中国人民解放军95091部队与湖北浙企联合置业有限公司合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）中国人民解放军95091部队，住所地钟祥市冷水镇。
法定代表人黄志强，该部队站长。
委托代理人代云松，湖北法之星律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）湖北浙企联合置业有限公司住所地武汉市江岸区沿江大道160号时代广场第一幢13层4号房，组织机构代码55703761－X。
法定代表人胡定余，该公司董事长。
委托代理人肖斌武，于琼，湖北共合律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人中国人民解放军95091部队因与被上诉人湖北浙企联合置业有限公司合同纠纷一案，不服荆门市东宝区人民法院（2013）鄂东宝民二初字第00275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年5月8日、6月19日公开开庭审理了本案。上诉人中国人民解放军95091部队的委托代理人代云松，被上诉人湖北浙企联合置业有限公司的委托代理人肖斌武到庭参加诉讼。因双方均有调解意愿，申请本院给予调解期限3个月，但因未能达成一致意见，致调解不成。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年9月29日，湖北浙企联合置业有限公司与中国人民解放军95091部队签订了《军队房地产租赁合同》，约定中国人民解放军95091部队将位于荆门市东宝区苏台村的13333.4平方米的场地租给湖北浙企联合置业有限公司经营石油产品的储存；租赁期限18年，年租金30万元，按年结算；合同签订后10日内，承租方向出租方交纳保证金15万元。合同还约定了租赁双方因各自需要可提前终止合同，应提前3个月通知对方，并补偿对方两个月的租金。本合同经双方签字盖章，并由军队房地产管理部门审批后生效。2011年3月21日，经部队房地产管理部门和总后基建营房部的审批，同意将场地出租，并将租赁期限变更为10年，即从2010年12月1日起至2020年11月30日止。2011年1月24日，湖北浙企联合置业有限公司与中国人民解放军95091部队就相同的租赁标的又签订了一份《军队房地产租赁合同》，在合同书的尾部，部队房地产管理部门签署了“鉴于该合同已上报总后，待总后批复后本合同失效”的意见。签订该合同的用途，双方当事人均认可是为方便湖北浙企联合置业有限公司办理相关手续。同时，双方就该合同还达成了补充协议，约定租赁范围还包括铁路专线及站台、泵房、生活区及其他配套设施，由于租赁物现由第三方承租，对该租户的补偿由湖北浙企联合置业有限公司承担，中国人民解放军95091部队负责处理各项事宜。合同签订后，湖北浙企联合置业有限公司向中国人民解放军95091部队交纳了5年的租金共计150万元，向部队房地产管理部门交纳了18万元的办证费用。因湖北浙企联合置业有限公司未与占用铁路专线及站台的第三方达成补偿协议，一直没有使用租赁场地。2013年6月8日，湖北浙企联合置业有限公司向中国人民解放军95091部队发函，要求解除租赁合同，并退还租赁费和办证费用。因中国人民解放军95091部队未予答复，湖北浙企联合置业有限公司于2013年8月8日向原审法院提起诉讼，请求判令中国人民解放军95091部队退还租金150万元，退还办证费用18万元。中国人民解放军95091部队向原审法院提起反诉，请求确认湖北浙企联合置业有限公司于2013年6月8日发出的解除合同通知无效，湖北浙企联合置业有限公司继续履行《军队房地产租赁合同》，并交纳租赁保证金15万元。
原审法院认为，关于湖北浙企联合置业有限公司与中国人民解放军95091部队签订的两份《军队房地产租赁合同》的认定。双方当事人于2010年9月29日签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，不违背法律法规禁止性的规定，属有效合同。按合同约定，合同需经双方签字盖章，并由军队房地产管理部门审批后生效，因此，部队房地产管理部门和总后基建营房部于2011年3月21日审批盖章的时间，应为该合同的生效时间。双方于2011年1月24日签订的租赁合同，虽然也是当事人的真实意思表示，但双方均认可是为方便湖北浙企联合置业有限公司办理相关手续之用，应不作为履行依据。同时，部队房地产管理部门在该合同上签署了“鉴于该合同已上报总后，待总后批复后本合同失效”的意见，湖北浙企联合置业有限公司并无异议，因此该合同应于2011年3月21日失效。双方所签订的补充协议，协议载明了是对2011年1月24日签订的租赁合同的补充，因主合同已经失效，因此，该补充协议也应失效。
关于租赁范围是否包括铁路专线及配套设施的问题。湖北浙企联合置业有限公司与中国人民解放军95091部队于2010年9月29日签订的租赁合同并无约定租赁范围包括铁路专线及配套设施，在补充协议里约定了租赁范围包括铁路专线及配套设施。虽然该补充协议已经失效，但从湖北浙企联合置业有限公司签订租赁合同的目的看，其租赁场地用于石油产品的存储，而石油产品运输需利用铁路专线及配套设施，而且铁路专线及配套设施也处于租赁场地内。因此，从有利于实现合同目的出发，租赁范围应包括铁路专线及配套设施。
