实有效，愿意依法承担相应的担保责任。被告褚某某经本院合法传唤，在答辩期内未答辩，在举证期内未举证，亦未出庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对当事人无异议的证据和事实，本院依法确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据六和证据八系原告出具的被告褚某某欠款本息及到期催收的通知，本院依法予以采信；原告提交的证据九，系原告单方制作，且庭审中被告否认收到该催款通知书，故对该证据本院依法不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月9日，原告与被告褚某某签订编号为[房]字[孝感]行[孝天]支行[2014]年[1000254]号《个人购房借款/担保合同》一份，约定：原告为被告褚某某发放个人购置商用房贷款340万元，用于购买孝感市槐荫大道197号恒达华府1栋幢4层401号房地产，借款期限为10年，自2014年11月24日起至2014年11月24日止；贷款年利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，即年利率为7.0725%，未按期偿还借款本息的，加收30%罚息，并约定以被告所购的孝感市槐荫大道197号恒达华府1栋幢4层401号房地产为上述贷款提供抵押担保并办理了预购商品房抵押权预告登记手续。2014年9月24日，被告恒达置业出具担保函一份，约定：被告恒达置业为该笔借款提供阶段性连带责任保证，同意在正式抵押登记手续办理完毕，且孝天支行收到记载正式抵押登记信息的房屋他项权证书后免除保证责任。上述协议签订后，2015年1月9日，原告依约向被告褚某某发放了贷款340万元。由于被告褚某某拒不按期偿还我行贷款本息，原告依约向被告褚某某宣布借款提前到期，截至2017年7月31日，被告褚某某尚下欠原告贷款本金2808062.84元，利息40185.83元，本息合计2848248.67元未偿还。原告多次催讨未果，以致成讼。
原告中国工商银行股份有限公司孝感孝天支行诉被告褚某某、湖北恒达置业有限公司（以下简称恒达置业）借款合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王爱国、梅剑斌、被告恒达置业的委托诉讼代理人李建刚到庭参加了诉讼，被告褚某某经本院依法公告传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。

本院认为，本案系借款合同纠纷，根据当事人提交的证据材料及当庭陈述，原告与被告褚某某签订的个人购房借款/担保合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，亦未侵犯国家、集体、第三人的合法权益，双方的借贷关系及保证担保关系成立并合法有效，双方当事人均应当按约定全面履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告褚某某提供借款340万元，因被告褚某某违约未按合同约定每月偿还借款本息，导致该借款提前到期，被告褚某某应当偿还下欠的借款本息，故对原告要求被告褚某某偿还下欠本息的诉请本院依法予以支持，因截至2017年7月31日，被告褚某某尚下欠原告贷款本金2808062.84元，利息40185.83元未偿还，根据双方合同约定，借款年利率为7.0725%，逾期加收30%罚息，即9.19425%，因此，罚息计算方式如下：以借款本金2808062.84元为基数，按年利率9.19425%计算，时间自2017年8月1日起至被告实际清偿之日止。关于原告要求对被告褚某某提供的抵押物享有优先受偿权，有权以抵押物的处置价款优先偿还贷款本息及原告实现债权的费用的请求，因抵押权的设立以登记为准，被告褚某某所购买的涉案房产未办理产权登记，仅办理预告登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对被告褚某某抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该抵押物的处分，但并非对褚某某抵押房产已享有现实的抵押权。故原告和被告褚某某签订的抵押担保有效，但抵押权并未设立，不动产抵押不登记不发生担保物权的效力，故对原告的该项诉讼请求本院依法不予支持。关于原告要求被告恒达置业承担连带责任的诉请，根据合同约定，被告恒达置业阶段性连带责任担保终止的前提条件是被告褚某某办理了房屋所有权证并办理了抵押登记，现因上述两个条件均未成就，被告恒达置业的担保责任并未免除，被告恒达置业作为连带责任保证人，理应承担连带偿还责任，故对原告要求被告恒达置业承担连带清偿责任的诉请，本院依法予以支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告褚某某向原告中国工商银行股份有限公司孝感孝天支行偿还借款本金2808062.84元、利息40185.83元及罚息（以借款本金2808062.84元为基数，按年利率9.19425%计算，时间自2017年8月1日起至被告实际清偿之日止）；二、被告湖北恒达置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司孝感孝天支行的其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29585元，保全费5000元，合计34585元，由被告褚某某、湖北恒达置业有限公司负担（上述款项于本判决生效之日起十五日内由被告给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。