中国工商银行股份有限公司云梦支行与朱建明、袁某某金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：中国工商银行股份有限公司云梦支行，住所地：云梦县城关梦泽大道66号，统一社会信用代码9142092388111375XP。
负责人：王涛，系该支行行长。
委托诉讼代理人：张继光，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，云梦县人，中国工商银行股份有限公司云梦支行市场营销中心信贷与风险经理，住云梦县，代理权限为特别授权。
被告：朱建明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，云梦县人，经商，住云梦县，
被告：袁某某（系朱建明妻子），女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，云梦县人，无业，住云梦县，
被告：湖北恒馨房地产开发有限公司，住所地：湖北省云梦县城关安平路特88号，统一社会信用代码xxxx。
法定代表人：夏郁新，系该公司执行董事兼总经理。
以上三被告委托诉讼代理人：黄红，湖北睡虎律师事务所。代理权限为特别授权，即有权代为应诉，承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，与对方当事人和解，代收法律文书等。

原告中国工商银行股份有限公司云梦支行诉被告朱建明、袁某某、湖北恒馨房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案。本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司云梦县支行的委托诉讼代理人张继光，被告朱建明、被告袁某某、被告湖北恒馨房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国工商银行股份有限公司云梦支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱建明、袁某某立即偿还所欠原告贷款本金2207191.20元及截止2018年10月19日利息、罚息与复利164634.67元（此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止），本息合计2371825.87元；2.判令原告对被告朱建明、袁某某提供的抵押物享有优先受偿权，有权以处置抵押物所得价款优先偿还本案贷款本息及原告实现债权的费用；3.判令被告湖北恒馨房地产开发有限公司对被告朱建明、袁某某的上述债务承担连带保证责任；4.判令上述被告承担本案诉讼费、保全费、执行费等全部实现债权的费用。在诉讼过程中原告中国工商银行股份有限公司云梦支行增加诉讼请求：请求判令与被告朱建明、袁某某提前解除合同。事实与理由：2010年8月16日，朱建明、袁某某与中国工商银行股份有限公司云梦支行签订了一份编号为[孝感]行[云梦]支行[2010]年[商房贷0000144号]《个人购房借款/担保合同》，合同约定，贷款5600000元，贷款期限120个月，并约定按月等额本息还款，以朱建明、袁某某在湖北恒馨房地产开发有限公司购买的云梦县城关镇文化路特1号“楚王城商业广场”4栋第二层西端商铺（房屋建筑面积1408.37平方米）为其贷款提供抵押担保，并办理了编号为鄂云房预城关字第××号商品房预售抵押预告登记手续，湖北恒馨房地产开发有限公司为本借款提供保证金担保及连带责任保证担保，约定担保期限为贷款人收到正式房屋他项权证书为止。2010年8月19日，中国工商银行股份有限公司云梦支行依约向朱建明、袁某某发放贷款5600000元。2017年6月朱建明、袁某某开始未按期偿还借款本息，中国工商银行股份有限公司云梦支行多次向朱建明、袁某某、湖北恒馨房地产开发有限公司进行催收，截至2018年10月19日朱建明、袁某某积欠借款本金2207191.2元，利息164634.67元，本息合计2371825.87元。
被告朱建明、袁某某辩称：1、我方对原告要求解除借款合同没有异议。2、两被告对原告方陈述的欠款数额没有异议，但对诉请中计算利息、复利、罚息的计算请求法庭予以核实。3、原告主张的预抵押应当由原告方提交证据证明该预抵押至今仍然有效。
被告湖北恒馨房地产开发有限公司辩称：1、如抵押物有效，对保证担保合同没有异议，愿意对抵押物不足以清偿本息以外承担保证责任。2、抵押物无效则本案被告湖北恒馨房地产开发有限公司连带担保责任是否有效请法庭核实，双方签署的保证担保期限为原告收到的房屋他项证书为止，需要原告方举证证实被告债务人是否办理了房屋的产权证正式登记及办理房屋他项证书的条件。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对原告中国工商银行股份有限公司云梦县支行诉称事实予以确认。

本院认为，原告中国工商银行股份有限公司云梦县支行与被告朱建明、袁某某签订的借款合同及与被告湖北恒馨房地产开发有限公司签订的担保合同，是双方当事人真实意思表示，属有效民事行为，被告朱建明、袁某某逾期不按合同约定履行还款义务，属违约行为应承担违约责任，被告湖北恒馨房地产开发有限公司未按担保合同履行清偿责任，也没有为被告朱建明、袁某某办理他项权证提供所必需产权证，亦属违约行为。原告中国工商银行股份有限公司云梦县支行提出解除合同，被告朱建明、袁某某、湖北恒馨房地产开发有限公司表示认可。对于原告中国工商银行股份有限公司云梦县支行提出对抵押物享有优先受偿权的诉请，因抵押权预告登记的目的仅是为了保障将来享有优先设立抵押权，但由于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，不产生优先受偿的条件，故原告中国工商银行股份有限公司云梦县支行不能对抵押预告登记的房屋享有优先受偿权。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、确认原告中国工商银行股份有限公司云梦县支行与被告朱建明、袁某某、湖北恒馨房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》于2019年2月25日予以解除。
二、被告朱建明、袁某某偿还下欠原告中国工商银行股份有限公司云梦县支行借款本金2207191.2元，支付截止2018年10月19日前的利息、逾期罚息、复利损失共计164634.67元，合计2371825.87元，限于本判决生效后十日内付清。2018年10月20日至本金还清之日止的利息、逾期罚息、复利损失按借款合同约定的计算方式计算至实际给付之日止。
三、被告湖北恒馨房地产开发有限公司对被告朱建明、袁某某的上述欠款承担连带清偿责任；承担责任后，可向被告朱建明、袁某某追偿。
四、驳回原告中国工商银行股份有限公司云梦县支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25775元，由被告朱建明、袁某某负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。

审判长 周峰
人民陪审员 储佳
人民陪审员 罗大荣

书记员： 景艳秋