中国农业银行恩施土家族苗族自治州分行与毛某某房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

抗诉机关：湖北省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审上诉人）：中国农业银行恩施土家族苗族自治州分行。
法定代表人：李捷，该分行行长。
委托代理人：覃可斌，湖北施州律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：毛某某。
委托代理人：田超星。
委托代理人：曾榕榕。

申诉人中国农业银行恩施土家族苗族自治州分行（以下简称农行恩施州分行）与被申诉人毛某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2009）恩中民终字第405号民事判决，向湖北省人民检察院提出申诉。湖北省人民检察院以鄂检民抗（2011）17号民事抗诉书对本案提出抗诉。本院于2011年4月22日作出（2011）鄂民监三抗字第5号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。湖北省人民检察院指派助理检察员高丹、肖慧娟出庭履行职务。申诉人农行恩施州分行的委托代理人覃可斌，被申诉人毛某某的委托代理人田超星、曾榕榕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
毛某某起诉称，其在恩施市工商局办理了个体工商户营业执照，户名为恩施市大方图文工作室，在恩施市施州大道从事经营。因业务扩大需租赁较大经营场所。经与向继慧及农行恩施州分行协商，向继慧同意将其承租的属农行恩施州分行所有的位于恩施市施州大道州检察院大门旁恩施州农行门面转让给毛某某，转让费40000元，农行恩施州分行终止与向继慧的原租赁合同，且于2008年6月16日重新与自己签订了《房屋（门面）租赁合同》。自己依约履行了义务后经与农行恩施州分行协商后对承租的门面开始进行装修。但在装修过程中被断电断水。经与农行恩施州分行多次协商，农行恩施州分行明确该门面不属其所有且已将该门面使用权处置给恩施州检察院，导致双方之间的租赁合同无法履行。请求人民法院判令：1、农行恩施州分行赔偿其损失79033.33元：转让费40000元、装修费33070元、违约金4800元、电费及租赁费1163.33元；2、退还押金4800元。
农行恩施州分行辩称，我行仅仅是门面的使用权人，不是所有权人，毛某某与我行是在知道或应当知道门面的所有人是州检察院的情形下签订的租赁协议，《房屋（门面）租赁合同》签订后州检察院未认可，租赁协议应为无效。无效合同不存在违约和承担违约责任的问题，双方应相互返还财产。毛某某请求自己赔偿损失无事实和法律依据：毛某某是否支付转让费的金额，自己无从知晓，向继慧不是门面的所有权人又无其他法定理由，无权收取转让费。毛某某要求自己赔偿巨额装修费与事实不符。农行恩施州分行与毛某某在房屋租合同中已明确约定对门面进行装修需取得农行恩施州分行同意。毛某某擅自装修所造成的损失与农行恩施州分行无关，人民法院应驳回其诉讼请求。
湖北省恩施市人民法院一审查明，毛某某系恩施市大方图文工作室业主，其经营场所原为恩州大道27号一楼门面。因需扩大经营门面，2008年6月，案外人向继慧因故需退租农行恩施州分行出租的恩施市施州大道州检察院大门旁的门面（租赁期限为2007年11月至2010年11月，租赁用途为餐饮服务）。同年6月15日，毛某某与向继慧达成转让协议：向继慧退租的门面由毛某某租赁，毛某某支付向继慧转让费40000元。同日，毛某某向农行恩施州分行提出租房申请：本人申请租赁农行恩施州分行位于机场路检察院旁门面（向继慧转让），涉及转让水、电费用及门面转让费与农行无关，由毛某某与向继慧自行协商解决（本人经营范围为打字、复印）。次日，毛某某作为承租人、农行恩施州分行作为出租人签订恩施州农银物租（2008）第（18）号房屋（门面）租赁合同。合同约定，出租人将施州大道40号检察院大门旁临街门面出租给承租人，门面面积60平方米，租房用途：打字、复印。租赁期限2008年7月1日至2011年7月1日。租金每年9600元，按季交纳。承租人向出租人交纳合同保证金4800元，承租人应向出租人提供有效的身份证明、详细地址及联系方式。承租人必须按约定的用途使用承租房屋（门面），如果要改变用途，必须经出租人同意。租赁期届满，若出租方继续出租该门店（房屋），承租人可以续订租赁合同，并在同等条件下享有优先权。