中国人民银行黄石市中心支行与肖某某、阮某某返还原物纠纷一审民事判决书

原告：中国人民银行黄石市中心支行，住所地：黄石市团城山桂林南路*号。负责人：冯爱林，系该支行行长。委托诉讼代理人：李军山、戴懋浩，均系湖北易圣律师事务所律师，均系一般授权。被告：肖某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，中国人民银行黄石市中心支行职工，住黄石市，委托诉讼代理人：陈程、程梦，均系湖北人本律师事务所律师，均系一般授权。被告：阮某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，黄石市长江饭店内退职工，住黄石市黄石港区，

原告人行黄石支行向本院提出诉讼请求：1、判决二被告立即返还原告所有的位于黄石市团城山桂林××路××号房屋；2、判决二被告向原告支付房屋占用期间损失145189.45元（从2010年4月3日起计算至2018年3月2日），从2018年3月3日至实际返还房屋之日止的损失按1528.31元/月标准支付；3、判决二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告肖某某系原告的在职职工。2005年被告肖某某根据政策规定，享受了购买原告位于黄石市天津路6号1-12号政策性住房的待遇。2009年2月24日，被告肖某某书面申请向原告提出购买原告所有的位于黄石市团城山开发区桂林南路的房屋。2009年8月21日经原告召开行长办公会议决定：1、按2004年1月银监分局研究确定的购房优先顺序，被告在将其从原告处购买的位于黄石市天津路6号1-12号政策性住房退回给原告的前提下，才同意被告肖某某按市场评估价购买黄石市团城山桂林××路××号政策性住房；2、如果被告肖某某要求将黄石市天津路6号1-12号政策性住房的旧房溢价拍卖退回原告，则不能享受购买黄石市团城山桂林××路××号政策性住房的待遇。会议决议后，原告工作人员将决议内容告知了被告肖某某，最终被告肖某某口头同意了原告的会议决议意见。但被告肖某某提出先看房再签购房协议，原告考虑到被告是本行职工，而且购房是以旧换新和以小换大，于是将黄石市团城山桂林××路××号政策性住房的钥匙交给被告肖某某，被告肖某某看完房屋后拒绝将钥匙归还给原告，反悔不同意先退回黄石市天津路6号1-12号政策性住房，再购买团城山桂林××路××号政策性住房，要求二套政策性住房都归其所有。原告无奈之下，于2010年4月3日派人更换了团城山桂林××路××号政策性住房的门锁，但当天被告肖某某和阮某某不顾原告的劝阻擅自撬门换锁，并强占该房屋居住至今。原告多次派人找被告肖某某谈话，并告之被告主张的意见是不符合政策规定和法律规定，被告无权占有该房屋，但被告置之不理，从而导致原告对团城山桂林××路××号政策性住房不能进行处置。截止目前，原告与被告经过多次协商无果，为维护自身的合法权益，特提起诉讼。原告人行黄石支行为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一，人行黄石支行统一社会信用代码。拟证明原告诉讼主体资格。证据二，被告肖某某和阮某某户籍证明和结婚证。拟证明被告诉讼主体资格。证据三，（94）公字第1643号房屋所有权、黄国用（97）字第010302号国有土地使用证、黄银发【2004】10号文件、《房地产买卖合同》、《房地产估价报告》、收款收据、房屋权属登记审核表和不动产登记信息。拟证明1、黄石市天津路6号1-12号房屋原产权人是人行黄石支行，属于国有公房。2、原告依据黄银发【2004】10号文件的规定，按购房排列顺序将黄石市天津路6号1-12号房屋以评估价出售给被告肖某某。3、2004年12月6日被告肖某某以被告阮某某的名义与原告签订《房地产买卖合同》，并缴纳了购房款和将该处房产登记在被告阮某某名下。