中国人民解放军69339部队与李某某、刘某等建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）中国人民解放军69339部队（原中国人民解放军36917部队）。住所地博乐市红星路151号。
法定代表人王江兵，该部队队长。
委托诉讼代理人李绍彦，博乐市宏维法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）李某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无固定职业，住博乐市，电话130XXXXXXXX。
委托诉讼代理人刘某（系被告李某某丈夫），男，xxxx年xx月xx日出生，无固定职业，住博乐市，电话130XXXXXXXX。
被告（反诉原告）刘某，男，xxxx年xx月xx日出生，无固定职业，住博乐市，电话130XXXXXXXX。
被告（反诉原告）葛忠明，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无固定职业，住博乐市，电话135XXXXXXXX。
委托诉讼代理人安碧珍（系葛忠明妻子），女，xxxx年xx月xx日出生，无固定职业，住博乐市，电话135XXXXXXXX。

原告（反诉被告）中国人民解放军69339部队诉被告（反诉原告）李某某、刘某及葛忠明建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2017年4月20日公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军69339部队的委托诉讼代理人李绍彦，被告李某某的委托诉讼代理人刘某、被告刘某及被告葛忠明的委托诉讼代理人安碧珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中国人民解放军69339部队向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与葛中原于1993年7月1日签订的《空闲土地租赁合同》；2.请求判令被告返还原告土地600平方米；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1993年7月1日，原告与葛中原（已去世）签订一份《空闲土地租赁合同》，约定原告将位于博乐市长江路西侧36917部队院内的空闲土地600平方米租赁给葛中原使用，租赁期限40年，即1993年7月1日-2033年6月30日止，合同还约定了其它的权利义务。后中央军委、兰州军区、新疆军区先后下文，要求全军收回各级军队租赁的空闲土地，按照原告与被告签订的合同第五条的约定，原告有权解除合同收回土地，但被告拒绝返还土地，且该土地及其附属物已经转让给被告李某某、刘某及葛忠明使用，故原告要求解除合同及要求被告返还土地。
本院经审理认定事实如下：1990年5月9日原告中国人民解放军69339部队取得位于博乐市红星路238618.60平方米土地使用权，土地批准使用年限为永久使用，并办理了土地使用权证。后新疆博尔塔拉军分区后勤部根据新疆军区《关于空余房地产租赁存在问题整改事》新联[2013]43号通知要求，于2013年5月1日向边防第七团下发了关于终止40年租赁合同的通知，要求边防第七团立即终止40年租赁合同，但原告未能收回该土地。2016年12月22日博乐市房地产管理局下发博市房地注字（2016）02号《关于撤销葛中原持有的"0276495、0276496、0375977、0375978号房屋所有权证"的决定》，内容为"参照博乐市人民法院作出的（2014）博行初字第5、6、7、8、9号行政判决书，依据1998年《城市房屋权属登记管理办法》第八条之规定，直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作，博乐市房地产管理局作为市人民政府房地产行政主管部门具有办理房屋权属登记的法定职责。经核实，葛中原与中国人民解放军69339部队（原36917部队）签订了空闲土地租赁合同，博乐市房地产管理局依据租赁合同，向葛中原颁发房屋产权证违背了房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，博乐市房地产管理局依此土地使用权和空闲土地租赁合同为葛中原办理产权登记，显属不当，经房产局会议研究决定，撤销葛中原持有的0276495、0276496、0375977、0375978号房屋所有权证"，并在2016年12月31日博尔塔拉报上进行了公告。
另查，2000年12月新疆乌苏市人民法院做出（2000）乌法执字第244号民事裁定书，裁定被执行人樊福军位于博乐市团积路南端的砖混结构房屋366.93平方米向申请人第一农贸市场信用社抵偿借款及本金。1996年11月12日新疆庆达拉垦区人民法院做出（1996）庆民初字第175号民事判决书，葛忠明诉葛中原货款纠纷一案经法院判决葛中原向葛忠明支付钢窗款52730元及利息，判决后1998年9月7日新疆庆达拉垦区人民法院做出（1998）庆民初字第175号民事裁定书，裁定将葛中原位于博乐市团结路南端砖混结构房屋一套（底层一半）变卖给葛忠明。对当事人无异议的事实，本院予以确认。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告军区下发《关于空余房地产租赁存在问题整改事》、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》、《转发军区纪委〈关于认真贯彻落实兰州军区首长重要批示精神进一步抓好空余房地产租赁清理整治工作的通知〉》，拟证实新疆军区下发文件，要求原告对租赁房屋进行整改，都要求原告解除租赁合同。被告李某某、刘某及葛忠明对以上证据不予认可，认为以保密为由提供复印件无法证实真实性，且与本案没有关联性。本院认为军区下发文件不等同于法律、行政法规，但军区对处理部队租赁土地及房屋处理意见属于部队内部规定，应属涉密文件，被告未能提供证据证实原告提供的上述文件为伪造，本院对真实性予以确认。
2、原告中国人民解放军69339部队提供的新疆诚信伟业作出的《房产估价报告书》、租户选择评估公司登记表及房地产评估委托书，拟证实经原被告协商一致，选择新疆诚信伟业房地产评估有限责任公司对原告出租给被告的土地及房屋进行评估，经评估被告刘某房屋及附属物价值为1235464元，被告葛忠明房屋及附属物价值为395886元，估价测算过程中对房地产及附属物成新率定为100%。被告李某某、刘某及葛忠明对估价结论不予认可，认为鉴定为原告单方委托，鉴定价值过低，与被告房屋现有市场价值不符。本院认为被告仅认为鉴定未经其许可，但未能证实鉴定程序及鉴定结论存在瑕疵，本院对鉴定结论的真实性予以认可。
3、原告中国人民解放军69339部队提供的1993年6月30日原告与葛中原签订《空闲土地租赁合同》，拟证实原告要求被告返还土地是原告通过签订合同租赁给葛中原，租赁期限40年，土地租费总计31500元，付款方式从签订合同时一次性付清，葛中原取得土地后可以建筑附属物，但是建筑时要进行备案价值登记，原告在合同有限期内按照上级要求可以收回土地，原告要求解除合同及收回土地符合合同约定。被告李某某、刘某及葛中原对该证据不予认可，认为合同中并没有葛中原签字，无法确认真实性。本院认为通过原被告提供的证据可以证实该土地确为葛中原取得并使用，后经法院生效法律文书及合同确认由现有三被告继续使用，对该合同本院予以认可。
被告李某某及刘某提供的协议书，拟证实被告李某某及刘某与乌苏市农村信用合作社签订协议书，被告李某某及刘某取得乌苏市农村信用合作社从法院执行的房产，价值为70000元，被告李某某及刘某向乌苏市农村信用合作社支付房款70000元。原告中国人民解放军69339部队对该证据不予认可，认为无法复印件无法证实真实性。本院认为被告李某某及刘某现在继续使用房屋，本院对真实性予以认可。

