中国人民解放军湖北省京山县人民武装部与湖北博林某某有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

原告（反诉被告）：中国人民解放军湖北省京山县人民武装部，住所地湖北省京山县新市镇人民大道91号。法定代表人：高丛伟，该部部长。委托诉讼代理人：王红艳，湖北邦伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北博林某某有限公司，住所地湖北省京山县经济开发区人民大道以北。法定代表人：黄志国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：鲁运华，湖北惠山律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄同林，男，由湖北博林某某有限公司所在地社区京山经济开发区胜利社区居民委员会推荐。

京山人武部向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2008年7月30日签订的《房屋及场地租赁合同》；2.博林公司支付2016年度、2017年度的租金14万元，并腾退房屋及场地给京山人武部；3.博林公司拆除在租赁场地内违规建筑并恢复原貌；4.由博林公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年7月15日，京山人武部与博林公司签订《军队房地产租赁合同》，约定京山人武部将位于京山县胜利村的京山人武部民兵训练基地（房屋建筑面积2635.5㎡、场地面积37143㎡）出租给博林公司使用，租期为5年，即2008年7月15日至2013年7月15日，年租金7万元。同年7月30日，双方又签订了一份《房屋及场地租赁合同》，约定京山人武部将位于京山县胜利村京山人武部民兵训练基地大院墙内的所有房屋（三号库除外）、场地及水电设施出租给博林公司使用，租期为20年，即2008年7月30日至2028年7月30日，年租金7万元。2008年8月4日，双方再次签订《训练基地租赁合同补充协议》，约定2008年7月30日签订的合同为有效合同。2016年，中央军委下达《中央军委关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》（军发〔2016〕58号）后，湖北省军区要求京山人武部必须全面停止有偿服务收回租赁房屋及场地，为规避原总政治部、总后勤部《军队空余房地产租赁管理规定》（2005后字第26号）的军队房地产租赁最高年限18年规定，前述合同签订过程中存在违规操作行为，该房屋及场地签订的合同和补充协议为阴阳合同，博林公司又存在到期不交房租的违约行为。按中央军委要求，京山人武部多次向博林公司发出解除合同通知，但博林公司以有房产证请求京山人武部赔偿损失为由拖延不返还租赁场地及房屋。博林公司持有的房产证系虚假取得，现已被注销。后博林公司虽同意解除租赁合同，但要求赔偿损失且拒绝搬迁、拆除租赁场地内违规建设的厂房，双方多次协商未果。综上所述，1.军队全面停止有偿服务是中央军委明确指示要求的，为不可抗力；2.租赁合同签订过程中，存在明显的违规事实；3.博林公司在履行合同过程中，存在严重的违法行为，违背了签订租赁合同的诚信原则，也严重损害了京山人武部合法权益，为此，京山人武部提起诉讼。博林公司辩称，京山人武部陈述的事实部分不属实，一是京山人武部诉状中称，中央军委规定的军队房地产租赁最长期限为18年，而双方于2008年7月30日签订的租赁合同期限为20年，存在违规，对此博林公司认为，期限为20年的合同是符合《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过20年的期限”；二是京山人武部诉状中称，博林公司未交纳2016年度、2017年度的租金，对此博林公司认为，博林公司的工作人员曾于2016年7月向京山人武部交纳租金，被京山人武部以上级有文件要求博林公司腾退为由拒收；三是博林公司的扩建的厂房及设施、添置的设备，从订立租赁合同开始就得到京山人武部的同意。博林公司同意解除双方于2008年7月30日签订的《房屋及场地租赁合同》，但京山人武部应该赔偿或者补偿博林公司的损失。本案诉讼的原因是双方就赔偿或补偿数额未达成共识而引起，即便租赁合同无效，扩建的厂房及设施、添置的设备是经过京山人武部同意的，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，京山人武部亦应分担博林公司投入的建设费用。对于京山人武部第二项、第三项诉讼请求主张腾退租赁场地及房屋、拆除厂房及设施，应待京山人武部对博林公司予以赔偿或补偿后再进行。博林公司向本院提出反诉请求：1.京山人武部赔偿博林公司经济损失509.85万元；2.由京山人武部承担本案的诉讼费用。事由和理由：2008年7月30日的《房屋及场地租赁合同》签订后，博林公司如约交纳了租金，并依约修建了价值235.77万元的厂房，购置了现价139.08万元的设备，并平整土地、架设电力、修建道路等。之后进行正常的生产经营，年产值近千万元，每年上缴国家一定的税费。2016年7月，京山人武部向博林公司下达停产通知，并要求解除合同。博林公司无法生产，导致停产至今。但对于博林公司的损失，经多次协商未能达成共识。双方订立的合同真实、合法、有效，经评估博林公司的损失共计509.85万元，京山人武部应予赔偿。京山人武部对博林公司的反诉辩称，一是博林公司修建的厂房及设施，添置的设备未经京山人武部同意，博林公司修建的厂房理应自行拆除，所谓的损失亦应由其自行承担。二是博林公司已将设施设备全部搬走，不存在损失；博林公司反诉称平整场地是客观存在的，但此项损失应由其自行承担。由于博林公司未交纳租金以及中央军委关于停止军队有偿服务的文件精神，属于不可抗力，京山人武部亦不承担赔偿损失的责任。围绕本诉请求，京山人武部向本院提交如下证据：A1、租赁合同三份（2008年7月15日的《军队房地产租赁合同》一份、2008年7月30日的《房屋及场地租赁合同》一份、2008年8月4日的《训练基地租赁合同补充协议》一份），A2、解除租赁合同通知书一份及照片5张，A3、中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件和荆门军分区下发的全面停止有偿服务的文件共四份，A4、厂房照片5张及博林公司要求赔偿的合同草案一份，A5、结算票据一份，A6、京山县国土资源局撤销房屋所有权证的通知书及资料共8页。博林公司为反驳京山人武部的本诉主张，向本院提交如下证据：B1、2008年7月30日的《房屋及场地租赁合同》一份和2008年8月4日的《训练基地租赁合同补充协议》一份，B2、两份评估报告，B3、收据一份、明细一份、营业执照一份，B4、会议纪要一份及照片一组。围绕反诉请求，博林公司反诉所举证据与本诉所举证据相同，京山人武部提供反诉证据与本诉亦相同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据A1、A4、A5、A6，B1，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对京山人武部提交的证据A2及证据A3的认定。博林公司质证认为，证据A2解除合同通知书没有收到，证据A3的真实性由法院来核实认定。本院认证认为，虽博林公司对解除合同通知书提出异议，认为没有收到此份解除通知书，但博林公司在反诉状自认“2016年7月京山人武部向博林公司下达停产通知，并要求解除合同”，故博林公司辩称没有收到此份解除通知书的理由不能成立，本院对证据A2予以采信。对证据A3系由有权机关下发的文件，经核对真实性属实，本院予以采信。2.对博林公司提供的证据B2、B3、B4，因涉及博林公司反诉的事实判断，待后续审理终结时予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院就部分事实认定如下：1.就京山人武部与博林公司于2008年7月15日签订的一份《军队房地产租赁合同》、于2008年7月30日签订的一份《房屋及场地租赁合同》、于2008年8月4日签订的一份《训练基地租赁合同补充协议》的事实，京山人武部在诉状的陈述属实，本院予以确认。2.就2008年7月30日签订的《房屋及场地租赁合同》解除事实查明：2016年7月25日，京山人武部在博林公司大门口，张贴了一份《解除租赁合同通知书》，主要内容是：现因博林公司未按双方约定履行按时支付租金的义务且中央军委下发关于收回军用用房的通知后，京山人武部已通知博林公司，博林公司也多次口头及书面提交解除合同的后续事宜的商洽，由此可见博林公司也同意解除双方租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、九十四条之规定，特书面通知博林公司与京山人武部的租赁合同关系至博林公司收到本通知之日起解除。望博林公司在收到本通知书后一个月内搬迁完毕，将京山人武部当时租赁给博林公司位于京山县胜利村的人民武装部民兵训练基地腾退给京山人武部。当月，博林公司收到此份《解除租赁合同通知书》。因京山人武部和博林公司就损失的赔偿无法达成一致意见，京山人武部遂提起诉讼，博林公司亦在法定期限内提出反诉。
原告（反诉被告）中国人民解放军湖北省京山县人民武装部（以下简称“京山人武部”）与被告（反诉原告）湖北博林某某有限公司（以下简称“博林公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京山人武部的法定代表人高丛伟及其诉讼代理人王红艳，被告（反诉原告）博林公司的诉讼代理人鲁运华到庭参加诉讼。