证据四，房权证字第2000公0528号房屋所有权、成本价售房分户汇总表、黄石市出售公有住房审批表、协议书、申请表、房权证字第99私841**号房屋所有权证和不动产登记信息。拟证明1、黄石市团城山桂林××路××号房屋原产权人是人行黄石支行，属于国有公房。2、1999年12月20日原告与邓凤兰签订协议书，约定将原告所有的黄石市团城山桂林××路××号房屋出售给邓凤兰，并办理房权证字第99私841**号房屋所有权证，将该处房屋登记在邓凤兰名下。3、2008年3月14日，因工作调动原因，邓凤兰向原告申请将黄石市团城山桂林××路××号房屋按房改成本价退回给原告，并到产权登记部门办理了注销登记。因此，黄石市团城山桂林××路××号房屋的现产权人是原告。证据五，被告肖某某的购房申请、2009年8月21日原告关于食堂管理及锦苑小区房产处置专题会议记录、鄂组通（2015）66号文件。拟证明1、被告于2009年8月21日向原告后勤部门递交申请书，提出购买原告所有的黄石市团城山桂林南路的房屋。2、原告经会议决定，按2004年1月银监分局研究确定的购房优先顺序，被告在将其从原告购买的位于黄石市天津路6号1-12号政策性住房退回给原告的前提下，才同意被告肖某某按市场评估价购买黄石市团城山桂林××路××号政策性住房；如果被告肖某某要求将黄石市天津路6号1-12号政策性住房的旧房溢价拍卖退回原告，则不能享受购买黄石市团城山桂林××路××号政策性住房的待遇。3、鄂组通（2015）66号文件明确规定禁止违规多占政策性住房。违规多占政策性住房是指干部职工家庭违反国家和省市相关政策，购买、承租两套及以上政策性住房的行为。证据六，被告强占房屋经过的情况说明、退房及签收回单。拟证明被告在原告未经同意将房屋出卖给其的情况下，直接强行占有该房屋至今，原告多次做被告工作，但被告不予理会。原告已正式向被告下达了退房通知，被告已签收，但一直未将所占房屋退还给原告。证据七，黄价办发【2011】44号文件。拟证明被告长期无权占有原告所有的黄石市团城山桂林××路××号住房，原告有权依据黄价办发【2011】44号文件的规定要求被告赔偿占用期间给原告带来的损失。证据八，黄石明盛物业服务有限公司出具的证明。拟证明被告阮某某一直居住在桂林××路××号房屋，经常出入该小区。证据九，2016年12月8日，肖某某的信访材料，拟证明1、被告肖某某在自述材料中已承认原告工作人员已于2009年9月将2009年8月原告的决议内容告知其本人。2、被告肖某某已承认在其拿到案涉房屋钥匙后有更换门锁的事实。双方就案涉房屋买卖事宜未达成合同合意。被告肖某某辩称，原告所述与事实不符，被告并未享受黄石市天津路6号1-12号房屋政策性住房待遇。2、被告已经向原告支付了黄石市团城山桂林××路××号住房的购房款，该房屋所有权人应为被告。被告肖某某为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一，天津路6号（新编号：银行里1-12号）房地产估价报告、房屋房产证书、政策性住房情况说明。拟证明被告阮某某完全是按照市场价格公开、公正竞拍取得该房屋的，且房产证书上载明该房屋为私产，不是福利房，被告并未享受过任何的政策性福利住房的待遇。证据二，关于印发《黄石市职工住房货币分配实施细则》的通知、契税纳税申请表及完税证。拟证明被告阮某某购买的房屋不是公有住房，而是通过市场进行的二手房交易，且已按规定缴纳了房屋应纳税额。证据三，证人陈某的证言（证人出庭作证）。拟证明陈某于2004年3月通过享受政策性福利住房待遇仅花2万余元从其单位购买天津路6号房屋，反向说明被告阮某某购买该房屋并未享受福利住房待遇。证据四，丁艳红收款收据。拟证明人行黄石支行的非工作人员丁艳红花费55597.30元购买取得天津路6号房屋，反向说明被告阮某某购买该房屋并未享受福利住房待遇且该房屋并不是公有住房。证据五，收款收据、不动产登记查询证明一份。