中国工商银行股份有限公司大悟支行与詹愿、大某某海源房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告中国工商银行股份有限公司大悟支行。统一社会信用代码：91420922773926198B。住所地：湖北省大某某城关镇西岳大道73号负责人颜庆忠，该行行长。委托代理人张勇，该行副行长。代理权限：一般代理。委托代理人陈祖平，该行市场部主管，代理权限：一般代理。被告詹愿，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，湖北省大某某人，居民，住大某某。被告大某某海源房地产开发有限责任公司（以下简称：海源房地产公司）。统一社会信用代码：91420922764123932R。住所地：湖北省大某某城关镇二郎大道6号法定代表人金申方，系该公司总经理。委托代理人余红斌，湖北勤才律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托代理人徐峰，湖北勤才律师事务所律师。代理权限：一般代理。

原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告詹愿立即偿还所欠原告贷款本金余额335815.26元、利息、罚息及复利0元（截止2017年4月30日，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准付至被告还清全部贷款本息之日止）；2、判令原告对被告詹愿提供的抵押物享有优先受偿权，有权以抵押物的处置价款优先偿还贷款本息及原告实现债权的费用；3、判令被告海源房地产公司对被告詹愿的上述债务承担连带保证责任；4、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中原告将诉讼请求变更为要求被告詹愿偿还贷款本金余额334717元，其他诉讼请求不变。事实与理由：2014年4月29日，原告与被告詹愿签订编号为“【一手贷】字【孝感】行【大悟】支行【2014】年【0000109】号”《个人购房借款/担保合同》约定：原告为被告詹愿发放个人购置住房贷款35万元，期限30年（360个月），自2014年5月4日至2044年5月4日。以被告所购的大某某城关镇泉水路“云顶山庄”3栋1单元602号房地产为本笔融资提供抵押担保。原告于2014年5月4日依约向被告詹愿发放了个人购置住房贷款35万元，并由海源房地产公司办理商品抵押预告登记手续。原告与海源房地产公司分别于2014年1月26日、2014年4月29日签订《担保函》及编号为“【一手贷】字【孝感】行【大悟】支行【2014】年【0000109】号”《个人购房借款/担保合同》，约定为本笔贷款提供阶段性连带责任保证。鉴于被告詹愿未依约履行归还贷款本息的义务，被告海源房地产公司也未依约履行担保责任，根据法律规定和合同约定，现依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告詹愿没有答辩，没有向法庭提交证据，亦未到庭对原告及被告海源房地产公司提交的证据进行质证。被告海源房地产公司辩称，被告海源房地产公司不是本案的借款人，借款应当由被告詹愿承担还款责任；被告海源房地产公司亦不应当对被告詹愿的债务承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一股东会决议，被告海源房地产公司提出异议，没有提交证据反驳，本院予以确认。原告提交证据二，被告海源房地产公司对借款担保合同无异议，结合购房合同和借款担保合同，可以证实两被告之间存在商品房买卖合同关系的事实，以及原告与被告詹愿存在借款合同关系、被告詹愿位于大某某城关镇泉水路“云顶山庄”3栋1单元602号房屋为其在原告处借款提供抵押担保，同时被告海源房地产公司对被告詹愿的借款承担保证责任。原告提交的证据三、四系原件，本院予以认定。原告提交的证据五、七，加盖公司印章，本院予以认定；原告提交的证据八催收通知及回执，回执上有被告海源公司工作人员签字，本院予以认定。综合原告提交的证据五、六、七、八，可以证实被告詹愿未全面履行还款义务构成违约、因此被催告的事实。被告海源房地产公司提交的证据一，协议是内部协议，对内产生约束力，对外不产生任何法律效力。被告海源房地产公司提交的证据二，项目部印章使用经过被告海源房地产公司授权，项目部行为，应视为被告海源房地产公司行为。通过对上述证据的分析与认定，结合庭审调查，本案的基本法律事实是：2013年6月14日，被告海源房地产公司拟对位于大某某城关镇泉水路云顶山庄商居楼项目进行开发，刻制“大某某海源房地产开发有限责任公司云顶山庄项目部”印章一枚，授权方红伟使用该印章。2013年12月2日，被告海源房地产公司与方红伟签订合作协议，合作开发云顶山庄项目。2013年12月6日，方红伟作为云顶山庄项目负责人使用大某某海源房地产开发有限责任公司云顶山庄项目部印章，并对使用印章向海源房地产公司作出相关权利义务承诺。2014年1月19日，大某某海源房地产开发有限责任公司云顶山庄项目部与被告詹愿签订商品房买卖合同，被告詹愿购买了大某某城关镇泉水路“云顶山庄”3栋1单元602号房屋，价值51万元，约定合同签订当日付清首付16万元，剩余35万元办理银行按揭。