承租人在租赁期间的水费、电费、气费、环卫费、有线电视收视费等相关费用按要求自行交纳，以维护出租人信誉。因欠缴水费、电费、气费、环卫费、有线电视收视费等相关费用数额较大，影响出租人信誉的，出租人可以提前解除合同。关于出租人权利义务，双方约定：1、出租人有权了解租赁房屋（门面）的电表、水表、气表。2、出租人有权按合同规定向承租人收取房租（门面）、水电、气费、环卫费、有线电视收视费和其他承租人应付费用，承租人逾期不缴纳的，出租人有权解除合同。3、出租人应按期向承租人提供房屋（门面），并保证无第三人向出租房屋（门面）主张权利。4、出租人处置、出卖、拆建房屋（门面）时，应事先通知承租人，承租人在接到通知后无论租赁合同是否到期都应在出租人规定的时间内无条件搬迁，出租人不赔偿承租人任何费用。关于承租人权利义务，双方约定，1、有权按合同约定取得承租房屋（门面）。2、按期缴纳房屋（门面）租金和水电气费、环卫费、有线电视收视费。3、按照约定用途使用承租房屋（门面），并严格遵守国家的法律、法规，严禁在出租房屋（门面）里从事黄、赌、毒等违法活动。4、租赁期限内，承租人对房屋（门面）出现的问题要及时通知出租人，以便出租人及时掌握情况。5、承租人因经营需要，确需对房屋（门面）进行装修，要经出租人同意。承租期限届满后装修附加物不得随意拆毁，自动归出租人所有，出租人不予任何费用补偿。6、承租人在承租期限内，就安全用水、用电、用气，因水、电、气引发的安全事故，承租人要承担全部法律责任和经济责任。7、租赁期限届满，承租人应返还出租房屋（门面），返还房屋（门面）时，不得对出租房屋（门面）及其固定设施进行毁损。关于违约责任，双方约定，任何一方未履行合同规定义务的，应向对方支付违约金。违约金数额与合同保证金数额一致。因承租人违约致使出租人采取诉讼方式追付租金和欠缴费用的，承租人应当承担出租人支付的诉讼费、律师费、差旅费。合同签订后，经征询农行恩施州分行意见，农行恩施州分行同意毛某某对门面进行装修。同年6月17日，毛某某与案外人谢华签订门面装修合同。合同约定，毛某某将位于恩施州施州大道州检察院旁农行恩施州分行门面装修工程发包给谢华施工。工程造价72000元，施工期限2008年6月18日至2008年7月18日。该合同签订后，谢华即开始对门面进行装修。在装修过程中，因被恩施州检察院停电、停水，装修无法继续进行。随后，毛某某和谢华就已装修工程进行决算，毛某某给谢华支付装修费33070元。2008年10月17日，毛某某向农行恩施州分行致函：1、终止履行签订的租赁合同，合同违约责任及损失由农行恩施州分行承担。2、农行恩施州分行赔偿已给向继慧支付的转让费40000元，门面装修已发生损失33000元。3、每月赔偿经营损失5000元至问题处理为止。4、退还租房押金4800元。5、保留通过法律手段及其他途径维护合法权益的权利。2008年10月29日，农行恩施州分行给毛某某回函称：1、断电、停水系州检察院所为，该门面产权单位系州检察院。因州检察院要利用门面从事公务，农行只得将门面使用权处置给州检察院。2、门面转让费与农行无关。3、门面装修未征得农行同意，属私自开工，所产生费用与农行无关，装修过程中损坏的原有设施需恢复原样。4、因门面产权单位为州检察院，州检察院要用于公务活动。农行已与州检察院达成将门面处置给州检察院的协议，农行只能按合同要求退还押金4800元。5、农行将通过法律途径维护合法权益。2008年11月6日，毛某某给农行恩施州分行送达解除合同通知书：鉴于贵行将已出租给我的门面私自处置给恩施州检察院。州检察院于2008年10月29日函告我不可能履行租赁合同，现我依法通知贵行解除双方于2008年6月16日签订的《房屋（门面）租赁合同》，因贵行不履行合同造成的损失我将以法律途径解决。2008年12月29日，农行恩施州分行回函同意解除双方签订的租赁合同，合同解除从2008年11月10日起正式生效，大方图文工作室（毛某某）必须在2009年1月10日前将门面清偿后交还，否则农行将按原租金的双倍收取门面占用补偿费。