拟证明1、被告肖某某于2010年3月16日向原告支付了涉案房屋的购房款130000元，收据上也明确标明“系付购新房款”，说明被告肖某某通过合法购买取得了涉案房屋的所有权；2、原告将钥匙交付给被告，其是合法占有涉案房屋，原告应当配合被告办理涉案房屋的所有权转让登记手续；3、既然被告属于合法占有，则原告无权主张房屋占用期间损失。证据六，离婚证及肖某某的军官证。拟证明被告肖某某与阮某某已于2011年9月6日办理了离婚手续。被告肖某某系退休军官，其应当根据国务院办公厅、中央军委办公厅关于印发军队转业干部住房保障办法的通知享受住房福利待遇。被告阮某某辩称，1、原告所述与事实严重不符，被告阮某某所购黄石市天津路6号1-12号房屋不是政策性住房。被告阮某某现住房是2005年上半年通过二手房交易方式，向原告支付了该房屋市场价的全部款项后所购买之房产。现有房产评估报告、契税纳税申请表、税收通用完税证、房产证为证。该房产为完全私人财物，依据民法通则，被告阮某某对该房产拥有完全的使用权、收益权、处置权等，任何单位及他人都无权干涉。2、被告阮某某与肖某某已于2011年下半年协议离婚，现住房归被告所有。夫妻无共同债权及债务。黄石市团城山桂林××路××号房屋是原告依据其内部文件向所属员工按序排队分配售卖之房屋，与被告阮某某没有关系。综上所述，原告现住房是以二手房交易交付全部对价后所购房产，是商品房，不是政策性住房；且被告阮某某与黄石市团城山桂林××路××号房屋无法律关系，据此，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。被告阮某某为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：证据一，离婚证、离婚协议书、房产证、购房收据、契税申报表、评估报告。拟证明被告离婚时间、天津路的房屋是被告的私产，团城山的房子与被告无关。庭审质证中，原告人行黄石支行对被告肖某某提交的证据质证意见为：证据一中的房地产估价报告、房产证书三性无异议，对政策性住房情况说明三性有异议，对证据一的证明目的均有异议。证据二、证据五证明目的有异议。证据四证明目的有异议，与本案无关联性。证据三认为大部分属实，但证人有一部分带有主观性观点。证据六离婚证、军官证无异议，证明目的有异议。被告阮某某对被告肖某某提交的证据均无异议。原告人行黄石支行对被告阮某某提交的证据三性均无异议，证明目的有异议，团城山房屋的申报购买是在肖某某与阮某某夫妻关系存续期间。被告肖某某对原告人行黄石支行提交的证据质证意见为:证据一无异议。证据二户籍证明无异议，结婚证有异议，二被告已于2011年9月6日办理了离婚登记。证据三真实性无异议，证明目的有异议。黄石市天津路6号1-12号房屋是被告阮某某以市场评估价竞拍所购买，并非依据原告内部文件购房排队顺序所购买，且该房屋的实际成交时间是2005年4月。证据四真实性无异议，证明目的有异议。肖某某于2009年2月24日向原告申请从而购买团城山开发区桂林××路××号房屋，该房屋现在的实际产权人是肖某某，而非原告。从原告举证的该组证据可得知，向原告申请购买公有住房并享受政策性福利住房待遇应当先向原告提交购房申请书，并经原告审核通过才能购买。而天津路6-12号房屋被告阮某某并未向原告提交购房申请，没有按照政策性住房的交易程序进行，应当认定为市场交易行为。证据五对购房申请及66号文件真实性无异议，证明目的有异议。天津路6-12号房屋是阮某某以市场评估价竞拍购买，不是排队购买。没有享受政策性福利购房待遇，因此没有违反66号文件规定。反向说明被告肖某某有权通过政策性福利购房购买团城山桂林××路××号房屋。对会议记录三性均有异议，被告肖某某并未参加会议，也未在此会议记录上签字。且该会议记录明确表示肖某某是有资格购买锦苑小区的住房。