中国人民解放军湖北省荆州军分区与湖北关帝文化产业集团股份有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：中国人民解放军湖北省荆州军分区。住所地：荆州市荆州区。
法定代表人，高金栋，军分区司令员。
委托诉讼代理人：朱继红，军分区保障处处长。
委托诉讼代理人：王炜，湖北昭信律师事务所律师。
被告：湖北关帝文化产业集团股份有限公司，住所地:荆州市荆州区荆中路16号。
法定代表人:周涛，公司董事长。

原告中国人民解放军湖北省荆州军分区（以下简称荆州军分区）诉被告湖北关帝文化产业集团股份有限公司（以下简称关帝公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荆州军分区的委托诉讼代理人朱继红、王炜到庭参加了诉讼，被告关帝公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告荆州军分区向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告给付拖欠的租金共计1120000元（自2015年1月1日起至2018年6月30日止的租金）；2、请求依法判令被告依约向原告支付逾期给付租金的违约金（以当期欠付金额为基数计算至2018年6月30日）；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。
事实及理由：2013年5月1日，关帝公司与荆州军分区签订了《荆州军分区幼儿园场地租赁合同》和《荆州拥军一巷场地租赁合同》，该两份合同中对租赁标的物、租期（合同总租期15年8个月）、租金及支付方式、违约责任和其他权利义务作出了明确约定，其中约定原告将原幼儿园和拥军一巷土地使用权租赁给被告使用；2014年1月1日至2018年12月31日每年两个合同租金总额计320000元，租金按年度支付，自2015年度始的租金必须在上一年度的12月31日以前交付；逾期交付租金的，每逾期一日，按应交租金的1％加收滞纳金。合同签订后，原告作为出租人正确履行了合同义务（合同履行过程中因中央军委相关政策的调整及客观情况，原被告双方的租赁合同法律关系已于2018年6月合意解除），然被告于2013年6月18日支付了首期2014年度的租金后，再未依约向原告交付此后的各期租金，截至2018年6月30日，被告欠缴的租金共计1120000元。被告拖欠支付租金的行为已构成违约，依约应承担相应的违约责任。为此形成本案诉讼，请求依法判令如前所请。
被告关帝公司辩称：2013年5月10日，我公司以土地租赁形式取得了原告大院北部闲置营房及幼儿园两宗土地共计12亩土地三十一年零八个月的使用权及开发权，合同约定2014年元月起一年一交租金，我公司在签订合同后一个月内按照原告要求提前一次性缴纳了2014年的土地租金320000元，按照合同约定自2015年始，后续每年租金应于前一年的12月31日之前交付。2014年11月30日，我公司突然接到原告的函件，要求我公司务必三日之内与之洽谈并重新修改签订18年租赁合同，我公司按照32年的租期进行布局，在我公司已经将建筑工程完成80%的情况下，原告突然要求缩短租赁期限，我公司根本无法收回成本。为此，我公司立即复函原告（1）我公司愿意积极配合荆州军分区的工作；（2）因前期按照32年的规划投入，为减少损失，荆州军分区如果愿意减免18年的土地租金，我公司愿意修改合同租期为18年。我公司复函后，原告多次到我公司要求不准装修，不准招商，并不定期派人到现场检查我公司停工情况。再后来，原告要求我们将合同租期修改为10年。因双方实在无法达成共识，所以一直没有签订新的合同，原告也没有正式催缴过原合同的租金。因此，我公司认为，原告在合同执行一年后就单方面修改合同并阻止我公司施工达4年之久，给我公司造成了不可估量的经济损失，我公司将保留诉请原告赔偿我公司经济损失的权利，原告违约在先，我公司有权停止履行原合同义务并拒付后续土地租金。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月1日，荆州军分区（甲方）与关帝公司（乙方）签订了《荆州军分区幼儿园场地租赁合同》。