另查明，1996年7月1日，农行恩施州分行作为甲方、恩施州检察院作为乙方签订土地使用权转让合同。合同主要内容为：1、甲方依据本合同转让土地的使用权。乙方在受让土地使用权范围内依据国家法律、法规及规章规定进行使用。2、甲方转让给乙方的地块位于恩施市航空路老机场，面积为2942.10平方米（19.41亩）。3、该地块的土地使用权转让总金额为1528000元。4、甲方转让给乙方的土地使用权成交后，不论修建何种房屋，乙方同意在一层楼临街留出使用面积80平方米的房屋给甲方作为金融业务营业使用。乙方负责通水通电。甲方对该房使用30年，乙方不收房租。30年期满，乙方无偿收回，对甲方的室内装潢及改建不予补偿。5、乙方于1996年7月1日前向甲方交付定金200000元，1996年9月30前付清全部转让金。乙方未按期交付定金或逾期未支付全部转让金的，甲方有权解除合同，乙方无权请求返还定金。若甲方接受定金后违约，应双倍返还定金。遇不可抗力及法律、法规变化除外。6、乙方负责办理土地使用权转让过户登记及有关审批手续、承担其全部费用。乙方付清全部转让金后，依照规定取得土地使用权。
湖北省恩施市人民法院一审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。毛某某租赁农行恩施州分行的门面并与之签订《房屋（门面）租赁合同》，双方成立租赁合同关系。本案的争议焦点为：1、《房屋（门面）租赁合同》是否有效、农行恩施州分行是否应赔偿毛某某经济损失；2、毛某某所受经济损失数额。关于第一个争议焦点，该院认为，出租人对租赁标的物应具有所有权或经营管理权，擅自出租他人所有或经营管理之物事后未取得追认的租赁合同应为无效。在本案中，虽然农行恩施州分行对本案争议门面不具有所有权，但《土地使用权转让合同》明确载明农行恩施州分行对临街80平方米的门面享有30年使用权，故农行恩施州分行以其对租赁门面无所有权为由主张双方签订的《房屋（门面）租赁合同》无效的意见不能成立。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式合同具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。从《房屋（门面）租赁合同》的内容来看，该合同系农行恩施州分行事先拟定的格式合同。依上述法律规定，该合同中“出租人处置、出卖、拆建房屋（门面）时，应事先通知承租人，承租人在接到通知后无论租赁合同是否到期都应在出租人规定的时间内无条件搬迁，出租人不赔偿承租人任何费用”的条款无效。根据《房屋（门面）租赁合同》的约定，毛某某租赁农行恩施州分行的用途系从事打字复印，而该门面此前用于餐饮服务。基于众所周知的常识，毛某某只有对该门面进行重新装修才能使用。且在《房屋（门面）租赁合同》签订时，农行恩施州分行已同意毛某某对门面进行装修。由此，农行恩施州分行以毛某某未经同意装修造成的损失与其无关的抗辩意见不能成立。关于农行恩施州分行应赔偿的经济损失数额。一审法院认为转让费40000元毛某某已向案外人支付，该费用支付的前提是毛某某预见自己能够使用租赁门面，现因农行恩施州分行不能按合同约定履行提供租赁门面，故农行恩施州分行应赔偿毛某某的该项损失。装修费33070元系毛某某已实际支出，系直接经济损失，农行恩施州分行亦应予以赔偿。毛某某请求赔偿电费及租赁费1163.33元的事实依据不足，不予支持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。农行恩施州分行在合同签订后未按合同约定履行，构成违约。毛某某请求农行恩施州分行支付违约金4800元应予支持。在合同解除后，农行恩施州分行继续占有毛某某交纳的押金已无事实依据，毛某某请求返还押金4800元应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，判决：一、农行恩施州分行赔偿毛某某转让费损失40000元、装修费损失33070元；二、农行恩施州分行支付毛某某违约金4800元；三、农行恩施州分行退还毛某某押金4800元；四、驳回毛某某的其他诉讼请求。上述款项共计82670元，限于判决生效后十日内支付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1775元，由农行恩施州分行负担。

综上，本院认为，二审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，检察机关的抗诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

维持湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2009）恩中民终字第405号民事判决。
本判决为终审判决。

审　判　长　　王　军 代理审判员　　宗澄宇 代理审判员　　王志荣

书记员：李承