关于湖北浙企联合置业有限公司解除租赁合同的依据问题。原审法院已确认租赁范围包括铁路专线及站台，双方就铁路专线及站台的相关约定也应继续适用。从约定来看，由中国人民解放军95091部队负责处理各项事宜，湖北浙企联合置业有限公司对第三方进行补偿，第三方退出。第三方荆门荆铁佳洲石油化工有限公司因未获得补偿而未交付铁路专线及站台，是湖北浙企联合置业有限公司因未获得铁路专线及站台而不能用租赁场地的原因。从租赁合同的权利义务来看，第三方的退出，应由出租方即中国人民解放军95091部队来办理，虽然湖北浙企联合置业有限公司认可其与第三方商谈过补偿事宜，因第三方要价过高未达成协议的事实，但清退第三方是出租人的义务，该事由不能成为免除中国人民解放军95091部队清退第三方的理由。中国人民解放军95091部队未能将铁路专线及站台交付湖北浙企联合置业有限公司，为未交付租赁物，构成违约。湖北浙企联合置业有限公司提出解除合同的理由成立，予以支持。
关于中国人民解放军95091部队应否退还150万元的租赁费和18万元的办证费用的问题。因中国人民解放军95091部队未交付租赁物，湖北浙企联合置业有限公司解除租赁合同，中国人民解放军95091部队应全额退还租赁费150万元。关于18万元的办证费用，并非由中国人民解放军95091部队收取，湖北浙企联合置业有限公司主张退还没有依据，因此，对湖北浙企联合置业有限公司的该项请求，不予支持。
关于湖北浙企联合置业有限公司应否履行交纳15万元保证金的义务问题。双方当事人在租赁合同中约定，合同签订后10日内，承租方向出租方交纳保证金15万元。湖北浙企联合置业有限公司对此的辩解是，合同约定湖北浙企联合置业有限公司每年交租金30万元，合同履行中，其一次性交纳了5年的租金150万元，就未交纳保证金，这是履行中对合同条款的变更。原审法院认为，湖北浙企联合置业有限公司一次性交纳了5年的租金150万元，未交纳保证金，已时隔将近3年，中国人民解放军95091部队既未提出异议，也未主张权利，应视为其同意对合同条款的变更。而且合同解除后，也无交纳保证金的必要。因此，对湖北浙企联合置业有限公司的辩解意见予以采纳，对中国人民解放军95091部队主张湖北浙企联合置业有限公司应交纳15万元保证金的诉讼请求，不予支持。
综上，湖北浙企联合置业有限公司解除与中国人民解放军95091部队签订租赁合同的效力，予以确认。中国人民解放军95091部队应退还湖北浙企联合置业有限公司已交纳的租赁费150万元。对湖北浙企联合置业有限公司的其他诉讼请求和中国人民解放军95091部队的反诉请求，不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告（反诉原告）中国人民解放军95091部队于本判决生效之日起10日内退还原告（反诉被告）湖北浙企联合置业有限公司租赁费150万元；二、驳回原告（反诉被告）湖北浙企联合置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）中国人民解放军95091部队的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19920元，由湖北浙企联合置业有限公司负担2000元，中国人民解放军95091部队负担17920元；反诉案件受理费1575元，由中国人民解放军95091部队负担。
本院经审理查明，湖北浙企联合置业有限公司持有的2010年9月29日《军队房地产租赁合同》第二条租赁用途填写为“石油产品的运输、存储”；中国人民解放军95091部队持有的2010年9月29日《军队房地产租赁合同》第二条租赁用途填写为“石油产品的存储”。
2011年1月24日合同补充条款第3条约定“现租户的安置。鉴于拟租标的物的合同尚未到期，对该租户的补偿由乙方承担，甲方负责处理各项事宜”。
2013年6月10日，中国人民解放军95091部队收到湖北浙企联合置业有限公司发出的解除合同通知。
一审判决认定其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点为：1、中国人民解放军95091部队是否存在违约行为，应否承担违约责任？2、湖北浙企联合置业有限公司解除合同行为的效力及合同应否继续履行？3、中国人民解放军95091部队应否退还150万元租赁费？湖北浙企联合置业有限公司应否交纳15万元保证金。
1、关于中国人民解放军95091部队是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题。