证据六对肖某某占房经过的情况说明三性均有异议，该情况说明系证人证言，说明人并未出庭作证，不应当作为证据使用。退房通知函及签收回单真实性无异议，证明内容有异议。被告肖某某是团城山桂林××路××号房屋的实际权利人合法占有人，原告无权向被告下达退房通知。证据七真实性无异议，证明内容有异议。被告肖某某是通过支付购房款领取该房屋钥匙合法入住，从而合法占有。原告无权向被告主张房屋占用期间损失。证据八三性均有异议，黄石明盛物业服务有限公司作为物业公司应当是提供物业服务，其不具有居住证明的权限及主体身份，而且该证明内容中阮某某有时出入明显与事实不符，且不符合常理。证据九的真实性无异议，证明目的有异议，1、被告肖某某陈述情况的时间为2016年12月8日，说明此时才知道原告2009年8月会议决议的内容（见信访材料第二页）。2、被告肖某某是先支付涉案房屋13万元的购房款后，原告才交付的钥匙。在原告未通知被告的情况下单方面更换肖某某合法购买占有的房屋，并非原告所说房屋买卖事宜未达成合意。另外，肖某某至今仍居住在该房屋，原告收取的购房款至今也未予返还，说明双方的房屋买卖合同已经实际履行。被告肖某某是该房屋的实际权利人合法占有人，原告无权要求其返还涉案房屋。被告阮某某对原告人行黄石支行提交的证据质证意见为：证据一无异议。证据二有异议，阮某某与肖某某已于2011年9月办理了离婚手续。户籍证明无异议。其他证据同意被告肖某某的质证意见。证据九认为不清楚，团城山的房子与阮某某无关，天津路的房子才是阮某某的。被告肖某某对被告阮某某提交的证据均无异议。对双方无争议的证据，本院依法予以采信。对双方有争议的证据，本院认证如下：对原告人行黄石支行提交的证据二中的结婚证，因被告肖某某与阮某某均提交了离婚证，故该证据不予采信。证据三、证据四、证据七、证据九的来源和形式合法，与本案事实有关联，依法予以采信。证据五中的会议记录有证据九印证，故依法予以采信。证据六属于证人证言，因证人未出庭作证，证据的真实性无法核实，故不予采信。证据八无法证实原告所要证明的内容，故不予采信。对被告肖某某提交的证据一中的政策性住房情况说明，该说明证明肖某某未享受政策性住房，与本案事实无关联，故对该证据依法不予采信。证据二、证据三、证据五、证据六无法证明被告肖某某所要证明的事实。证据四与本案无关联，不予采信。对被告阮某某提交的证据一，与本案事实相关联，依法予以采信。经审理查明，肖某某系人行黄石支行职工。1996年5月24日，肖某某与阮某某登记结婚。2004年1月13日，人行黄石支行根据黄银发【2004】10号文，人行黄石支行职工宿舍房改价购买排队顺序中肖某某具有购房资格。2004年12月6日，人行黄石支行与阮某某签订一份房地产买卖合同，约定：人行黄石支行将座落黄石港区天津路6号1-12号房屋出售给阮某某，双方商定成交价格为89019元。2005年1月25日，人行黄石支行委托黄石益欣成房地产估价经纪有限公司对黄石港区天津路6号1-12号房屋进行评估，评估公开市场单价为920元/平方米，总公开市场价值89019元。2005年4月20日至2005年8月31日期间，肖某某向人行黄石支行交付购房款89019元。2005年5月10日，阮某某取得黄石港区天津路6号1-12号房屋所有权证。2009年2月24日，肖某某向人行黄石支行出具购买黄石市团城山开发区桂林××路××号房屋申请。2009年8月21日，人行黄石支行经开会研究决定，肖某某如果同意退回天津路住房，人行黄石支行不能给补偿，购买黄石市团城山开发区桂林××路××号房屋房款可补两处房子的差价。2010年3月16日，肖某某向人行黄石支行交付购新房款130000元。当日，肖某某取得黄石市团城山开发区桂林××路××号房屋钥匙入住至今。2011年9月6日，肖某某与阮某某协议办理离婚登记，协议约定黄石港区天津路6号1-12号房屋归阮某某所有。2018年3月12日，人行黄石支行向肖某某出具退房通知函，通知肖某某于2018年3月20日前将无权占有的黄石市团城山开发区桂林××路××号政策性住房退还给人行黄石支行。