本院认为，本案争议的合同是京山人武部与博林公司于2008年7月30日签订的《房屋及场地租赁合同》，该份租赁合同约定的租期20年，并未违反《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过20年的期限”规定，京山人武部主张原总政治部、总后勤部《军队空余房地产租赁管理规定》（2005后字第26号）规定的“军队房地产租赁最高年限18年”，仅是发文单位为规范军队空余房地产租赁行为下发的内部管理性文件，而非法律强制性规定，不能作为评判该份租赁合同的依据，该份租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对于该份租赁合同的解除，京山人武部曾于2016年7月25日在博林公司大门口予以张贴《解除租赁合同通知书》，明确向博林公司提出“至博林公司收到本通知之日起解除”，博林公司在反诉状自认于2016年7月收到《解除租赁合同通知书》，博林公司亦同意解除此份租赁合同，本院确认京山人武部与博林公司于2008年7月30日签订的《房屋及场地租赁合同》于2016年7月25日解除。租赁合同解除后，博林公司应当腾退租赁的位于京山县胜利村民兵训练基地大院围墙内的所有房屋（三号库除外）、场地及水电设施，租赁场地四周界限以训练基地已建成的四周围墙为限。博林公司主张待损失赔偿或补偿后再予腾退的意见，本院不予采纳。京山人武部主张博林公司腾退租赁房屋及场地的请求，本院予以支持。对于京山人武部主张的其他诉讼请求，即由博林公司支付2016年度、2017年度租金，拆除租赁场地内违规建筑并恢复原貌，诉讼费的负担，以及博林公司主张的反诉请求，在后续审理终结时进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定，本院对已经清楚的部分事实，先行判决如下：

一、确认中国人民解放军湖北省京山县人民武装部与湖北博林某某有限公司于2008年7月30日签订的《房屋及场地租赁合同》于2016年7月25日解除；二、湖北博林某某有限公司于本判决生效之日起十日内腾退租赁的位于京山县胜利村京山县人民武装部民兵训练基地大院围墙内的所有房屋（三号库除外）、场地及水电设施并返还给中国人民解放军湖北省京山县人民武装部。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。

审判长　　杨正军
审判员　　游新平
审判员　　曹振华

书记员：王一婷