根据一、二审查明的事实，中国人民解放军95091部队作为出租方交付的租赁物中应包含铁路专线及配套设施，湖北浙企联合置业有限公司签订租赁合同的目的，除租赁场地用于石油产品的存储以外，还需利用铁路专线及配套设施进行石油产品的运输。中国人民解放军空军广州房地产管理处出具的《95091部队与湖北浙企联合置业有限公司军队房地产租赁合同情况说明》，也进一步证实双方于2010年9月29日签订的合同应包括双方于2011年1月24日签订的合同中约定的其他配套设施，否则承租方无法正常经营。故一审法院从有利于实现合同目的出发，认定租赁范围应包括铁路专线及配套设施，并无不当。
湖北浙企联合置业有限公司在签订合同后向中国人民解放军95091部队交纳了五年租金，中国人民解放军95091部队为湖北浙企联合置业有限公司办理了租赁许可证，双方当事人为腾退尚在租赁场地的第三方（荆门荆铁佳洲石油化工有限公司）进行了多次商谈，上述行为表明双方当事人均在履行双方签订的合同。
中国人民解放军95091部队与湖北浙企联合置业有限公司在签订的2010年9月29日合同中没有约定由谁负责清退尚占用租赁场地的第三方，双方在2011年1月24日合同补充条款中约定“现租户的安置。鉴于拟租标的物的合同尚未到期，对该租户的补偿由乙方承担，甲方负责处理各项事宜”，该约定表明对该租户的清退双方均有义务，但义务的履行顺序约定不明，现第三方未予腾退，致使湖北浙企联合置业有限公司未进场使用租赁场所的责任应由双方承担。上诉人中国人民解放军95091部队认为应由湖北浙企联合置业有限公司先与第三方谈妥补偿款且支付到位后，上诉人再协助办理腾退清场交接，清退不能完成是被上诉人造成的上诉理由不能成立，本院不予采信。
2、湖北浙企联合置业有限公司行使合同解除权的行为是否有效及合同应否继续履行。
《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。承租人湖北浙企联合置业有限公司签订2010年9月29日《军队房地产租赁合同》的租赁用途为石油产品的运输、存储，其在签订该合同后至解除合同之日因出租人未将铁路专线及配套设施予以交付，使其未能占有使用租赁场所，无法实现合同目的，其向中国人民解放军95091部队发出解除合同通知，符合上述法律规定。一审判决确认湖北浙企联合置业有限公司解除与中国人民解放军95091部队签订的租赁合同的效力正确。上诉人认为已按合同约定完成了交付义务，不存在违约，合同应继续履行的上诉理由不能成立，对上诉人要求继续履行合同的请求不予支持。
3、中国人民解放军95091部队应否退还150万元租赁费及湖北浙企联合置业有限公司应否交纳15万元保证金。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，在2013年6月10日解除合同之前，双方实际在履行租赁合同，因双方当事人对占有铁路线及相关设施的原承租人未予清退，致使不能实现合同目的的事实，双方均有责任。对于五年1826天已经发生的2010年12月1日至2013年6月10日期间923天的租赁费损失（923／1826×150万=75.82万元），应予以分担损失，即37.91万元。对于2013年6月11至2015年11月30日期间903天的租赁费（903／1826×150万=74.18万元），系解除合同后尚未履行的，应由出租人退还给承租人。故中国人民解放军95091部队应退还湖北浙企联合置业有限公司租赁费为112.09万元。
2010年9月29日的合同中约定年租金30万元，按年结算，合同签订后10日内承租方向出租方交纳保证金15万元。湖北浙企联合置业有限公司未交纳15万元保证金，但一次性交纳了5年的租金150万元，中国人民解放军95091部队既未提出异议，也未主张权利，应视为其同意对合同条款的变更。且因合同已解除，一审判决对保证金的认定正确，本院对中国人民解放军95091部队认为湖北浙企联合置业有限公司应交纳15万元保证金的上诉请求，不予支持。
综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

一、撤销荆门市东宝区人民法院（2013）鄂东宝民二初字第00275号民事判决第一、二项，即：被告（反诉原告）中国人民解放军95091部队于本判决生效之日起10日内退还原告（反诉被告）湖北浙企联合置业有限公司租赁费150万元；驳回原告（反诉被告）湖北浙企联合置业有限公司的其他诉讼请求。
二、被告（反诉原告）中国人民解放军95091部队于本判决生效之日起10日内退还原告（反诉被告）湖北浙企联合置业有限公司租赁费112.09万元。
三、驳回原告（反诉被告）湖北浙企联合置业有限公司的其他诉讼请求。
四、维持荆门市东宝区人民法院（2013）鄂东宝民二初字第00275号民事判决第三项，即：驳回被告（反诉原告）中国人民解放军95091部队的反诉请求。
如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费19920元，由湖北浙企联合置业有限公司负担6920元，中国人民解放军95091部队负担13000元；反诉案件受理费1575元，由中国人民解放军95091部队负担。二审案件受理费21495元，由湖北浙企联合置业有限公司负担6920元，中国人民解放军95091部队负担14575元。
本判决为终审判决。

审　判　长　　杨红艳 代理审判员　　王　冉 代理审判员　　邱　泉

书记员：曾靖