本院认为，原告与被告之间所涉及军队土地租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。后原告根据军区下发《关于进一步落实军以下作战部队停止出租空余房地产的通知》、《关于空余房地产租赁存在问题整改事项》等文件精神，均要求对已出租的空余房地产予以收回土地。69339部队依据上述法律及上级文件精神，依照双方签订的《空闲土地租赁合同》第五条的约定要求解除合同，符合《合同法》第九十三条第二款规定关于"当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同"之规定，现解除合同的条件成就，虽然原告与被告刘某、李某某及葛忠明未签订书面合同，但原告与三被告之间仍然按照原合同履行权利义务，应当视为合同相对人，故69339部队要求解除与葛中原签订的《空闲土地租赁合同》及要求被告李某某、刘某及葛忠明返还600平方米土地的诉讼请求，本院予以支持。原告提供评估报告鉴定程序及结论不存在明显瑕疵，被告刘某及葛忠明申请重新鉴定，但未能提供证据鉴定结论存在瑕疵，本院对重新鉴定申请不予准许，对鉴定结论予以确认，鉴定机构对被告房屋及附属物确定价值的标准为成新率100%，依据租赁合同约定，原告根据上级要求收回土地时，对其在租地上的建筑物依据备案造价给予经济赔偿，赔偿办法为第一个十年内按每年1%折旧，第二个十年内按每年2%折旧，第三个十年内按每年3%折旧，第四个十年内按每年4%折旧，扣除按以上年限折旧累计经费后，赔偿备案造价的其余部分，因被告未按照合同约定进行造价备案登记，本院认为依据评估价值作为基准价格较为适宜，被告李某某、刘某及葛忠明的土地使用年限为24年，为第三个十年期限，每年按照3%折旧，经计算折旧42%，被告刘某、李某某及葛忠明未取得房屋所有权证，不能与同一地段商品房买卖价格对应，被告李某某及刘某房屋及附属物现有价格为716569.12元（1235464元×58%），被告葛忠明房屋及附属物现有价值为229613.88元（395886元×58%），被告刘某反诉要求原告赔偿335万元，被告葛忠明反诉要求原告赔偿250万元，不符合租赁合同约定，原告中国人民解放军69339部队应向被告刘某赔偿房屋及附属物损失726569.12元，向被告葛忠明赔偿房屋及附属物损失229613.88元，对其他反诉请求，本院不予支持。因被告李某某、刘某及葛忠明购买房屋时仍应按照葛忠明与原告签订的合同履行，为有条件购买，该土地租赁期限为40年，租赁合同已经履行24年，剩余16年未履行，原告应当将收取的未履行期间的租金返还给被告，依据租赁合同每年租金为757.5元，剩余16年租金应为12600元，因无法确定被告李某某、刘某及葛忠明取得土地的具体面积，本院认为被告李某某及刘某与被告葛忠明各取得一半土地租金较为适宜，原告中国人民解放军69339部队应当向被告李某某及刘某返还租金6300元，向被告葛忠明返还租金6300元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百零九条之规定，判决如下：

一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军69339部队与葛中原于1993年6月30日签订的《空闲土地租赁合同》；
二、被告（反诉原告）李某某、刘某及葛忠明于本判决生效后三十日内返还原告（反诉被告）中国人民解放军69339部队600平方米土地；
三、原告（反诉被告）中国人民解放军69339部队于本判决书生效后三十日内向被告（反诉原告）刘某支付房屋及附属物损失726569.12元；
四、原告（反诉被告）中国人民解放军69339部队于本判决书生效后三十日内向被告（反诉原告）葛忠明支付房屋及附属物损失229613.88元；
五、原告（反诉被告）中国人民解放军69339部队于本判决书生效后三十日内向被告李某某及被告（反诉原告）刘某退还土地租金6300元；
六、原告（反诉被告）中国人民解放军69339部队于本判决书生效后三十日内向被告（反诉原告）葛忠明退还土地租金6300元；
七、驳回被告（反诉原告）刘某及葛忠明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费70元，由被告李某某、刘某及葛忠明负担，本案反诉案件受理费24200元，由原告中国人民解放军69339部队负担3582元，由被告李某某及刘某负担8424元，由被告葛忠明负担12194元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。

审判员　　孟明

书记员：谢月