2014年4月29日，原告作为贷款人，被告詹愿作为借款人，被告海源房地产公司作为保证人，三方签订编号为【一手贷】字【孝感】行【大悟】支行【2014】年【0000109】号《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款种类与金额为个人购置住房贷款35万元，期限30年（360个月），自2014年5月4日至2044年5月4日，贷款年基准利率6.55%，逾期利率8.515%，逾期浮动值30%，采取按月等额本息还款法还款，贷款担保方式为抵押担保。抵押物为大某某城关镇泉水路“云顶山庄”3栋1单元602号面积201平方米的房屋；合同还约定保证担保为阶段性连带责任保证，保证人对合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；但抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押手续。正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人免除保证责任；合同违约及违约责任条款约定，借款人未完全履行合同项下的任何承诺、保证、义务或责任的，贷款人有权解除合同等等。上述《个人购房借款/担保合同》签订前的2014年1月26日，被告海源房地产公司作为保证人向原告发《担保函》进行了阶段性担保承诺，内容为被告海源房地产公司承诺：从《个人购房借款合同》（编号：0000109）项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交有关之日止对借款人詹愿的债务承担阶段性保证责任。2014年5月4日，原告依约发放了贷款35万元。2016年10月，原告向被告詹愿发出《中国工商银行宣布融资提前到期通知书》，内容为詹愿未依合同约定还款累计达13期，行为已构成违约，宣布詹愿在原告处未到期的融资全部提前到期等内容。2016年10月原告向被告海源房地产公司发出《致保证人贷款催收通知书》。原告分别向两被告送达催收通知书。此后，被告詹愿于2017年9月25日向原告偿还借款本金1098.26元、利息2801.74元。截止2017年11月21日被告詹愿已还贷款本金15283元，已付利息60910.45元，下欠本金334717元及剩余利息未付。另查明，大某某城关镇泉水路“云顶山庄”3栋1单元602号面积201平方米的房屋经大某某不动产登记中心证实，至今没有办理一切登记手续。
原告中国工商银行股份有限公司大悟支行与被告詹愿、海源房地产公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员高翔担任审判长，审判员乔磊、人民陪审员王丽丽参加评议的合议庭，于2017年12月14日公开开庭审理了此案。原告的委托代理人陈祖平，被告海源房地产公司的委托代理人徐峰到庭参加诉讼。被告詹愿经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，债务应当清偿，本案中，原告与两被告之间签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定了借款金额、性质、用途、利率、还款日期及保证责任等内容，双方形成了金融借款合同关系，其合同是当事人的真实意思表示，不违背法律、法规的相关规定，该合同除抵押部分因未进行抵押登记未生效外，其余部分为合法有效合同，对当事人具有约束力。因被告詹愿未按时还款，已构成违约，原告可以解除合同，被告詹愿应当承担向原告清偿借款本金、利息及逾期利息的民事责任；又因设定抵押的大某某城关镇泉水路“云顶山庄”3栋1单元602号面积201平方米的房屋作为抵押物没有进行抵押登记，抵押未生效，原告要求对被告詹愿提供的抵押物享有优先受偿权的主张，本院不予支持；依《个人购房借款/担保合同》的约定，被告海源房地产公司应当对被告詹愿的借款承担连带清偿责任。被告詹愿经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十六条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告詹愿于本判决生效后七日内偿还原告中国工商银行股份有限公司大悟支行借款本金人民币334717元并支付利息、罚息、复利（自借款之日起至还款之日止按合同约定计算，已付利息抵扣），被告大某某海源房地产开发有限责任公司对上述借款及利息承担连带清偿责任。二、驳回原告中国工商银行股份有限公司大悟支行对被告詹愿提供的抵押物享有优先受偿权、以抵押物处置的价款优先偿还贷款本息、实现债权费用的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6337元，由原告承担337元，两被告共同负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件的上诉费用，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤诉处理。