合同第一条：租赁内容及形式：（一）合同标的物：甲方提供其管理的广鄂字第8030号坐落，荆州军分区原幼儿园使用土地，约2990平方米，地下防空洞建筑面积约350平方米。（二）租赁形式：土地使用权租赁。（三）合同期限：本合同总租期为15年零8个月（2013年5月1日至2028年12月31日，其中2013年5月1日至2013年12月31日共8个月为建设期），具体子合同5年一签（子合同只明确约定租金和日常管理相关工作，不得有悖于主合同的主要内容）。（五）合同租金：租金收取方式分4个子合同段，第一期5年零8个月，以后每期合同5年，租金价格每5年调整一次，每次调整系数是在前一年租金的基础上增长5%。首期子合同5年零8个月（2013年5月1日至2018年12月31日，本合同代首期子合同），租金基本标准：2013年5月1日至2013年12月31日免收8个月建设期租金，2014年1月1日至2018年12月31日的租金每年200000元。2014年租金在本合同签订之日起10个工作日内汇入甲方账户。自2015年起，下一年的租金必须在上一年度的12月31日以前交付。四、合同的解除与终止：（一）因国家重大政策或不可抗力导致合同无法履行时，甲乙双方均不承担责任，解除合同，互不补偿。五、违约责任：（二）乙方的违约责任：3、乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按照应交租金1%加收乙方滞纳金；逾期30日，视为乙方自动终止合同，甲方有权解除本合同并无偿收回土地、固定资产及附属设施所有权、使用权等一切权益，乙方不得提出任何补偿要求。
2013年5月1日，荆州军分区（甲方）与关帝公司（乙方）同时签订了一份《荆州拥军一巷场地租赁合同》，合同第一条：租赁内容及形式：（一）合同标的物：甲方提供其管理的广鄂字第8030号坐落，拥军一巷土地，约5475平方米。（五）租金基本标准：2013年5月1日至2018年12月31日免收8个月建设期租金，2014年1月1日至2018年12月31日的租金每年120000元。本合同的租赁形式、租赁期限、付款时间、违约责任等与《荆州军分区幼儿园场地租赁合同》约定一致。
上述二份合同签订后，被告于2013年6月13日向原告缴纳了2014年幼儿园场地租金200000元，拥军一巷租金120000元，共计320000元。
2013年5月10日、2013年5月16日，原、被告又分别签订了《荆州军分区幼儿园场地租赁合同》补充协议、《荆州拥军一巷场地租赁合同》补充协议，协议第二条：乙方按照甲方要求的设计，用于新建门面房及相关的配套设施工程的投入资金因成本较大，在主合同15年8个月内难以收回成本，同意续租租赁经营期16年。
2014年11月30日，原告向被告发函称：根据军委总部，广州军区和省军区关于空余房地产租赁相关规定要求和通知精神，军分区决定与贵公司重新签订租赁合同，请贵公司在接到此通知后三日内到军分区商谈改签合同的具体事宜，合同重新签订的原则是租期不能超过18年。
2014年12月3日，被告向原告复函称：1、我公司愿意积极配合荆州军分区的工作；2、我司遵照与贵部原合同30年的经营期的约定，在项目定位、资金投入、建筑风格等配置上，都已成骑虎之势，预算投资6000余万元，现已投入近4000万元，后期投入内装及设备2000余万元，即将顺利开园。现贵部突然要求减少12年的经营期，将给我司造成重大损失。原计划30年摊销完成的固定资产投入方面，缩短为18年，故我司恳请贵部能否从以下三方面考虑事态发展的可能性。1能否考虑一次性补偿我公司4000余万元的损失后（含资金投入、团队成本、资金成本），双方中止原合同。我公司将现有投入兴建的所有资产完整移交给贵部；（2）如果第（1）项建议贵部采纳有困难，能否考虑在第19年收回所投资时，一次性补偿我公司12年的经营损失（18年后，估计资产自营利润每年可达400万元）；（3）如贵部不愿采纳前（1）（2）项建议，能否考虑直接免除我公司18年合同的租金，以补偿我公司后12年应得收益的损失。但原告未予答复。
2017年11月17日，原告向被告发出律师函称因中央军委明确要求军队和武警部队全面停止有偿服务，故原告要求解除所有合同和补充协议。同日，被告收到该律师函，双方协议解除了上述租赁合同。