否则，人行黄石支行将通过法律途径维护自身的合法权益。因肖某某至今未向人行黄石支行返还黄石市团城山开发区桂林××路××号房屋，为此双方发生纠纷。另查明，位于黄石市团城山桂林××路××号房屋（面积为139.86平方米）所有权人为人行黄石支行。2016年12月8日，肖某某以书信方式向中国人民银行总行进行信访，信访中称“2009年9月，单位后勤相关负责同志通知肖某某：人行黄石支行党委已经开会讨论，决定如果肖某某原价退回天津路旧房，将以优惠价格把锦苑小区住房卖给肖某某，否则按现行市场评估价38万元销售。2010年3月，肖某某接受了38万元（先付部分款项加上全部住房公积金后，余款8年内付清），交纳了13万元的购新房款后，凭此银行的交款回单到单位后勤换取收据后拿到了房屋钥匙准备入住。一个星期后，单位却突然把门锁换了，并提出附加条件-必须原价向单位退回天津路旧房的无理要求。这让肖某某无法接受，被迫在房屋没有完全清理好的情况下就入住，并反复与单位协商，至今无果”。
原告中国人民银行黄石市中心支行（以下简称人行黄石支行）诉被告肖某某、阮某某返还原物纠纷一案，本院于2018年4月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告人行黄石支行的委托诉讼代理人李军山、戴懋浩、被告肖某某及其委托诉讼代理人陈程、程梦、被告阮某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，本案系返还原物纠纷。物权是权利人依法对特定的物享有的直接支配与排他之权利；无权占有不动产的，权利人可以请求返还原告。本案中，涉案房屋的所有权人为原告人行黄石支行，但涉案房屋至今由被告肖某某占有。本案涉案房屋属公有住房，肖某某虽交纳购房款13万元，但根据原告提供的2016年12月8日被告肖某某向中国人民银行总行递交的信访件中可以看出，被告肖某某对原告要求被告退出天津路旧房才能购买涉案房屋的意见是知晓的。但被告肖某某至今并未按照与人行黄石支行的意见退出天津路旧房，现涉案房屋一直由被告肖某某无权占有，也无证据证实原、被告双方形成房屋买卖合同关系，故原告人行黄石支行要求被告返还涉案房屋系其基于物权行使的合法行为，本院依法予以支持。原告提出要求被告支付从2010年4月3日起计算至实际返还之日止的房屋占用期间损失的诉讼请求，因被告肖某某无权占有房屋给原告造成损失，被告的行为属侵权行为，根据公平原则，故本院根据黄石市市场租赁房屋价格酌情按10元/平方米（位于黄石市团城山桂林××路××号房屋的面积为139.86平方米）即从2010年4月3日起每月按1398.60元标准计算至被告实际返还房屋止的房屋租金。原告提出要求被告阮某某返还位于黄石市团城山桂林××路××号房屋的诉讼请求，庭审中，被告阮某某答辩称其未在涉案房屋内居住，涉案房屋与被告阮某某无关，且原告也未提供充分证据证明涉案房屋与被告阮某某有任何法律关系，故对原告提出的这一诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告肖某某于本判决生效之日起二十日内将黄石市团城山桂林南路6-2号的房屋返还给原告中国人民银行黄石市中心支行。二、被告肖某某于本判决生效之日起向原告中国人民银行黄石市中心支行支付房屋占用期间损失（从2010年4月3日起每月按1398.60元的标准计算至实际返还房屋之日止）。三、驳回原告中国人民银行黄石市中心支行的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1602元，由被告肖某某负担（于本判决生效之日起三日内交纳本院）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黄石市中级人民法院。