2018年6月7日，被告关帝公司以委托书的形式将与原告租赁合同约定的权利义务转移给了第三人荆州市铭杰物业管理有限公司。原告同意被告的转让行为并与第三人签订了房地产租赁停偿委托管理项目整改协议。协议约定租期自2018年6月30日至2028年5月31日，租期为10年，当年租金19.64万元，合同期内总租金196.4万元。

本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十三条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原、被告签订的《荆州军分区幼儿园场地租赁合同》、《荆州拥军一巷场地租赁合同》及补充协议是双方真实意思的表示，未超过20年的部分为有效合同，依法应予保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。
关于被告应否交纳租金及数额问题。被告答辩称原告于2014年11月30日向我公司发函要求变更租赁期限，原告在合同执行一年后就单方面修改合同并阻止我公司施工达4年之久，给公司造成了不可估量的经济损失，原告违约在先，我公司有权停止履行原合同义务并拒付后续土地租金。本院认为原告按照约定将租赁物交付被告，被告自2015年1月1日起未依照合同约定履行支付租金义务，应当承担继续履行合同义务责任。双方租赁合同已经明确约定每年租金共计320000元，故被告在双方协议解除租赁合同前应依照合同约定支付自2015年1月1日起至2017年11月17日止的租金921425元（320000元×3年－320000元÷365天×44天）；2017年11月17日双方协议解除了租赁合同，但被告一直占有租赁物至第三人自2018年7月1日开始承继权利义务，因此被告还应向原告支付自2017年11月18日至2018年6月30日的占有使用费。占有使用费应参照合同约定的租金标准支付，2017年11月18日至2017年12月31日共计44天占有使用费为38575元（320000元÷365天×44天），2018年6月30日前共计6个月占有使用费为160000元（320000元÷2），占有使用费共计198575元；上述租金及占有使用费共计1120000元。但本案被告依约向原告交纳了租金后，原告理应按照约定向被告提供具备相关条件的经营场所以利于被告经营使用，现因出现国家政策调整因素导致被告不能正常建设、经营，无法实现合同目的，该因素不可归责于原、被告双方，根据公平原则，结合本案事实，本院认为被告向原告支付在此期间的租金及占有使用费的50%为宜。因此，被告应向原告支付租金及占有使用费共计560000元。
关于违约金应否支付问题。本院认为，因双方租赁合同明确规定因国家重大政策或不可抗力导致合同无法履行时，甲乙双方均不承担责任。在租赁期间，因出现了不可归责于原、被告双方的事由，致使不能实现合同目的，双方均不承担违约责任，因此原告请求被告支付违约金没有依据，对该项诉讼请求，本院不予支持。但被告关帝公司未按时支付租金及占有使用费，应由被告按照银行同期贷款利率标准支付自原告向法院主张权利之日即2018年9月14日起的资金占用损失。
依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第二百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告关帝文化产业集团股份有限公司向原告中国人民解放军湖北省荆州军分区支付租金及占有使用费共计560000元，并以560000元为基数按照同期银行贷款利率支付自2018年9月14日起至本判决确定的履行之日止的资金占用损失。
二、驳回原告中国人民解放军湖北省荆州军分区的其他诉讼请求。
上述第一判项，于本判决生效之日起十日内履行。逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。
本案受理费14880元，减半收取7440元，由被告关帝文化产业集团股份有限公司负担3720元，由原告中国人民解放军湖北省荆州军分区负担3720元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。

审判员 顾琼香

书记员： 黄薇薇